부동산과다보유법인 경우의 주식평가원칙


비상장주식의 보충적 평가방법에 대해서 정리합니다.


비상장법인의 주식을 평가하는 경우로서 가중평균할 때 그 법인이 부동산과다보유법인에 해당되는 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치에 대하여 각각 2와 3의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다.


아래에서는 부동산과다보유법인인 경우의 주식 평가원칙에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


부동산과다보유법인이란

부동산과다보유법인이란 아래에 해당하는 법인을 말하는 것으로 해당 법인의 자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리의 합계액이 자산총액의 50% 이상인 법인을 말합니다.


부동산과다보유법인: 토지 + 건물 + 부동산에 관한 권리 + 부동산과다보유법인 주식가액(부동산보유비율 상당액) ≥ 자산총액의 50%


여기서 부동산보유비율 상당액은 아래와 같은 산식으로 계산합니다.


자산총액 중 부동산 등 비율이 50% 이상 판단 기준가액

자산총액의 50% 이상 여부는 당해 법인의 장부가액을 기준으로 판단하며, "당해 법인의 장부가액"이란 당해 법인이 기장한 장부가액에 대하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 과세표준 계산 시 자산의 평가와 관련하여 익금 또는 손금에 산입한 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 말합니다.


건설중인 자산

법인의 장부가액 중 "건설중인 자산"의 금액은 토지, 건물, 부동산에 관한 권리에 포함되지 않습니다.


자산총액의 50%이상 여부 판정기준일

자산총액 중 토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 해당 법인이 소유한 타부동산과다보유법인의 주식가액(부동산보유비율 상당액)의 합계액이 차지하는 비율이 50%이상인지 여부를 판단할 때 자산총액은 당해 주식의 평가기준일 현재의 당해 법인의 자산총액을 기준으로 판정합니다.


자산총액에서 제외되는 자산

법인세법 시행령 제24조제1항제2호바목 및 사목에 따른 개발비 및 사용수익기부자산가액과 평가기준일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 평가기준일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금, 금융재산 및 대여금의 합계액은 자산총액에 포함하지 않습니다.


예규·판례

부동산과다보유법인 판정시 주식의 양도일 현재의 법인의 자산총액을 기준으로 판정하되 양도일 현재의 자산총액을 알 수 없는 경우에는 양도일이 속하는 사업연도의 직전 사업연도 종료일 현재의 자산총액을 기준으로 함(부동산거래-812, 2010.06.14)

부동산과다보유법인 판정시 법인의 장부가액 중 건설중인 자산의 금액은 소득세법 제94조 제1호 및 제2호의 자산가액에 포함되지 아니하며 장부가액은 세무상 장부가액을 의미함(부동산거래-812, 2010.06.14)




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