카테고리: 유사매매사례가액 / 심사양도2026-14(2026.04.08)에 대해서 정리합니다.
[제목] 상속으로 취득한 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
[요약] 처분청이 상증세법 제76조제1항에 따라 상속세 과세표준과 세액을 결정한 이상, 쟁점부동산의 양도 시 취득가액은 처분청이 결정한 가액으로 보아야 함
[결정유형] 기각
주문
이 건 심사청구는 기각합니다.
이유
1. 처분개요
가.청구인은 배우자 A(이하 “피상속인”이라 한다)이 2020.5.20. 사망함에 따라 서울시 B 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 상속받고 2020.11.30. 상속세 신고 시 쟁점부동산을 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제66조에 따라 1,530,000,000원으로 평가하여 신고하였다.
나.처분청은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하고 2023.1.13. 청구인에게 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사결과통지를 하였다.
다.청구인은 2025.5.30. 쟁점부동산을 양도한 후, 쟁점부동산의 취득가액을 상증세법 시행령 제49조제4항에 따라 시가로 인정되는 거래가액(이하 “유사매매사례가액”이라 한다)으로 평가하고 2025.7.28. 양도가액 3,800,000,000원, 취득가액 3,616,009,098원으로 하여 양도소득세를 31,593,634원으로 신고하고 2025.7.29. 이를 납부하였다.
라.처분청은 2025.10.13.부터 2025.11.1.까지 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하고 「소득세법 시행령」 제163조제9항(이하 “쟁점 의제규정”이라 한다)에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 상속재산 결정가액인 1,530,000,000원이라고 보아 2025.12.5. 청구인에게 양도소득세 912,921,007원을 경정·고지하였다.
마.청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2026.2.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구인 주장
가.(쟁점①) 쟁점부동산의 취득가액으로 유사매매사례가액을 적용할 수 있다.
1)청구인은 2020.5.20. 배우자로부터 쟁점부동산을 상속받아 상증세법상 보충적 평가방법인 기준시가(토지 개별공시지가와 건물기준시가)로 평가하여 상속세를 신고하였고, 2025.5.30. 이를 양도하였다.
2)그러나 청구인이 양도시점에 조사한 바에 의하면 쟁점부동산 인근인 ‘서울시 C’ 소재 부동산(이하 “비교대상 부동산”이라 한다)이 상증세법상 평가기간(즉, 상속개시일로부터 6개월전 기간과 6개월 후 기간) 내에 매매된 사례가 발견되어 쟁점부동산의 취득가액을 유사매매사례가액으로 평가하여 양도소득세를 신고하였다.
3)다만, 비교대상 부동산의 경우 건물이 2023.10. 멸실되었을 정도로 노후하였기 때문에 토지의 매매가액만 유사매매사례가액으로 적용하였다.
4)비교대상 부동산의 면적은 50.6㎡이고 2020.6.29.자 실거래가는 1,520,000,000원으로 ㎡당 30,039,525.7원이었으며, 이를 쟁점부동산에 적용하면 쟁점부동산의 취득가액은 3,574,703,557원이다.
5)쟁점부동산의 시가는 상증세법 제60조제2항에 따라 취득시점(즉, 상속개시일) 기준으로 유사한 다른 재산의 매매사례가액으로 평가할 수 있고 소득세법 시행령 제163조 제9항은 그 평가액을 양도소득세 신고 시 취득가액으로 인정하는 예외를 명확히 허용하고 있는바, 이 건은 상속세 신고가 조사 없이 확정되었으므로 쟁점부동산의 상증세법상 시가인 유사매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.
나.(쟁점②) 신고기한이 22개월이나 경과한 시점에서 상속세 조사결정하여 그 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 본 것은 부당하다.
1)앞서 말씀드린 유사매매사례는 2020.6.29.에 발생하였다. 이를 인지한 납세자의 의사결정에 따른 세부담 불이익을 살펴보면 다음과 같다.
2)만약 청구인이 상속세 법정결정기한인 2021.8.31.이 경과한 후 상속세 신고에 대한 조사결정이 없는 상태에서 쟁점부동산을 양도를 하고 양도소득세를 신고하였다면 청구인은 유사매매사례가액인 35억원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하여 신고하였을 것이고, 이를 취득원가로 인정받을 수 있었을 것이다.
3)그러나 처분청은 상속세 신고기한이 22개월이나 경과한 2022.10.5.에 세무조사를 개시하였고 질문·검사 등 특별한 조사행위도 없이 상속세신고 세무대리인으로부터 납세자권리헌장 등 수령 및 확인서, 청렴서약서, 위임자, 수임자 자격증사본을 제출받은 후 2023.1.13. 세무조사결과통지를 하였다.
4)이러한 조사결정은 ①납세자에게 구체적인 조사행위가 표출되지 않았고 ②만약 청구인이 상속세 신고기한으로부터 22개월의 기간 동안 쟁점부동산을 처분했더라면 받을 수 있었던 과세상의 이점을 박탈하여 부당하다.
5)당초 상속세 신고기한으로부터 22개월이나 경과한 시점에서 형식적인 조사결정으로 청구인이 유사매매사례가액으로 취득가액을 평가할 수 있는 기회를 박탈한 것은 과세관청이 납세자가 과도한 납세부담을 받지 않을 수 있는 권리를 제한한 행정편의주의로서 부당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
3. 처분청 의견
가.(쟁점①) 유사매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없고 상속세 결정에 따른 보충적 평가액을 취득가액으로 봄이 타당하다.
1)상속 또는 증여받은 재산을 양도할 때 그 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상증세법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액으로 보는 것이다.
2)상증세법 제60조제1항 및 제2항, 같은법 시행령 제49조제1항 및 제4항에 따르면 상속재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하는 것이며, 상속개시일 전후 6개월 이내에 해당 재산 또는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우 그 가액을 상속재산의 시가로 본다고 규정하고 있다.
3)2017.3.10. 기획재정부령 제605호로 신설된 상증세법 시행규칙 제15조제3항은 상속재산 평가 시 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산의 범위를 구체화하여 인정기준을 마련하였고 2017.3.10. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용하게 되었는바, 「부동산가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, 평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의5 이내일 것, 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의5 이내일 것을 규정하고 있고, 공동주택 외일 경우 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산일 것을 규정하고 있다.
4)따라서 쟁점부동산과 도로를 사이에 두고 160m 가량 떨어진 곳에 위치하고 면적, 위치, 기준시가 등이 모두 상이한 비교대상 부동산의 대지 매매가액의 단위면적당 가액에 면적을 곱하여 계산한 가액을 상증세법에 따른 시가라 볼 수 없다.
나.(쟁점②) 이 건 상속세 조사에 따른 결정은 적법하다.
1)청구인은 2020.5.20. 배우자 A의 사망으로 쟁점부동산을 취득하였으며 2020.11.30. 쟁점부동산을 보충적 평가방법(기준시가)에 따라 평가하여 상속세 신고한 사실이 확인된다.
2) 처분청은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시하고 2013.1.13. 청구인에게 상속세 세무조사 결과 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사 결과통지서를 발송한 사실이 확인된다.
3)상증세법 제76조제3항은 ‘세무서장은 상속세 신고를 받은 날로부터 법정결정기한(상속세 과세표준 신고기한으로부터 9개월) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다’고 규정하는 한편, 같은조 제1항은 ‘신고에 의하여 상속세 과세표준과 세액을 결정하되 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다’고 규정하고 있으며, 대법원도 상증세법 제76조제3항의 법정결정기한은 강행규정이 아니라 훈시적 규정에 해당한다고 판단하고 있는바(대법원 2001.6.29. 선고 99두2000 판결 등 참조), 상속세 법정결정기한 이후에 결정한 이 건 과세처분은 적법하다.
4)청구인은 상속세 세무조사 관련 통지를 받은 적이 없으므로 상속세 조사결정은 절차상 하자가 있어 위법하다는 등의 주장으로 2025.11.17. 심사청구를 제기하였으나 2023.11.16. 세무조사결과통지서를 수령한 사실이 확인되고 수령일로부터 90일을 도과한 이후 심사청구를 제기하였다는 이유로 각하결정된 사실이 있다(심사상속2025-0018, 2025.11.28.).
5)청구인은 상속세 조사 과정에서 질문 등의 특별한 조사행위가 없었기 때문에 과세상의 이점을 박탈당했다고 주장하나, 당시 처분청은 신고시인 결정을 하였을 뿐이고 해당 내용을 세무조사결과통지하였는바 적법한 절차를 거쳤다.
6)따라서 상속세 조사 및 결정은 적법하게 진행되었고 유사매매사례가액을 근거로 계산한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 계상한 당초 양도소득세 신고를 부인하고, 상증세법상 보충적 평가방법으로 취득가액을 재산정하여 양도소득세를 결정한 이 건 처분은 적법하다.
4.심리 및 판단
가.쟁점
1)상속으로 취득한 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
2)상속세 법정결정기한 경과 후 쟁점부동산 가액을 결정한 것은 부당하다는 청구주장의 당부
나.관련법령
생략
다.사실관계
1)일자별 사건흐름 요약
2)쟁점부동산 상속 관련 사항
가)쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2021.6.14. 쟁점부동산에 관하여 2020.5.20. 유증을 원인으로 하여 소유권이전등기를 마친 것으로 나타난다.
나)청구인이 2020.11.30. 처분청에 제출한 피상속인에 관한 상속세 신고서에 따르면 청구인은 상속재산가액 3,432,109,613원, 상속세과세가액 2,460,102,943원, 과세표준 711,619,246원, 납부할 세액 148,881,200원으로 하여 상속세를 신고하면서, 쟁점부동산을 1,530,000,000원으로 평가하여 신고한 것으로 나타난다.
다)위 상속세 신고서에 첨부된 증거서류에 따르면 쟁점부동산에 설정된 근저당권은 5건이고 채권최고액은 1,894,000,000원이며 채권금액은 1,530,000,000원인 것으로 나타난다.
라)한편 청구인이 제출한 쟁점부동산 평가액의 계산근거에 따르면 쟁점부동산의 상증세법 제61조에 따른 평가액은 토지 개별공시지가 1,249,500,000원, 건물 기준시가 46,866,870원, 합계 1,296,366,870원이고, 상증세법 제66조에 따른 평가액은 저당권이 설정된 채권금액 합계 1,530,000,000원이며, 청구인은 둘 중 더 큰 가액인 1,530,000,000원을 쟁점부동산의 평가액으로 신고한 것으로 나타난다.
마)국세청 대내포털시스템에서 조회한 조사종결분 상세조회 결과 및 상속세 결정결의서에 따르면 피상속인에 대한 상속세 조사기간은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지이고, 결의서 요약내용에는 ‘A의 상속세 조사 결과 신고시인’이라고 기재되어 있으며, 쟁점부동산 평가액을 포함한 상속재산가액, 상속세과세가액, 과세표준 등이 모두 신고내용과 동일하고 차감고지세액은 없는 것으로 나타난다.
바)국세청 대내포털시스템에서 조회한 우편물발송내역상세조회 결과에 따르면 처분청은 2023.1.13. 세무조사 결과통지서를 등기우편으로 발송하였고 2023.1.16. 송달이 완료된 것으로 나타난다.
3)쟁점부동산 양도 관련 사항
가)쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 따르면 청구인은 2025.5.30. 주식회사D에게 쟁점부동산에 관하여 매매를 원인으로 소유권을 이전한 것으로 나타난다.
나)청구인이 2025.7.28. 처분청에 제출한 양도소득세 예정신고서에 따르면 쟁점부동산의 양도가액은 3,800,000,000원, 취득가액은 3,616,009,098원, 납부할 세액은 31,593,634원이고, 취득가액 종류는 ‘매매사례가액’으로 기재되어 있다.
다)위 양도소득세 신고서에 첨부된 ‘취득가액을 유사매매사례가액으로 적용한 사유서’에 따르면 쟁점부동산은 E역 5번 출구에서 약 105미터 거리에 소재한 일반상업지역이고, 비교대상 부동산은 E역 4번 출구에서 약 85미터 거리에 소재한 일반상업지역이며, 쟁점부동산과 비교대상 부동산은 공시지가(차이율 11%로 30% 이내의 유사한 토지임)·면적(쟁점부동산 대비 비교대상 부동산의 면적이 57%이나, 소형 상업용 토지 범주에 해당하여 유사하다고 판단됨)·위치(E역 출구에서 모두 도보로 1분 이내의 거리에 위치함)·용도(일반상업지역이며 카페, 음식점 등으로 비슷하게 사용되고 있음)에 있어 유사한 재산이라는 내용이 기재된 것으로 나타난다.
라)국세청 대내포털시스템에서 조회한 양도소득세 경정결의서에 따르면 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 1,530,000,000원으로 경정하여 912,921,007원을 고지하겠다는 내용의 결의서를 작성하였고 과세근거사유는 ‘상속 취득한 부동산을 양도하면서 취득가액을 상속세 결정가액과 상이하게 신고하여 경정결정하고자 함’인 것으로 나타난다.
라.판단
1)쟁점① 관련
가)관련 법리
(1)「소득세법」 제97조제1조제1항제1호가목은 양도차익 계산에 있어서 필요경비로 공제되는 취득가액이란 그 자산 취득 당시의 실지거래가액을 의미한다고 규정하고 있고, 소득세법 시행령 제163조제9항 본문은 상속받은 재산에 대하여 소득세법 제97조제1항제1호가목을 적용할 때에는 ‘상속개시일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액’을 취득당시의 실지거래가액으로 의제하되 괄호에서 ‘같은 법 제76조에 따라 세무서장등이 결정·경정한 가액이 있는 경우 그 결정·경정한 가액’을 취득 당시의 실지거래가액으로 의제하도록 규정하고 있다.
(2) 한편, 쟁점 의제규정은 「소득세법」에 따라 상속 또는 증여받은 자산에 대한 양도차익 계산에 있어 필요경비로 공제되는 취득가액을 상증세법에서 정한 절차에 따라 평가한 상속·증여재산 결정가액과 일치시키고, 위와 같은 결정가액이 없는 예외적인 경우에 한하여 상증세법에 정한 감정 등 평가절차에 의한 평가액으로 함으로써 상속세 및 증여세 신고·납부시에는 상속·증여재산의 가액을 가급적 낮은 기준시가로 신고하거나 신고 자체를 하지 않았다가 양도소득세 신고·납부시에만 소급감정 등을 통하여 상속·증여재산의 가액을 높게 함으로써 양도소득세의 부담만을 회피하는 것을 막기 위한 규정이다(창원지방법원 2022.6.8. 선고 2021구단11303 판결 참조).
나)쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 볼 수 있는지에 대한 판단
(1)위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 쟁점부동산 양도 시 유사매매사례가액을 취득가액으로 보기 어렵다.
(가)청구인은 쟁점부동산을 상속받고 상속개시일인 2020.5.20.을 기준으로 상증세법 제66조 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례에 따라 평가한 가액인 1,530,000,000원을 상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였고, 처분청은 청구인의 상속세 신고가 적정한 것으로 보아 청구인의 신고내용과 동일하게 상속세 과세표준과 세액을 결정하였다.
(나)청구인이 2025.5.30. 쟁점부동산을 양도하였음은 앞서 본 바와 같고 쟁점부동산에 관한 양도소득세를 산정할 때에는 쟁점 의제규정이 적용된다.
(다)처분청이 상증세법 제76조제1항에 따라 상속세 과세표준과 세액을 결정한 이상, 쟁점부동산의 양도 시 취득가액은 처분청이 결정한 가액으로 보아야 하고, 상증세법상 요건을 갖춘 다른 평가액이 있다고 하더라도 이를 취득가액으로 인정할 수 없다(대법원 2023.3.30.자 2023두32679 판결로 확정된 서울고등법원 2023.1.12. 선고 2022누56694 판결 참조).
(2)따라서, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 상속재산 결정가액인 1,530,000,000원이라고 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
2)쟁점② 관련
가) 관련 법리
상증세법 제76조제3항은 “세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받은 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다.”라고 규정하고 있고 상증세법 시행령 제78조제1항제1호는 상속세 법정결정기한에 관하여 상속세과세표준 신고기한부터 9개월로 규정하고 있으며, 대법원은 위 법정결정기한을 훈시규정이라고 판시하고 있다(대법원 2001.6.29. 선고 99두2000 판결 참조).
나)처분청이 상속세 법정결정기한 경과 후 쟁점부동산 가액을 결정한 것이 부당한지에 대한 판단
(1)위 법리와 앞서 살펴본 사실관계 및 다음 내용으로 볼 때 처분청이 상속세 법정결정기한 경과 후 쟁점부동산 가액을 결정한 것이 부당하다고 보기 어렵다.
(가)청구인은 2020.11.30. 상속세 신고를 하였고 처분청은 2022.10.5.부터 2022.12.13.까지 피상속인에 대한 상속세 세무조사를 실시한 후 2023.1.13. 청구인에게 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사결과통지를 하였다.
(나)청구인은 처분청이 당초 신고기한으로부터 22개월 경과한 시점에서 상속세 조사에 의하여 상속세 과세표준과 세액을 결정한 것이 부당하다고 주장하나, 위 법정결정기한은 납세의무자의 상속세 납부의무를 조속히 확정하여야 한다는 취지에서 규정한 훈시규정이라 할 것이므로 비록 처분청이 법정결정기한이 경과하여 상속세 과세표준과 세액을 결정하였다고 하더라도 그 결정이 부당하다고 할 수 없다.
(2)따라서, 처분청이 상속세 법정결정기한 경과 후 청구인에게 신고시인 결정한다는 내용의 세무조사결과통지를 한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
5. 결론
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 「국세기본법」 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.