조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부 등 / 서면법규재산2022-204(2022.10.31)

 

카테고리: 오피스텔 , 거주요건 / 서면법규재산2022-204(2022.10.31)에 대해서 정리합니다.

[제목] 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부 등

[요약] 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 2022.10.19. 이후 양도분부터 비과세 거주요건을 적용함.

질의

(사실관계) 
○ ’18.11월 대구 수성구 소재 A오피스텔 분양계약 
○ ’20.4월 대구 수성구 소재 B주택 분양계약 
○ ’20.11월 대구 수성구 조정대상지역 지정 
○ ’22.2월 A오피스텔 취득 
* 등기 이후 주택으로 사용 예정 
○ ’23.8월 B주택 취득 

(질의내용) 
○ (질의1) 무주택자가 조정대상지역 공고 이전 오피스텔 분양계약 시 비과세 거주요건 적용 여부 
○ (질의2) 종전주택이 없는 상태에서 신규주택 분양계약 시 일시적 2주택 허용기간 

 

회신

오피스텔을 취득하여 주거용으로 사용하고, 그 이후 신규주택을 취득한 경우로서 신규주택 분양계약 당시 해당 지역이 비조정대상지역인 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제1호에 따라 일시적 2주택 허용기간을 3년 적용하는 것입니다. 

그리고, 주거용으로 사용하는 오피스텔을 양도하는 경우로서 분양계약 당시에는 해당 지역이 비조정대상지역이었으나, 완공 전 조정대상지역으로 지정된 경우「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 비과세 거주기간 요건 적용 여부에 관해서는 기존 해석사례(기획재정부 재산세제과-1312, 2022.10.19.)를 참고하시기 바랍니다. 

■ 기획재정부재산 -1312, 2022.10.19 
<질의> 무주택 세대가 조정대상지역 공고 이전에 오피스텔 분양계약하였으나, 해당 오피스텔이 조정대상지역 공고 이후에 완공되어 주거용으로 사용할 경우 

○ (질의1) 오피스텔에 대한 비과세 거주요건 적용 여부 
<제1안> 거주요건을 적용하지 않음 
<제2안> 거주요건을 적용함 

○ (쟁점2) ‘질의1’에서 ‘제2안’인 경우, 그 적용시기 
<제1안> 예규생산일 이후 결정·경정분부터 적용 
<제2안> 예규생산일 이후 양도분부터 적용 

<제3안> ’21.1.1. 이후 오피스텔 분양권 취득분부터 적용 

<회신> 질의1의 경우 제2안이 타당합니다. 
            질의2의 경우 제2안이 타당합니다. 

 

관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】 
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 

7. "주택"이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다. 

10. “분양권”이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. 

○ 소득세법 시행령 제152조의4【분양권의 범위】 
법 제88조제10호에서 “「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률”이란 다음 각 호의 법률을 말한다. 
1. 「건축물의 분양에 관한 법률」 
2. 「공공주택 특별법」 
3. 「도시개발법」 
4. 「도시 및 주거환경정비법」 
5. 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 
6. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」 
7. 「주택법」 
8. 「택지개발촉진법」 

○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】 
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득 
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 

② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】 
① 법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. 

5. 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우 

○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 다음 각 호에 따라 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. 

1. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 

2. 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우에는 신규 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우