잔금부담 조건으로 분양권 지분 증여시 부담부 증여 여부 등(서면법령해석재산2017-1629)


카테고리: 분양권 증여, 증여재산가액, 부담부증여 / 서면법령해석재산2017-1629(2017.07.20)에 대해서 정리합니다.

[제목] 잔금부담 조건으로 분양권 지분 증여시 부담부 증여 여부 등

[요약] 증여일 현재 채무가 증여재산에 담보되지 않은 경우에는 상증법상 부담부 증여라고 볼 수 없으며, 각각의 증여인지 또는 양도인지 여부는 실제 거래내용에 따라 판단할 사항임

질의

○ 사실관계

- 2016.1.15. 갑은 을(갑의 배우자)에게 아래의 증여계약에 따라 분양권 지분을 증여하였음

- 분양권 권리 중 100분의 35(단, 35% 지분 중에는 잔금 미납금 포함)를 수증받기로 하고, 잔금 ×××백만원을 납부하기로 하여 증여계약 당일인 2016.1.15. ××구청에 검인을 받았으며

- 증여자 권리 65%, 수증자 권리 35%로 ◈◈◈◈공사와 권리의무 승계 계약서를 작성한 후 같은 날 잔금 ×××백만원을 수증자가 납부하고 등기부등본에 증여계약 내용대로 지분등기 하였음


○ 질의내용

- 잔금을 수증자가 부담하는 조건으로 분양권의 지분을 증여한 경우 부담부 증여 여부 등


회신

귀 서면질의의 경우, 거주자 갑(甲)이 부동산을 취득할 수 있는 권리인 토지 분양권(이하 “분양권”)의 계약금과 중도금을 납부한 상태에서 해당 분양권의 100분의 35(이하 “수증지분”)를 을(乙, 갑의 배우자)에게 증여하고, 을(乙)은 분양권 잔금 전액을 납부하는 조건의 증여계약을 체결하여


을(乙)이 수증지분에 대한 갑(甲)의 권리·의무를 승계하고 이를 지방자치단체장에게 신고함으로써 수증지분을 증여로 취득하여 행사하는 것이 객관적으로 확인된 후 을(乙)이 분양권 잔금 전액을 납부한 경우에는


「상속세 및 증여세법」(2015.12.15. 법률 제13557호로 개정된 것) 제47조제1항에 따른 부담부 증여에 해당하지 않아 을(乙)은 수증지분을 증여로 취득하여 행사하는 것이 객관적으로 확인되는 날 현재의 분양권 평가액의 100분의 35를 갑(甲)으로부터 증여받은 것으로 보는 것이며, 갑(甲)은 을(乙)이 납부한 분양권 잔금의 100분의 65에 해당하는 금액을 을(乙)에게서 증여받은 것으로 보는 것입니다.

관련법령

■ 상속세 및 증여세법 (2015.12.15. 법률 제13557호로 개정된 것) 제4조 【증여세 과세대상】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산에 대해서는 증여세를 부과한다.


4. 제33조부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 또는 제42조의3에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익


5. 제44조 또는 제45조에 해당하는 경우의 그 재산 또는 이익


6. 제4호 각 규정의 경우와 경제적 실질이 유사한 경우 등 제4호의 각 규정을 준용하여 증여재산의 가액을 계산할 수 있는 경우의 그 재산 또는 이익


■ 상속세 및 증여세법 (2015.12.15. 법률 제13557호로 개정된 것) 제31조 【증여재산가액 계산의 일반원칙】

① 증여재산의 가액(이하 "증여재산가액"이라 한다)은 다음 각 호의 방법으로 계산한다.


1. 재산 또는 이익을 무상으로 이전받은 경우 : 증여재산의 시가(제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조, 제35조 및 제42조에서 같다) 상당액


2. 재산 또는 이익을 현저히 낮은 대가를 주고 이전받거나 현저히 높은 대가를 받고 이전한 경우 : 시가와 대가의 차액. 다만, 시가와 대가의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 30 이상인 경우로 한정한다.


② 제1항에도 불구하고 제4조제1항제4호부터 제6호까지 및 같은 조 제2항에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따라 증여재산가액을 계산한다.


■ 상속세 및 증여세법 (2015.12.15. 법률 제13557호로 개정된 것) 제35조 【저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여】

① 특수관계인 간에 재산(전환사채 등 대통령령으로 정하는 재산은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액(이하 이 항에서 "기준금액"이라 한다) 이상인 경우에는 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.


■ 상속세 및 증여세법 시행령 (2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정된 것) 제26조 【저가·고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】

② 법 제35조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말한다.


1. 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "시가"라 한다)의 100분의 30에 상당하는 가액


2. 3억원


■ 상속세 및 증여세법 (2015.12.15. 법률 제13557호로 개정된 것) 제47조 【증여세 과세가액】

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액[제31조제1항제3호, 제40조제1항제2호 및 제3호, 제41조의3, 제41조의5, 제42조의3, 제45조의3 및 제45조의4에 따른 증여재산(이하 "합산배제증여재산"이라 한다)의 가액은 제외한다]에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.


③ 제1항을 적용할 때 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(부담부증여, 제44조에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대해서는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 그 채무액은 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 그 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우에는 그러하지 아니하다.


■ 상속세 및 증여세법 시행령 (2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정된 것) 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】

① 법 제47조제1항에서 "그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무"란 증여자가 해당 재산을 타인에게 임대한 경우의 해당 임대보증금을 말한다.


② 법 제47조제3항 단서에서 "국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 객관적으로 인정되는 것인 경우"란 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 따라 증명되는 경우를 말한다.


■ 상속세 및 증여세법 시행령 (2016.2.5. 대통령령 제26960호로 개정된 것) 제51조 【지상권등의 평가】

② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.


■ 상속세 및 증여세법 기본통칙 47-0…3 【무환수입시에 수증자가 납부한 관세의 취급】

외국에서 국내에 반입된 물품을 증여받은 경우 국내에 거주하는 수증자가 그 물품에 대하여 납부한 관세는 법 제47조 제1항에 따른 증여재산에 담보된 채무로 보지 아니하며 증여재산가액에도 포함하지 아니한다.


■ 상속세 및 증여세법 기본통칙 47-36…5 【부담부 증여의 경우 증여가액】

증여자의 채무가 담보된 부동산을 증여받은 경우 그 채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우에는 그 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세과세가액으로 한다.


■ 상속세 및 증여세법 기본통칙 47-36…6 【제3자의 채무로 담보된 재산 증여의 경우 증여가액】

제3자의 채무의 담보로 제공된 재산을 조건없이 증여받는 경우 증여가액은 증여당시의 그 재산가액 전액으로 한다. 이 경우 그 재산을 증여받은 수증자가 담보된 채무를 변제한 때에는 그 채무상당액을 채무자에게 증여한 것으로 본다. 다만, 담보된 채무를 수증자가 채무자를 대위하여 변제하고 채무자에게 구상권을 행사하는 경우에는 그러하지 아니하다.




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