사업시행인가가 변경된 경우 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 사업시행인가일 적용방법(사전법령해석재산2020-125)

카테고리: 재개발재건축, 사업시행인가일 / 사전법령해석재산2020-125(2020.05.28)에 대해서 정리합니다.

[제목] 사업시행인가가 변경된 경우 「소득세법 시행령」제156조의2제5항에 따른 사업시행인가일 적용방법

[요약] 재개발사업의 당초 사업시행계획인가 내용에 일부 변경인가가 있는 경우로서 당초 사업시행계획인가의 효력이 유효한 경우「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 때, 같은 항 제1호의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가일을 적용하는 것임

질의

○ 사실관계

- 2000.8.2. 남편 명의로 A주택을 취득

- 2011.9.7. A주택이 속한 ◇◇1구역 재개발사업 시행인가

- 2011.8.25. 신청인 명의로 B주택 매입 계약 체결(2011.11.16. 잔금지급 및 소유권 이전등기 접수함)

- 2015.10.1. 사업시행변경인가

* 주택재개발정비사업시행(변경)인가 고시의 변경사유 기재내용

· 대형평형(114㎡)을 중·소형 평형(84㎡, 59㎡)으로 변경하고, 단위세대평면을 재계획함(분양성제고), 단위세대 및 평형변경에 의한 전면변경, 차량동선 및 보행자동선 재 계획, 단지 내 동선 변경, 레벨변경, 주민운동시설/어린이놀이터 위치 등의 변경에 의한 전면변경 등

· 임대주택 및 주거이전비 추가신청 등에 따른 세입자 대책 변경(기존 : 267가구 → 271가구)

- 2016.10.13. 관리처분계획인가

- 2018.8.21. 신청인은 남편으로부터 A주택의 토지지분 50%를 증여받음(다만, 신축되는 주택은 1채만 분양받음)

- 2019.12.23. 신청인 명의의 B주택을 양도하고, 양수자와 전세계약을 체결하여 계속 거주 중

- 2021.3.31. 재개발사업 준공예정(가족 전원이 입주하여 거주할 계획임)

○ 질의내용

- (질의1) 재개발사업의 최초 사업시행인가 이후 사업시행변경인가가 있는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 제1호에 따른 “사업시행인가일”의 의미(최초 사업시행인가일 vs 사업시행변경인가일)

- (질의2) 위 질의1에서 대체주택 취득일은 계약일과 잔금청산일(소유권이전등기 접수일과 같음) 중 어느 날을 의미하는지

- (질의3) 남편 명의의 주택에 관한 재개발사업으로 대체주택 취득 이후에 재개발되는 주택의 토지지분 1/2을 배우자에게 증여한 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2 제5항 적용 여부

회신

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전주택”)에 대한 재개발사업의 당초 사업시행계획인가 내용에 질의의 사실관계와 같은 일부 변경인가가 있는 경우로서 당초 사업시행계획인가의 효력이 유효한 경우에는「소득세법 시행령」제156조의2제5항을 적용할 때, 같은 항 제1호의 사업시행인가일은 당초 사업시행인가일을 적용하는 것이며, 같은 호의 대체주택 취득시기는「소득세법」제98조에 따라 판정하는 것입니다.

또한, 대체주택 취득 이후 종전주택 부수토지의 지분 1/2를 배우자에게 이전한 경우로서 해당 1세대가 재개발사업으로 1입주권을 취득하고「소득세법 시행령」제156조의2제5항의 요건을 갖춘 경우에는 1세대1주택으로 보아 같은 령 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

관련법령

■ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

■ 소득세법 시행령 제156조의2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】

② 법 제89조제2항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 제3항부터 제11항까지의 규정에 해당하는 경우를 말한다.

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것

⑬ 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대(제7항·제10항 또는 제11항의 규정에 따라 제4항 또는 제5항의 규정을 적용받은 1세대를 포함한다)가 제4항제1호 또는 제5항제2호의 요건을 충족하지 못하게 된 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주택 양도당시 제4항 또는 제5항을 적용받지 아니할 경우에 납부하였을 세액을 양도소득세로 신고·납부하여야 한다.

■ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

■ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

■ 도시 및 주거환경정비법 제39조【조합원의 자격 등】

① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

2. 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때. 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우로 한정한다)를 제외하고는 1세대로 본다.

3. 조합설립인가(조합설립인가 전에 제27조제1항제3호에 따라 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때

■ 도시 및 주거환경정비법 제76조 【관리처분계획의 수립기준】

① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다.

6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.