카테고리: 조합원입주권, 1세대1주택비과세 / 서면부동산2022-565(2022.10.14) 에 대해서 정리합니다.
[제목] 재건축 조합원입주권을 승계취득하여 완성된 주택의 취득시기 및 1세대 1주택 거주요건 적용 여부
[요약] (질의1)“조합원입주권”을 승계·취득하여 재건축된 주택을 취득한 경우 건축물의 취득시기는 재건축아파트의 사용승인서 교부일임. (질의2)조정대상지역에서 해제된 주택을 취득한 경우 거주요건을 적용하지 않음
질의
1) 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업을 시행하는 정비사업조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계취득하여 완성된 주택(A주택)의 취득시기가 언제인지
2) A주택을 양도하는 경우1세대 1주택 비과세 거주요건이 적용되는지
회신
질의1의 경우, 기존해석사례 “기획재정부 재산세제과-333, 2008.2.26.”을 참고하시기 바랍니다.
■ 기획재정부재산 -333, 2008.02.26
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축 사업1)을 시행하는 정비사업조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “조합원입주권”이라 함)를 승계·취득하여 재건축된 주택을 취득한 경우 소득세법 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건축물의 취득시기는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일2)(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일3))이 되는 것입니다.
1)현행 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 ‘재건축사업’
2)현행 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일
3)현행 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 「건축법」 제22조제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날
3.질의2의 경우, 취득 당시 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 거주요건을 적용하지 아니하는 것입니다.
관련법령
○ 소득세법 제98조【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
유사사례
■ 서면4팀 -1828, 2005.10.06
「도시및주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계·취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
■ 기획재정부재산 -333, 2008.02.26
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축 사업을 시행하는 정비사업조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “조합원입주권”이라 함)를 승계·취득하여 재건축된 주택을 취득한 경우 소득세법 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 건축물의 취득시기는 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
■ 법규 -1652, 2011.12.15
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.31. 이후 사업시행인가를 받은 분은 관리처분계획인가일) 이후에 주택재건축 정비사업조합의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위를 승계·취득하여 재건축된 주택에 대한 1세대1주택 비과세를 적용하는 경우 그 주택(이에 딸린 토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
■ 기획재정부재산 -460, 2012.06.08
2005.05.30. 이전에 도시 및 주거환경정비법에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 그 사업시행인가일 이후에 조합원입주권을 승계취득하여 재건축한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항, 소득세법 95조제2항 및 제104조제1항 제6항을 적용함에 있어 그 주택의 보유기간은 소득세법 시행령 제154조제5항, 소득세법 제95조 제4항 및 제104조제2항에 따른 재건축한 주택의 취득일(사용검사필증 교부일. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것입니다.
■ 기획재정부재산 -588, 2012.07.18
2005.05.30. 이전에 도시 및 주거환경정비법에 따라 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원으로부터 그 사업시행인간일 이후에 조합원입주권을 승계취득하여 재건축한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제154조제1항, 소득세법 제95조제2항 및 제104조제1항 제6항을 적용함에 있어 그 주택의 보유기간은 소득세법 시행령 제154조제5항, 소득세법 제95조 제4항 및 제104조 제2항에 따른 재건축한 주택의 취득일(사용검사필증 교부일, 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)부터 기산하는 것입니다.
■ 서면부동산 2016-5648, 2016.12.02
(생략) 자기가 건설한 건축물의 양도 또는 취득시기는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일로 보는 것이지만 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 하는 것입니다.
■ 사전법령해석재산 2019-109, 2019.09.03
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가일 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합원의 입주자로 선정 된 지위(이를‘조합원입주권’이라 함)를 승계·취득한 후 최초 관리처분계획인가가 무효되지 않고 관리처분계획(변경)인가된 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 이 경우 재건축된 주택의 취득시기는 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
■ 사전법령해석재산 2019-649, 2020.02.11
위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획 인가 후 정비사업 조합의 조합원으로부터 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)를 상속받고, 조합원공급분 주택의 분양계약을 승계받은 이후 해당 상속인이 중도금과 잔금을 납부하여 취득한 주택을 양도한 경우
해당 주택의 양도소득세 세율 적용에 따른 보유기간 계산을 위한 취득시기는 당해 주택의 사용승인서 교부일(사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날)로 하는 것입니다. (이하 생략)