카테고리: 오피스텔, 부가가치세 / 심사부가2018-82(2019.03.22)에 대해서 정리합니다.
[제목] 쟁점오피스텔의 양도가 부가가치세가 면제되는 주택의 공급에 해당되는지 여부
[요약] 쟁점오피스텔은 업무시설(오피스텔)로 허가를 받은 이후「주택법」에 따른 주택으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없어 부가가치세가 면제되는 주택에 해당하지 않음
[결정유형] 기각
주문
심사청구를 기각한다.
이유
1. 처분개요
가. 청구인은 2005.1.21.AA BB ** CC 548-3 소재 지상 4층 오피스텔 건물(46개호, 이하 “쟁점오피스텔”이라고 함)을 경매로 취득하였으며, 2005.3.21. DD개발 상호로 부동산매매·분양·임대를 주업종으로 개인 사업자등록을 하였다.
청구인은 2012.8.16. 쟁점오피스텔을 375백만원에 매각하였고 관련 부가가치세를 신고·납부하지 아니하였다.
나. 처분청은 청구인의 과세자료 검토 과정에서 부동산매매업을 영위하는 사업자가「건축법」상 업무시설(오피스텔)로 허가를 받은 건축물을 매매하는 행위는 부가가치세가 면제되는 주택의 공급에 해당하지 않는다고 보아 2018.6.11. 청구인에게 2012년 제2기 부가가치세 45,278,730원을 결정·고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2018.12.7.이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
1) 청구인은 쟁점오피스텔을 상업용으로 사용하지 아니하고 주택 임대 목적으로 구입하였기에 부가가치세가 면제되는 주택에 해당한다.
가) 청구인은 쟁점오피스텔을 주거용 원룸 임대 목적으로 임대할 목적으로 취득하였으나 오피스텔의 노후화로 인하여 실제 임대를 하지는 못했으나 주거용으로 임대하기 위해 취득·보유하였고 그 상태로 양도하여 주택을 양도한 것과 실질이 동일하므로, 쟁점오피스텔의 양도는 부가가치세 면세사업인 주택의 매각에 해당하고 이 건 부가가치세는 취소되어야 한다.
나) 쟁점오피스텔 관련 사업장은 부동산매매업에 해당하지 아니한다.
부가가치세법상 부동산매매업의 요건은 ① 사업상 목적으로 1과세기간 중에 ② 1회 이상 부동산을 취득하고 ③ 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.
청구인의 부동산매매업 요건 판단 시, FF **구 GG동 소재지 부동산은 공동사업장(EE프라자, 2008.8.1.개업)이고, 공동사업장은 별도의 거주자로 보므로 공동사업장 관련 부동산 매매거래는 별도로 보아야 하고 이 경우 청구인의 부동산매매업 판단 시 제외되어야 한다.
상기 공동사업장을 부동산매매업 판단 시 제외하면, 쟁점오피스텔양도시점에 청구인이 취득한 다른 부동산은 존재하지 아니하고 양도한 부동산만 존재한다. 이는 부가가치세법상 부동산매매업의 요건 중 두번째 요건인 1과세기간 중 1회 이상 취득에 해당하지 아니하여 부가가치세법상 부동산매매업에 해당하지 아니한다.
청구인이 부동산매매업으로 사업자등록을 한 이유는 청구인의 편의상 부동산과 관련된 일반적인 업종을 등록한 것으로, 이는 해당 부동산과 관련된 폐업사실증명으로 확인할 수 있다. 이를 가지고 부동산매매업으로 보아 이 건 부가가치세를 과세하는 것은 청구인에게 가혹한 처사이다.
또한 쟁점오피스텔은 각 호별로 등기되어 있으나 실제 양도 시에는 일괄매각한바, 청구인은 각 호별로 매매하는 것이 더 효율적으로 매각할 수 있음에도 불구하고 일괄매각을 진행한 것은 쟁점오피스텔을 부동산매매업이 아닌 부동산임대업으로 사용하였음을 뒷받침한다.
그리고 쟁점오피스텔을 부동산매매업의 재고자산으로 보기에는 7년이란 오랜 기간 동안 보유하다가 양도하였으므로, 쟁점오피스텔은 부동산매매업의 재고자산이 아닌 부동산임대업의 고정자산으로 보아야 한다.
2) 쟁점오피스텔의 양도는 실질적으로 포괄양수도에 해당하므로 부가가치세 과세대상에 해당하지 아니한다.
청구인이 쟁점오피스텔 양도 당시 부동산 임대 목적으로 보유하고 있었으며, 양수인도 쟁점오피스텔을 임대 사용의 목적으로 매입한바, 비록 계약서에는 명시되어 있지 않더라도 쟁점오피스텔의 양도는 실질적으로는 사업의 포괄양수도에 해당한다.
따라서 단지 계약서에 ‘포괄양수도’라는 문구가 기재되지 아니하였다고 하여 이를 바탕으로 고정자산의 매각으로 보아 이 건 부가가치세를 과세한 처분은 국세기본법 상 실질과세원칙에 위배된다.
3) 쟁점오피스텔 취득 당시에 부가가치세 매입세액 공제를 받지 아니하였고 폐업 후 양도하였으므로 부가가치세가 과세되지 아니한다.
청구인이 쟁점오피스텔을 경매로 취득하였으며, 이로 인하여 부가가치세 매입세액 공제를 받지 아니하였다.
국세청 해석례(서면부가2015-1317, 2016.07.15.)에 따르면 사업자가 경매로 상가건물을 취득하여 사업을 영위하다 실질적으로 폐업한 때에 잔존재화는 자가 공급으로 보아 부가가치세가 과세되나, 매입세액이 공제되지 않은 재화에 대하여는 부가가치세가 과세되지 아니하며, 사업자가 폐업한 이후 해당 상가건물을 양도하는 경우 부가가치세 신고납부의무가 없다고 해석하였다.
위 서면답변은 청구인에게도 적용되는 것으로, 매입세액 공제를 받지 않은 재화를 공급하는 경우 부가가치세가 과세되지 않으며 사업자가 폐업한 후 쟁점오피스텔을 양도하였으므로 부가가치세 신고납부의무도 없는 것이다.
그러므로 이를 단순한 재화의 공급으로 보아 부과한 이 건 부가가치세 과세처분은 취소되어야 한다.
3. 처분청 의견
1) 쟁점오피스텔은 건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 분류되어 있어 쟁점오피스텔의 공급은 부가가치세법상 과세거래에 해당한다.
가) 청구인이 DD개발 상호로 사업목적을 부동산 매매업으로 표방하여 사업자등록을 한바 청구인은 부동산매매업을 영위한 것이고, 쟁점오피스텔은 건축물대장상 오피스텔(업무시설)로 분류되어 있으므로 쟁점오피스텔의 공급은 부가가치세법상 과세거래에 해당한다.
쟁점오피스텔을 양도한 것은 부동산 매매업자로서 재고재산을 판매한 것에 해당한다. 청구인은 2005.3.22. 쟁점오피스텔 소재지로 DD개발의 사업장소재지를 정정하면서 부동산매매업을 사업목적으로 표방하였고, 비록 부가가치세 신고의무 미이행으로 2008.12.31. 직권폐업되었으나, 부동산매매업의 특성상 부가가치의 창출이 장기간이 지나야 실현된다는 점에 비추어 쟁점오피스텔의 양도는 부가가치세법상 과세거래로 판단된다.
또한 청구인이 2012.8.16. 쟁점 부동산을 매각할 당시 부동산매매를 주업종으로 하는 EE 프라자를 운영하고 있었다.
나) 한편, 청구인의 부동산 취득 및 양도내역을 검토하면 청구인은 2005년부터 2016년 기간 중 13회에 걸쳐 부동산을 취득하고, 19회에 걸쳐 부동산을 양도하는 등 부동산의 취득·양도 횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는 부동산매매업을 영위한 것으로 판단된다.
2) 쟁점오피스텔의 양도가 사업의 포괄양수도에 해당한다는 청구주장과 관련하여 포괄양수도에 대한 구체적 약정 및 증빙이 없으므로 사업의 포괄양수도로 볼 수 없다.
쟁점오피스텔의 건물등기부등본 상 청구인의 **농협 대출금이 미승계된 점 등에 비추어 쟁점오피스텔의 양도는 사업의 포괄양수도에 해당하지 아니한다.
3) 처분청은 쟁점오피스텔 양도의 실질에 대하여 폐업 시 의제공급이 아닌 부동산매매업자가 재화의 공급한 것으로 보아 과세한 것으로 당초 처분이 정당하다.
가) 청구인은 쟁점부동산을 경매로 취득하면서 부가가치세 매입세액을 공제받지 아니하여 폐업(직권) 후 양도한 쟁점부동산 역시 부가가치세 납부의무가 없다고 주장하나, 처분청은 청구인의 쟁점오피스텔의 양도를 의제공급이 아닌 재화의 공급으로 보아 과세한 것으로, 재화의 공급이란 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것을 말하는 것이고(대법원 2005두2926, 2006.10.13. 같은 뜻),
부동산의 양도가 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 납세자의 부동산 취득 및 보유 현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 사업 활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서 단지 당해 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유한 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기를 전후한 제반 사정을 참작하여야 하는 것이고(대법원 2006두642, 2006.3.27. 같은 뜻임)
또한「부가가치세법 시행규칙」제2조 제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적으로 계속성과 반복성을 가지고 이루어진 이상 위 규정상의 판매 횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것은 아닌 것으로(대법원 2012두4975, 2013.6.28. 같은 뜻임), 청구인의 쟁점오피스텔 양도를 그 실질에 있어서 부동산 매매업을 영위한 것으로 본 당초 처분은 정당하다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점오피스텔의 양도가 부가가치세가 면제되는 주택의 공급에 해당되는지 여부
나. 관련법령
<생략>
다. 사실관계
1) 국세청 전산자료(NTIS)에 따르면, 청구인은 부동산 관련 업종으로 EE 프라자와 DD개발을 영위하였다.
가) DD개발은 2005.3.21.개업하여 2008.12.31. 직권폐업되었다.
나) EE 프라자는 2008.8.1.개업하여 계속 사업중이며, 청구인과 ***이 공동사업자이다(청구인 71.83%, *** 28.17%).
2) 2005년부터 2016년까지 청구인의 부동산 취득·양도내역은 다음과 같다.
[ 청구인의 부동산 취득 및 양도 내역 ]
(표 생략)
3) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 등에 따르면 청구인은 2005.1.21. 쟁점오피스텔을 취득(경매)한 후 2012.8.16. ***에게 매각한 사실이 확인된다.
가) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장에는 주용도가 “업무시설”로, 등기사항전부증명서에도 “업무시설”로 등재되어 있고, 주택법상 주택으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없다는 점에 대하여는 처분청과 청구인 간 다툼이 없다.
나) 쟁점오피스텔은 2005.8.25. 일반건축물에서 집합건축물로 전환되었고, 2005.9.9. 1개의 건물에서 46개호로 개별등기되었고, 2011.10.6.건축물대장에도 세대수가 0에서 46으로 변경되었음이 확인된다.
다) 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인이 2005년 쟁점오피스텔 매입시 청구인은 **농업협동조합으로부터 대출을 받고 채권최고액 364백만원의 근저당이 설정되었으나, 청구인이 2012년 ***에게 쟁점오피스텔을 양도 후 ***은 우리은행 ****지점으로부터 대출을 받아 근저당이 설정된 것으로 나타나는바 청구인의 대출금은 처분청의 의견과 같이 양수자에게 승계되지 않은 것으로 보인다.
라) 쟁점오피스텔의 평면도는 아래와 같으며, 각 호실이 “사무실”로 표기되어 있다.
4) 처분청이 제출한 2012년 제2기 부가가치세 경정결의서 및 과세자료 처리보고서에 따르면, 처분청은 DD개발의 쟁점오피스텔 관련 매출신고과소검토대상자료(자료금액 375백만원)를 검토한 결과, DD개발은 2008.12.31.직권폐업되었으나 쟁점오피스텔 매매하기 전까지 부동산매매업을 영위한 것이고, 청구인은 2008.8.1.부터 동종 업종의 EE 프라자를 운영하였으므로 쟁점오피스텔 양도시 사업상 독립적으로 재화를 공급한 부가가치세 납세의무자에 해당하는 것으로 보아 쟁점오피스텔 매매와 관련하여 부가가치세 무신고 결정한 것으로 나타난다.
5) 청구인이 쟁점오피스텔을 2005.1.21. 취득하여 2012.8.16. 양도할 때까지 건물의 노후화로 주거용도(면세) 또는 상업용도(과세)의 임대 행위가 없었다는 데에 청구인과 처분청 모두 다툼이 없다.
가) 청구인은 **공인중개사에게 쟁점오피스텔의 주택임대를 의뢰한 사실이 있다며 관련 확인서를 제출하였다.
나) 청구인은 2006년 이후 쟁점오피스텔에서 전기요금이 발생하지 아니한 것은 쟁점오피스텔을 상업목적으로 사용하지 않았다는 근거라고 주장하며 한국전력공사의 전기요금 전산화면 12매를 제출하였다.
6) 청구인은 이의신청을 제기한 결과 2018.9.21.기각결정을 받았다.
라. 판단
1)「조세특례제한법」제106조제1항제4호 및 같은 법 시행령 제106조제4항제1호는 부가가치세가 면제되는 국민주택의 공급은 주택법에 따른 국민주택 규모 이하의 주택에만 적용하는 것이라고 규정되어 있으므로, 부가가치세가 면제되는 국민주택은 위 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당되고, 오피스텔로 건축허가를 받아 사용승인까지 마친 다음 용도변경의 허가를 받음이 없이 주택으로 개조한 경우에는, 설사 그 면적이 국민주택 규모에 해당한다고 하더라도 위 규정 소정의 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당한다고 할 수 없다(대법원96누8758, 1996.10.11., 대구지방법원2018구합20957, 2018.11.8. 참조).
2) 위 법리와 사실관계에 따라 쟁점오피스텔의 양도가 부가가치세가 면제되는 주택의 공급에 해당된다는 청구인의 주장에 대하여 살펴본다.
조세특례제한법에서 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택은 「주택법」에 따른 주택에 해당되는 것 중 그 주거전용 면적이 85㎡(읍ㆍ면 지역은 100㎡)이하인 것만을 의미하는 것으로 보아야 하고(조심2018전0783, 2018.5.24. 등 다수) 쟁점오피스텔은 업무시설(오피스텔)로 허가를 받은 이후「주택법」에 따른 주택으로 용도변경의 허가를 받은 사실이 없으므로 쟁점오피스텔은 부가가치세가 면제되는 국민주택 규모 이하의 주택에 해당하지 아니한다.
3) 한편 청구인이 쟁점오피스텔 취득 시 부가가치세 매입세액을 공제받지 아니하여 DD개발 폐업 후 양도한 쟁점오피스텔에 대한 부가가치세 납부의무가 없다는 주장과 관련하여, 청구인이 쟁점오피스텔을 매각할 당시 DD개발은 직권폐업되었으나 청구인은 사업목적을 부동산매매업으로 표방한 EE프라자를 공동사업으로 운영하고 있었고, 2005년부터 2012년까지 다수의 부동산 취득 및 양도거래를 한바 청구인은 실질적으로 부동산매매업을 계속 영위한 사업자이고, 부가가치세 과세대상인 쟁점오피스텔을 공급한 것은 부가가치세 과세대상인 재화의 공급에 해당한다고 봄이 타당하다고 할 것이다.
4) 상기의 내용을 종합하여 볼 때, 쟁점오피스텔의 양도가 부가가치세가 면제되는 주택의 공급에 해당한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고, 처분청이 청구인에게 이 건 부가가치세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
5. 결론
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 「국세기본법」 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.