현금보다 부동산을 취득하여 상속하는 것이 유리한 경우

상속재산 중 부동산이 현금과 같은 금융재산이 보다 세부담 면에서 유리한 경우에 대해서 정리합니다.

상속세나 증여세는 해당 상속재산 또는  증여재산의 시가평가를 원칙으로 하여 과세를 하는 것이 원칙입니다. 이때 시가를 확인하기 어려운 경우에 한하여 상속세 및 증여세법 제61조부터 제66조까지의 규정에 따라 기준시가 등 보충적인 방법으로 평가하도록 하고 있습니다. 

기준시가로 평가하는 부동산

현재 아파트 또는 오피스텔 등 집합건물을 제외한 부동산의 경우 대부분 기준시가로 평가 되고 있으며, 일반적으로 부동산의 경우 기준시가는 실제로 거래되는 가액의 60%~80% 정도의 가액으로 고시되어 있으며, 간혹 60%의 가액에도 못 미치는 경우가 있습니다.

화폐나 금융재산은 그 순가액으로 평가되는데 반하여 유사매매 사례가액 등 시가를 적용하기 힘든 토지나 상가, 빌딩 등을 취득하여 상속이 개시되는 경우 시세보다 적은 기준시가로 평가되어 세부담면에서 절세할 수 있게 되는 것입니다. 반면 아파트, 오피스텔, 집단 상가 등 유사 매매사례가액을 적용할 수 있는 부동산의 경우에는 절세의 효과가 없게 됩니다. 

이렇게 상속재산이 부동산인 경우 금융재산보다 세부담 면에서 유리할 수 있기 때문에 상속세법에서는 금융재산 상속공제라고 하여 별도의 공제 규정을 두고 있습니다.

기준시가로 평가할 경우 고려사항

부동산 취득일로부터 6개월(증여의 경우 3개월) 이내에 상속 또는 증여가 이루어지는 경우에 그 매매가액은 상속재산 또는 증여재산의 시가로 적용이 되며, 취득일로부터 2년이 지나기 전에 상속 또는 증여가 이루어지는 경우에는 그 취득가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제 49 조 제1항에 따라 계약일부터 평가 기준일까지 가격 변동이 없는 경우로서 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가에 포함될 수도 있기 때문에 적어도 취득 후 2년이 지난 시점에 상속 또는 증여가 이루어져야 기준시가가 적용될 수 있습니다.

또한 부동산을 기준시가로 상속 또는 증여 받은 경우에는 이후 그 부동산을 양도하는 경우 그 기준시가가 취득가액이 되므로 세감면 효과에 대해서 비교하여 종합적으로 판달할 필요가 있습니다.