세법상 시가로 인정되는 감정가액과 국세청의 감정평가

세법상 시가로 인정되는 감정가액에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

부동산 등을 증여받은 경우 증여재산가액을 산정하는 원칙은 평가기준일 현재 시가로 평가하는 것입니다. 또한 2023년부터는 부동산을 증여받은 경우 취득세 역시 시가로 계산하도록 변경되었습니다. 시가를 산정할 때 유사매매사례 가액이 있는 경우 이를 이용할 수 있지만 유사매매사례 가액이 없거나 변동성이 큰 경우 세법상 시가로 인정되는 감정가액을 이용할 수도 있습니다. 

아래에서는 세법상 시가로 인정되는 감정가액에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

 

세법상 시가에 해당하는 경우 과세문제

개인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 소득세법상 시가에 해당하여 소득세법 제101조 제1항에 따른 부당행위계산 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제35조 제1항 및 제2항에 따른 저가양수 또는 고가양도에 따른 증여세가 과세되지 아니합니다. 

개인과 법인 간에 재산을 양수하거나 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 제52조 제2항에 따른 시가에 해당하여 법인세법 제52조 제1항의 부당행위계산 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 저가 양수·고가 양도에 따른 이익의 증여를 적용하지 아니합니다. 

특수 관계가 있는 개인 간에 시가보다 저가 또는 고가로 거래를 하는 경우 세법상 시가로 인정되는 감정가액은 매매계약체결일을 평가기준일로 하여 전후 3개월 이내의 기간 중에 둘 이상의 감정평가법인 등이 감정한 가액의 평균액은 시가에 해당합니다. 다만, 특수 관계가 있는 개인과 법인간의 경우에는 법인세상 시가가 우선 적용되므로 1개의 감정가액도 시가로 인정됩니다. 

 

세법상 시가로 인정되는 감정가액의 범위

상속세 및 증여세법

상속세 및 증여세법 제60조에 의하면 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따릅니다. 이때 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에서 규정한 시가로 인정되는 것을 포함합니다. 

상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 의하면 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 평가기준일전 6월부터 증여일 후 3월) 이내의 기간 중에 해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 적용합니다. 이 경우 소득세법 제99조 제1항에 따른 기준시가 10억 원 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관이 감정한 가액도 시가에 해당합니다. 시가로 인정되는 감정가액이 평가기간 이내에 해당하는지 여부는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일을 기준으로 판단합니다. 

평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일전 2년 이내의 기간 중에 감정가액이 있는 경우로서 평가기준일과 가격산정기준일 및 감정가액평가서를 작성한 날에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때는 이를 시가로 적용할 수 있습니다. 또한 2019.2.12. 상속 또는 증여분 부터는 상속세 및 증여세법 시행령 제78조 제1항에 따른 기한(상속세과세표준 신고기한부터 9개월, 증여세과세표준 신고기한부터 6개월)까지의 기간 중에 감정가액의 평균액이 있는 경우에도 이를 시가에 포함시킬 수 있습니다. 

 

소득세법

양도소득세를 계산할 때에 양도차익은 원칙적으로 실지거래가액을 기준으로 계산합니다. 이때 소득세법 제101조에 의하여 특수 관계인 간의 거래에 있어 조세를 부당하게 회피할 목적으로 시가보다 고가 또는 저가로 거래하는 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있습다. 

여기서 시가라 함은 소득세법 시행령 제167조 제5항에 의하여 상속세 및 증여세법 제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지의 규정을 준용하여 평가한 가액에 따릅니다. 즉 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법상 시가에 따릅니다. 다만 평가기간 이내의 기간은 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월의 기간입니다. 

결과적으로 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 평가기준일 전후 3개월의 기간 이내에 둘 이상의 감정평가법인 등이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액은 시가에 해당하게 됩니다. 

 

법인세법

법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제88조 제1항 제3호에 의하여 내국법인이 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 목적으로 자산을 시가보다 낮은 가액으로 양도한 경우로서 시가와 거래가액의 차액이 3억 원 이상이거나 시가의 5%에 상당하는 금액 이상인 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산과 관계없이 시가를 기준으로 법인의 소득금액을 계산합니다. 

법인세법상 부당행위계산 부인의 대상이 되는 시가를 산정함에 있어서는 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수 관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수 관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따릅니다. 만약 가격이 없는 경우에는 감정평가법인 등이 감정한 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액)을 시가로 봅니다. 

결과적으로 법인세법상 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 감정평가법인 등이 감정한 가액이 있는 경우로서 그 가액은 한 개의 감정가액도 시가로 인정되며, 감정한 가액이 둘 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액을 시가로 인정합니다.  

 

지방세법

취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 합니다. 2023.1.1.이후 부동산 등을 무상취득하는 경우의 취득 당시 가액은 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시가인정액으로 합니다.  

이때 무상 취득(상속, 증여등)인 경우에는 아래에서 정하는 가액을 취득 당시 가액으로 합니다.

① 상속에 따른 무상취득의 경우: 시가표준액

② 1억 원 부동산 등을 무상취득(상속 제외)하는 경우: 시가인정액과 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액

③ 이외: 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액

또한 지방세법 제10조의3 제2항에 의하여 특수 관계인 간의 거래로서 특수 관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우로서 시가인정액과 사실상취득가격의 차액이 3억 원 이상이거나 시가인정액의 5%에 상당하는 금액 이상에 해당하여 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우에는 시가인정액을 취득당시가액으로 결정할 수 있습니다. 

결과적으로 지방세법상 특수 관계인 간의 거래에 대하여 부당행위계산 규정을 적용할 때 시가로 인정되는 감정가액은 감정평가법인 등(시가표준액이 10억 원 이하인 부동산 등의 경우에는 하나의 감정기관)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 시가인정액에 포함됩니다. 

 

국세청의 감정평가 선정방법

국세청은 2019.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한(상속은 신고기한 다음 날부터 9개월, 증여는 6개월) 이내의 물건을 대상으로 기준시가로 신고한 부동산에 대하여 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서 규정을 근거법령으로 하여 직접감정평가를 의뢰하여 추가 과세할 수 있습니다. 감정평가 대상은 비주거용 부동산 및 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 나대지를 그 대상으로 하고 있습니다.  

상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조에 의하면 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조 제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있습니다. 이때 2021.10.12.부터 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인(부동산 등 비율이 50% 이상인 법인)이 보유한 부동산도 감정평가기관에 의뢰하여 평가할 수 있습니다.

 

 

▣ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조 제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.  

다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다. 

▣ 상속세및증여세법사무처리규정 제72조 [감정평가 대상 및 절차]
①지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」제94조제1항제4호다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다. 

② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다. 

1.추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 “보충적 평가액”이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우

2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우

 

③지방국세청장 또는 세무서장은 제1항에 따라 감정평가를 실시하는 경우 「감정평가 실시에 따른 협조 안내(별지 제34호 서식)」를 작성하여 납세자에게 안내하고, 감정평가가 완료된 후에는 감정평가표(명세서포함)를 납세자에게 송부하여야 한다. 다만, 납세자의 요청이 있는 경우 감정평가서 사본을 세무조사 결과 통지시 함께 송부하여야 한다. 

④ 지방국세청장 또는 세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 산정된 감정가액에 대하여 시행령 제49조제1항 단서에 따라 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청하여야 하며, 시가 인정 심의에 관한 사항은 「평가심의위원회 운영규정」에 따른다. 

⑤ 그 밖에 규정되지 않은 사항은 국세청장이 별도로 정하는 기준에 따른다.