장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례 동시 적용 시 고가주택의 양도소득금액 및 중과세율 적용 여부 등(사전법령해석재산2019-448)

카테고리: 주택임대업, 분양권, 1세대1주택비과세 / 사전법령해석재산2019-448(2019.10.30)에 대해서 정리합니다.

[제목] 장기임대주택 특례와 일시적 2주택 특례 동시 적용 시 고가주택의 양도소득금액 및 중과세율 적용 여부 등

[요약] 쟁점 거주주택은 일시적 2주택(소득령§155①) 및 장기임대주택 특례(소득령§155(20))를 중첩적용하여 1세대1주택으로 보되, 해당 거주주택은 고가주택으로 양도가액 9억원 초과분에 대한 양도소득은 과세되며, 해당 양도주택은 중과 제외 주택에 해당하지 않아 중과세율 적용되고, 장기보유특별공제도 적용하지 않음

질의

○ 사실관계

- 질의자 및 질의자가 속한 세대는 조정지역 내 서울 ㅇㅇ구 aa아파트 주택(이하 “쟁점 거주주택”, 질의자 1/3, 배우자 2/3 보유), 서울 ㅇㅇ구 bb아파트 주택(이하 “쟁점 장기임대주택”) 및 서울 ㅇㅇ구 조합원입주권(이하 “쟁점 조합원입주권”)을 보유하고 있음

- 쟁점 장기임대주택 : 2014.4월 조합원입주권 매수, 2016.5월 준공 및 임대개시, 2017.3.20. 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조 등에 따른 임대사업자등록(2018.3.20. 준공공임대 전환), 2017.5.4. 「소득세법」제168조에 따른 사업자등록

- 쟁점 조합원입주권 : 2016.8.23. 주택상태 취득 후, 2018.4.6. 주택재건축사업에 따라 관리처분계획인가(조합원입주권으로 전환)

- 2019.8.20. 질의자는 쟁점 거주주택을 15억원에 양도함

○ 질의내용

- 거주주택, 장기임대주택을 각각 1개씩 보유하는 1세대가 신규주택을 취득하고 해당 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 경우로서 조정지역 내 거주주택 양도 시

- (질의1)양도차익은 양도가액 9억원 초과분만 계산하는지 여부

- (질의2)양도가액 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제 및 세율 적용방법

- 장기임대주택은 소득법 시행령 제167의3 제1항 제2호 가목의 요건을 모두 충족하는 주택임을 전제함

회신

위 사전답변 신청의 경우와 같이 거주자가 「소득세법 시행령」제155조제20항 각 호의 요건을 충족하는 거주주택과 장기임대주택을 각각 1개씩 보유하다 신규주택을 취득하고 해당 신규주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 조정대상지역 내 거주주택을 양도할 경우 거주주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택 취득일로부터 3년 내 거주주택을 양도하는 경우에는 같은 령 제155조제1항에 따른 1세대1주택 특례가 적용되며, 해당 거주주택이 고가주택에 해당하는 경우에는 같은 령 제160조제1항에 따라 양도차익을 산정하는 것입니다.

또한, 이 때 적용할 세율은 거주주택이 「소득세법 시행령」제167의4제3항 제1호, 제2호 및 제5호에 해당하지 아니한 경우 「소득세법」 제55조제1항에 따른 세율에 100분의20을 더한 세율을 적용하고, 장기보유특별공제는 적용하지 아니하는 것입니다.

관련법령

■ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득

2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업,「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.