해외이주 등으로 인해 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한 경우(1세대 1주택 비과세)


해외이주 등으로 인해 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한 경우에 대해서 정리합니다.


1세대 1주택 비과세 요건에는 2년의 보유기간과 2년의 거주기간의 요건이 필요한 경우가 있습니다. 다만 몇몇 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한 경우가 있는데 아래에서는 해외이주 등으로 인해 사유에서 정리합니다.

1세대1주택의 범위

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 소세령 154 ① 2호[나목(해외이주), 다목(근무 등 국외거주)]에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 "제한"을 받지 아니합니다. 즉 1세대 1주택 비과세 여부를 판정시 보유기간과 거주요건의 제한을 받지 않습니다.

소득세법시행령 제154조 [1세대1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2018.10.23 개정)


2. 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.(2013.02.15 개정)


나. 「해외이주법」에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.(2008.02.22 개정)

다. 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한한다.(2008.02.22 개정)


해외이주의 비과세요건

「해외이주법」에 따른 "해외이주"로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니합니다. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한합니다.

1출국일

가. 해외이주

출국일은 해외이주 목적으로 "세대 전원이 출국한 날"을 말하는 것으로서, 이는 세대원의 출·입국 내역 등을 확인하여 관할세무서장이 사실판단할 사항이다(재산-3686, 2008.11.7).


나. 확인서류

「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우 출국일은 영주권 또는 그에 준하는 장기체류 자격을 "취득한 날"을 말한다(소세칙 71 ⑥).


2확인서류

가. 해외이주

소세령 154 ① 2호 나목[위 1)]의 경우에는 "외교부장관"이 교부하는 해외이주신고확인서(소세칙 71 ④ 3호 본문)


나.현지이주

「해외이주법」에 따른 현지이주의 경우에는 현지이주확인서 또는 거주여권 사본(소세칙 71 ④ 3호 단서)


근무 등 국외거주의 비과세요건

1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 "취학" 또는 "근무상"의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니합니다. 다만, 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우에 한합니다.


1비과세 판정기준일

양도소득세가 비과세되는 "1세대 1주택"에 해당하는지 여부는 양도일(讓渡日) 현재를 기준으로 판정합니다(서면4팀-3253, 2006.9.25).


2비과세 판정기준일

재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등 당해 사실을 증명하는 서류(소세칙 71 ④ 4호, 2016.3.16 개정)


부득이한 사유 아닌 경우 사례(과세)

1취학의 사유에 따라 출국하였으나 국외취업한 경우

귀하의 경우 취학의 사유에 따라 출국하였으나 국외에서 취업하여 거주하면서 국내의 주택을 양도하는 경우에는 근무 등 국외거주의 "비과세특례"를 적용받을 수 없다(서면4팀-1476, 2004.9.21).


2출국 사유가 해소된 경우

출국일(세대 전원이 출국하는 날을 말함)부터 2년이 경과한 후에 주택을 양도하는 경우, 세대원의 일부가 재입국(再入國)하여 계속하여 국내에 거주하던 중에 주택을 양도하는 경우 또는 양도일 현재 당초 출국 사유(취학 또는 근무상의 형편)가 해소된 경우에는 "비과세특례"가 적용되지 아니하는 것이다(재산-21, 2009.8.25).


3입학 전 어학연수기간이 취학기간에 포함되는지 여부

귀 질의의 경우, 집약적 법률 영어 연수 프로그램은 부득이한 사유(국외거주)의 "취학"에 해당하지 않는다(서면5팀-1400, 2007.4.30).


4출국할 것을 알면서도 주택을 취득한 경우

양도하는 주택이 해외로 출국한 이후에 취득한 주택이거나 출국할 것을 알면서도 취득한 주택인 경우에는 국외이주의 "비과세특례" 규정이 적용되지 아니하는 것이다(부동산-458, 2010.3.24).


5사업상 형편 등으로 출국

1세대가 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우에 한하여 적용하는 것으로서, 사업상 형편에 의하여 출국하는 경우에는 적용되지 않는 것이다(재산-776, 2009.4.20).


6유치원·초등학교 및 중학교 취학으로 출국

사업상 형편 또는 유치원·초등학교 및 중학교 취학으로 인하여 출국하는 경우 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 사유에 해당되지 아니한다(양도집행 89-154-45).


부득이한 사유인 경우 사례(비과세)

130세 미만인 주택 소유자가 출국한 경우

미혼인 30세 미만인 자가 별도세대를 구성하고 독립된 생계를 유지하는 경우에는 독립된 "1세대"로 보는 것이나, 이에 해당하는지는 사실판단할 사항이다(서면5팀-2310, 2007.8.13).


2해외에서 근무할 것이 확정된 이후 양도한 경우

청구인들이 쟁점주택을 양도한 시점은 청구인이 해외에서 3년간 근무할 것이 확정된 이후이고, "1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우"에 해당한다고 할 것이다(국심 2003구393, 2003.4.23).


3해외이주 후 부담부증여시 비과세 여부

국내에 1주택만 소유하고 있던 1세대가 해외이민으로 인하여 세대 전원이 출국하여 비거주자인 상태에서 국내의 1주택을 양도하는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 제한없이 양도소득세가 비과세되는 것이며, 부담부증여가 양도에 해당하는 경우에도 상기의 규정을 적용하는 것이다(재일 46014-1820, 1999.10.13).


세대원의 출국 요건 사례

전(全)세대원이 출국한 경우(비과세)

1 병역의무

자녀가 군복무관계로 출국하지 못한 경우에도 적용한다(재일 46014-4356, 1993.12.7;부동산-1004, 2010.7.30).


2고등학교

세대원 중 취학상(고 3) 형편으로 출국하지 못한 세대원이 있을 경우는 생계를 같이하는 자로 보는 것이다(재일 46014-2561, 1995.9.27).


3다른 세대원 먼저 출국

거주자가 출국하기 전에 거주자 외 다른 세대원들이 먼저 출국한 경우에도 세대 전원이 출국하는 것으로 보는 것이다(재일 46014-2406, 1997.10.10).


4나머지 세대원

1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우의 비과세특례 규정을 적용함에 있어 "출국일(出國日)"은 세대 전원이 출국하는 날을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 "나머지" 세대원이 출국한 날부터 2년 이내에 주택을 양도하는 경우 당해 특례 규정이 적용된다(재산-2014, 2008.7.31).


5세대원 중 별도로 1세대를 구성할 수 있는 자가 함께 출국하지 않는 경우

세대원 중 별도로 1세대를 구성할 수 있는 자가 함께 출국하지 아니하는 경우에도 세대 전원이 출국하는 것으로 보는 것이다(재일 46014-296, 1998.2.20).


일부 세대원만 출국한 경우(과세)

1다른 주택 취득

세대 전원이 출국하지 아니한 상태에서 다른 주택을 취득한 경우에는 부득이한 사유에 의한 비과세대상이 "안된다"(재일 46014-1438, 1993.5.24).


2자녀만 출국

초등학교 재학생으로 보이는 자녀 2명과 함께 출국한 사실만이 있을 뿐 취학이나 근무상의 형편 등의 부득이한 사유로 3년(2012.6.29 이후 → 2년) 미만 보유한 아파트를 양도하고 세대 전원이 국외로 출국하지 아니한 경우에는 1세대 1주택 비과세대상에 해당되지 않는다(국심 2003중3445, 2004.1.27).


3출국 지연

근무상 형편 등으로 인한 일부 세대원의 출국 지연은 세대 전원이 출국한 것으로 볼 수 있는 예외적인 사유에 해당하지 아니한다(심사 양도 2009-139, 2009.7.23).



댓글(41)

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  • 나경운
    2020.08.22 09:58

    세무사님, 안녕하세요? 유용한 정보 감사드립니다.

    현재 일시적 1가구 2주택(A : '15.8월 구매, 현재 거주中 / B : '18.4월 구매, 거주한 적 없음)으로
    비과세 되는 A를 올해 10월에 매도하고 B로 이사를 갈 예정입니다.

    부동산 카페 글에서 해외이주 라고 하더라도 2년 거주를 안하면 비과세 적용을 받을 수 없다는 글을 봐서
    저는 그런 줄로만 알고 있었는데 세무사님이 적으신 글에 의하면 저도 비과세 적용을 받을 수 있는 것 같아
    희망이 보입니다.

    제가 궁금한 것은 일시적 1가구 2주택 기간에 최근에 저 먼저 해외로 출국한 상태고 가족은 내년 경에나 해외로 나올 건데
    가족이 해외로 이주한 이후로 부터 2년 이내에 양도하면 비과세인 것인지 궁금하며,

    전 세대가 해외로 나온 이후에 가족 일부가 3개월에 한번씩 (몇 일간) 우리나라에 다녀가면
    행정기관에서 해외이주로 간주 안할 수도 있는지 궁금합니다.

    바쁘시겠지만 의견 부탁드립니다. 감사합니다.

  • 2020.09.14 04:05

    비밀댓글입니다

  • 2020.10.08 02:46

    비밀댓글입니다

  • 김형수
    2020.10.10 21:51

    안녕하세요! 유익한 정보 너무나 감사드립니다 :)

    2019년 9월 서울의 6억 미만 아파트 구입하여 이사했고, 아파트 계약자인 저(30세 미만)는 해외 직장 근무로 출국하고 세대주인 어머니(서울에서 직장 근무 중)는 실거주 중입니다. 이러한 경우 2022년 이후 아파트 매도하고자 한다면 실거주 2년 비과세 혜택 적용 가능한가요? 아니면 해외이주로 인한 2년내 양도 비과세 혜택을 받아야 하는 건지 궁금합니다.

    아무리 찾아 봐도 세대원 일부가 불가피한 이유로 해외에 거주할 때에 대한 정보는 까다로워서 답변 주시면 감사하겠습니다!

  • 2020.10.16 06:40 신고

    비거주자와 관련된 부분은 법령에 근거하여 판단하기가 어렵고, 국세청 예규/판례를 통해 해석을 해야 합니다. 따라서 블로그에 문의를 남기셔도 세무사 개인의 사견일 뿐 정확한 판단을 내리기 어려운 사안으로 답변을 드리기 어렵습니다. 양해바랍니다.

  • 궁금
    2020.11.20 04:55

    해외 이주 비과세에 관한 글중 이것보다 자세한 글을 보지 못했네요!
    혹시 제 경우엔 어떨지 알 수 있을까요?
    저는 내년 2월부터 외국 석사 2년과정을 시작합니다.
    하지만 코로나로인해 당장 출국은 못하고 아마 2학년부터 출국할것 같습니다.
    출국 시점에서의 출국 사유는 유학이지만
    졸업 후 취업을 시도하고 영주권을 취득할 계획입니다
    하지만 영주권 취득에 성공할수도 실패할수도 있겠죠.
    그래서 내년 5월에 아파트를 구매한뒤 세를 주고
    영주권 취득에 성공하면 아파트를 팔고
    실패하면 팔지 않을 생각입니다.

    저같은 경우도 영주권 취득시점을 출국날짜로 하는 비과세 대상이 될까요?

    특히 본문 비과세 예외 상황중
    ‘학업으로 출국한 뒤 취업한 경우’
    ‘출국할것을 알고도 매입한 경우’
    가 걸리는데
    학업을 마친뒤 취업하는것도 문제가 되는지
    영주권 취득 의향은 있지만 확정은 아닌 지금 상태가 ‘출국할것일 알고있는’ 상태라고 봐야하는지 궁금합니다.

    • 2020.12.02 15:33 신고

      말씀하신 것처럼 "출국할것을 알고도 매입한 경우"는 과세관청에서 사실 판단할 사항이므로 현재로서는 판단을 내리기 어려워 보입니다.

  • 세무사님.
    2020.11.20 13:36

    세무사님, 자세한 설명 감사합니다.
    저는 3인 가족인데, 조정지역 주택 분양권 매입 후 실거주하지 않고 임대를 주었습니다.
    실거주 목적이었으나, 입주 전에 직장 이동으로 인해 직장 가까운 곳으로 이사를 했기 때문입니다.
    이 경우는 1년 거주를 하지 않았기 때문에 비과세에 해당되지 않는 것으로 이해되었습니다.

    해외 거주의 경우, 부모의 유학(대학원)으로 가족동반으로 이주하여 1년 이상 생활하는 경우,
    출국 후 2년 이내에 양도 시, "실거주 없이" 비과세가 가능한 것으로 이해하면 될런지요?
    이 때는 유학 비자 등을 제시하고 전 세대원(3인) 출국 사실이 확인 되면 가능한 걸까요?

    그런데 1년 이상 해외 거주에, 출국 후 2년 이내라고 하면 1년 해외 거주 후에 돌아와서 양도해도 비과세에 해당하는지요?
    아니면 출국 상태에서 양도를 해야하는 것인가요?
    또는, 출국 상태에서 2년 이내 양도를 했으며, 해외 거주 상태에서 다시 국내 주택 매매도 가능한지도 궁금합니다.

    좋은 글 감사합니다.

    • 2020.12.02 15:38 신고

      해외 거주 후 귀국한 경우 불가피한 사유가 해소되었으므로 비과세가 적용되지 않을 것으로 생각됩니다.

  • 세무사님 도와주세요
    2020.12.07 05:25

    안녕하세요.

    관련 검색을 하다가 가장 믿을 만한 곳을 발견하게 되서 우선 기쁨니다.
    2019년 12월 경기도 조정지역 아파트 청약 당첨후 해외에서 일을 하게 되어 1월 출국했는데, 비거주자는 출국일로 부터 2년이내에 양도할 경우 양도소득세 비과세 요건이 되는지 이리저리 봐도 확인이 어려운 상황입니다.
    3년 분양권 거래를 못하게 되어 있는데, 가진건 이 분양권하나 입니다.
    해외이주 출국일 기준이 세재주 전원이 출국하고, 영주권이나 장기 체류자격으로 되어있는데, 가족은 학교때문에 5월 출국하고, 아직 영주권은 없습니다.

    혹시라도 출국일이 기준이 영주권이라면 2-3년뒤 영주권을 취득한뒤로부터 2년이내라면 등기하고 시점상으로는 가능해보이기에 조심스럽게 여쭈어 봅니다. 아니면 해외 취업으로 출국을 한 시점부터 장기 체류로 봐서 2022년 4월까지만 양도세 비과세 요건이 되는지요

    조정지역은 부동산법이 바뀌면서 2년 실거주 요건이 있어야 1주택자라도 양도세가 완화되는 걸로 알고 있는데, 실제 지금으로서는 거주하기도 힘들고, 전세를 놔야 하는 상황인데요.

    어떤 방법이 있는지 답답한 마음에 조그만 도움을 받을 수 있을까 싶어 글을 남깁니다.

    • 2021.01.19 11:38 신고

      해외이주의 경우 출국일, 현지이주의 경우 영주권 등을 취득한 날로부터 2년 이내로 판단하시면 될 것 같습니다.

  • 2020.12.09 11:58

    비밀댓글입니다

  • 2020.12.12 21:34

    비밀댓글입니다

  • 2020.12.15 14:47

    비밀댓글입니다

  • 2020.12.17 02:45

    비밀댓글입니다

  • Sue
    2021.01.06 13:12

    안녕하세요?
    현재 수원에 1주택, 9억미만의 아파트 입니다.
    2017.7월 등기 완료 하여, 조정지역 되기 전이라 2년 이내 팔아도 비과세 적용되는 집입니다.
    하지만 2017년 2월 남편의 해외 근무(주재원)로 먼저 출국하였고, 저와 딸아이는 상황을 보다가 2018년 1월 출국하였습니다. 프로젝트가 현지에서 현지채용(2019.1, 주재원아님)이 되어 현재까지 근무중으로 2022.10월까지 working visa는 받은 상태입니다.그동안 세대원 모두 3개월에 한번씩 한국을 오가는 상황이고, 2020년 1월 부터 8월까지는 저와 딸아이는 한국에서 지내다가 온 상황입니다. 현재 딸아이의 초등학교 입학으로 다시 출국한 상황입니다.

    이런경우 집을 양도 할시 비과세 적용이 될지요?
    명의는 저(아내)소유 이며, 2020년 8월 1일 출국 하였기 때문에 이로 인해 2년 안에만 집을 양도 하면 되는건지요?
    그 동안에 저희는 한국을 오가면 안되는 것인지..
    집 하나 있는데 팔지도 못하고 살지도 못하고 답답한 실정입니다.

    비과세를 적용받기 위해서 어떻게 하면 될지요?
    2022년 3월 세입자의 전세기간이 끝나는데 끝나고 실거주6개월 이상을 해야 비과세가 될까요?

    감사합니다.

  • JENNY
    2021.02.02 12:13

    안녕하세요 관련 법규를 찾아보다 상세히 답변 주셔서 여쭤 봅니다. 2017년 9월 청약에 당첨되어 조정지역에 분양권을 사게 되었고 2019년 9월 부터 입주가 시작 되었습니다. 그러나 직장 등 위치로 인해 실 입주는 하지 못하고 임대를 주었습니다. 그리고 학교와 업무등의 이유로 세대 전원이 코로나가 잠잠해 지면 전원 해외 출국하려고 생각중입니다. 이런 경우도 양도세에 면제 조건에 포함인지요?

  • Brian
    2021.02.16 14:16

    안녕하세요?
    투기 과열 지역 시세 15억 정도의 아파트 소유하고 있습니다. 1주택 이고요.
    저랑 아이들은 외국 시민권있고 와이프가 이번에 영주권 받아서 해외 이주하려고 합니다.
    비과세 혜택을 위하여 해외이주신고서를 제출하도록 되어있는데 아파트 명의는 저(외국인)으로 되어있다보니 해외이주신고 대상이 아니라 와이프만 해외이주신고를 하고 확인서 받을수 있습니다.
    외국인의 경우 해외이주신고서 대신 어떤서류를 제출하면 될까요? 와이프 해외이주신고서만 제출해도 될까요?
    물론 가족 모두 출국 기록은 함께 제출 예정입니다.

  • 빼르난도
    2021.03.17 01:16

    안녕하세요.
    혹시 해외 출국전 분양권 취득은 어떻게 판단이 되나요? 분양권 취득 및 계약 후 2개월 후에 출국 하게 되었습니다.
    완공일이 출국 후 2년이 넘어 버리는데요. 조정 지역이어서 등기 이후에나 처분이 가능합니다.
    이럴 경우에는 어떻게 되나요?4
    감사합니다.

  • 고바
    2021.03.31 23:59

    안녕하세요 세무사님
    2006년 12월에 비조정지역에 있는 주택을 취득하였는습니다.
    이후 세입자에게 전세를 주고 2015년에 해외영주권을 획득하고 쭉 해외에서 거주하였다가 2019년에 세입자 퇴거 후 전입신고 하고 잠깐 해외나갔다가 다시 들어와서 집수리를 하고 국내에 거주할 생각이였습니다.
    그런데 갑자기 코로나로 인해 국내로 들어올 수 없어서 21년 3월에 해당 주택을 매도하였습니다.(9억미만)
    이런경우에 비거주자 이민으로 인한 비과세적용이 될런지요?
    국내에 아들이 있기는 하지만 오래전 전 남편과 이혼하고 생계를 같이하지 않는 가족이 된지는 오래입니다.

  • 2021.04.22 16:51

    비밀댓글입니다

  • 기러기아빠
    2021.04.22 16:51

    현재 저는 국내 거주 중이고 아이들과 와이프는 은퇴비자로 해외 거주 중(장기) 있다가. 현재 가족들은 코로나 떄문에 잠시 한국에 와있는 상태 이고, . 2009년 조정 지역 당첨된 아파트를 소유 하고 있고, 저랑 와이프랑 공동 명의 입니다 . 와이프가 한국에 들어온 이후 이번년도 초에 이혼 하게 되었는데, 공동명의를 와이프에게 넘기고, 와이프가 다시 해외로(아이들과 같이) 갈 경우 2년안에 아파트를 매도 하면, 양도세 비과세 될까요? 와이프는 해외에서 직장이 있으며, 아이들은 학교(고등학생 1명 포함)를 다니는 상태 입니다. 해외 이주 시점이 애매 하네요. 이혼하게 되어서 전원 출국 사유는 될거 같은데..

  • 주재원
    2021.05.02 00:35

    안녕하세요. 1가구 1주택, 조정지역, 고가주택(9억이상), 와이프와 공동명의에 2021년 8월13일자로 보유/거주 2년을 채우게 되는 상황인데요, 갑자기 주재원 발령(4년해외거주 예상)을 받아 7월1일자로 출국을 해야하는 상황입니다.

    1) 제가 7월1일에 출국하고, 와이프와 아이들은 보유/거주 2년을 채우고 8월 13일 이후에 출국하려고 하는데, 이 경우에 보유/거주 2년 인정이 문제가 있을까요? 공동명의일 경우 해석이 다를 수 있는지 궁금합니다.

    2) 4년간 세를 놓을 예정이고, 4년후 귀국해서 다시 지금 사는 집으로 들어올 경우, 그때부터 3년차 보유/거주 기간이 다시 카운팅된다고 보면 될까요?

    감사합니다.

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