저당권 등이 설정된 재산의 평가특례


비상장주식의 보충적 평가방법에 대해서 정리합니다.


비상장주식을 평가할 때 재산에 대한 매매사례가액이나 보충적 평가방법에 의하여 평가한 가액이 해당 재산이 담보한 채무액 보다 적게 평가되는 것을 방지하게 위하여 상속세및증여세법 제66조에서는 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례를 두고 있습니다.


아래에서는 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 

저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 규정은 해당 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 평가한 가액과 상속세및증여세법 제60조부터 제65조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 의하여 평가한 가액을 비교하여 그중 큰 금액으로 평가하여야 하도록 되어 있습니다. 평가특례규정이 적용되는 재산은 아래와 같습니다. 이때 저당권 등이 설정된 재산의 평가특례규정은 평가대상 재산에 대하여 평가기준일 현재 저당권 등이 설정된 경우에 한하여 적용됩니다.


① 저당권, 동산ㆍ채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

② 양도담보재산

③ 전세권이 등기된 재산


※ 저당권 등이 설정된 재산의 평가액: Max(①,②)

① 상속세및증여세법 제60조 내지 제65조에 따라 평가한 가액(시가 또는 보충적 평가방법)

② 평가대상 재산이 담보하는 채권액


저당권 등이 설정된 재산의 평가특례규정을 적용할 때 평가기준일 현재 채권액은 채권최고액을 말하는 것이 아니라 평가기준일 현재 남아있는 채권액을 말하는 것입니다(서면4팀-126, 2007.01.10). 즉, 채권자 입장에서 평가기준일 현재 남아 있는 채권잔액을 말합니다. 이 경우 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액을 의미합니다.


공동저당권이 설정된 재산의 평가방법

공동저당권이란 동일한 채권을 담보하기 위하여 여러 부동산에 설정된 저당권을 말합니다. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 해당 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 채권액과 해당 재산의 시가와 비교하여 큰 금액으로 평가합니다.


이 경우에 근저당권이 설정된 재산이 공유물로서 공유자와 공동으로 그 재산을 담보로 제공한 경우에는 해당 재산이 담보하는 채권액 중 각 공유자의 지분비율에 상당하는 금액을 그 채권액으로 합니다.


예규·판례

상속세및증여세법 제66조의 규정을 적용함에 있어 근저당권이 설정된 재산이 담보하는 채권액은, 2이상의 재산에 공동근저당권이 설정된 경우에는 당해 재산들이 담보하는 채권액을 평가기준일의 각 재산별로 같은법 제60조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 안분하여 계산하고, 동일한 재산이 2이상의 채권을 담보하는 때에는 그 재산이 담보하는 채권액(공동근저당권이 설정된 재산은 안분한 채권액을 포함하며, 임대차계약이 체결된 재산은 임대보증금을 포함한다)을 합계하여 계산하는 것임(서면4팀-711, 2007.02.27)


상속세및증여세법 제66조의 규정에 의하여 저당권 등이 설정된 증여재산은 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액중 큰 금액으로 평가하는 것이며, 이 경우 "채권액"은 동일한 재산이 다수의 채권의 담보로 되어 있는 경우 같은법 시행령 제63조 제2항의 규정에 의하여 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 하는 것임(서면4팀-2298, 2006.07.14)


평가특례규정이 적용되는 저당권 등이 설정된 재산은 평가기준일 현재 저당권 등이 설정되어 있는 재산을 말하며, 평가기준일 현재 저당권 등이 설정되지 아니한 재산은 상증법 제66조의 규정이 적용되지 않음(재삼 46014-2050, '98.10.23)


근저당권이 설정된 상속재산은 상속세및증여세법 제66조 및 같은법시행령 제63조 제3호의 규정에 의하여 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 같은법 제60조의 규정에 의한 평가가액 중 큰 금액으로 평가하는 것인바, 이 경우 "재산이 담보하는 채권액"이라 함은 근저당권이 설정된 재산에 대한 채권의 최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권의 최고액을 의미하는 것이며, 동일한 채권을 담보하기 위하여 평가할 상속재산에 물적담보가 설정된 것이외에 법률에 의하여 설립된 보증기관(예:신용보증기금)의 보증이 있는 경우에는 동 채권액에서 보증액을 차감한 가액으로 하고. 동일한 채권을 담보하기 위하여 평가할 상속재산외의 재산에 물적담보(법령상의 제한등의 사유로 양도담보를 위한 소유권이전이 현실적으로 불가능한 경우에는 채권자가 대상 재산에 대하여 양도담보권자에 준하는 권리를 행사할 수 있는 경우도 포함)가 설정되어 있는 경우는 동채권액("나"의 보증액을 차감한 가액을 말함)을 평가할 상속재산과 그 외 재산의 가액으로 안분하여 계산한 금액을 말하는 것임(재재산 46014-54, 2001.02.26)




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