재건축·재개발주택 - 06 준공 후 재건축한 신축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정


재개발·재건축 주택을 준공 후 신축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정방법에 대해 정리합니다.


1주택 소유자가 재개발·재건축 준공 후 신축주택을 양도하는 경우와 조합원 입주권을 취득하여 재개발·재건축 준공 후 신축주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 판정 방법에 대해 정리합니다.



1주택 소유자가 준공 후 신축주택을 양도하는 경우 보유기간 계산

주택과 부수토지를 출자하고 관리처분으로 취득한 재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유 및 거주기간의 계산을 해야 합니다. 이때  거주기간은 소유한 기간 중의 실제 거주기간으로 산정하고, 보유기간은 종전주택 취득일과 공사기간 및 양도일까지의 기간을 합산하여 산정합니다. 다만 출자한 건물이 주택이 아닌 경우 또는 토지 면적이 증가한 경우에는 달라집니다.

출자한 부동산이 주택과 부수토지인 경우

일반적으로 재건축사업의 경우 대부분의 조합원은 주택과 부수토지를 출자하게 되며, 주택의 면적은 증가하는 반면에 부수토지는 감소합니다. 또한 재개발사업에서 조합원 중 단독주택의 소유자들도 마찬가지로 주택 면적은 증가하거나 감소하지만 부수토지 면적은 대부분 감소합니다. 이렇게 주택면적의 증감에 불구하고 부수토지의 면적이 감소하는 경우에 보유기간의 계산은 종전주택과 공사기간 및 재건축한 신축주택의 보유기간 모두를 통산하여 보유기간을 계산합니다.


증가한 주택 면적

재건축한 주택의 경우 종전주택과 신축주택의 보유기간과 거주기간을 계산함에 있어서 주택면적의 증감은 문제되지 않습니다. 다만, 종전주택 또는 신축주택의 부수토지 중 기준면적을 초과하는 경우 초과되는 부수토지에 대해서만 별도의 비과세 요건을 충족해야 합니다.


증가한 토지 면적

세법상에서는 당초 면적보다 증가한 부수토지의 면적과 신축한 건물에 대해서는 새로운 취득으로 보고, 신축 건물과 증가한 부수토지의 면적의 취득시기는 건물의 준공일이 됩니다. 따라서 이 경우에는 종전 토지의 보유기간과 통산하지 아니하므로 취득시기를 준공일로 보아 비과세 요건을 판단하여야 합니다. 


토지 또는 토지와 주택이외의 건물

토지 또는 토지와 주택이외의 건물을 소유한 조합원의 경우에는 종전부동산이 주택이 아니므로 보유 및 거주기간을 통산할 수 없습니다. 따라서 신축한 주택의 보유 및 거주기간만을 기준으로 비과세 요건 충족 여부를 판단하여야 합니다.



조합원 입주권을 취득하여 준공 후 신축주택을 양도하는 경우 보유기간 계산

보유 및 거주기간의 기산일

재개발 또는 재건축사업에 의한 조합원 입주권을 취득하여 신축 후 양도하는 경우의 신축주택의 취득시기는 준공일을 취득시기로 봅니다. 따라서 입주권을 취득하여 준공 후 양도한 경우 보유 및 거주기간의 기산일은 입주권의 취득일이 아니라 신축주택의 준공일이 됩니다.


동일세대원으로부터 입주권을 상속 받은 경우

동일세대원으로부터 입주권을 상속 받은 경우에는 보유 및 거주기간을 통산합니다.



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