재개발 및 재건축 관련 1세대1주택 비과세 규정 정리(비교표)


재개발 및 재건축 관련 1세대1주택 비과세 규정에 대해서 정리합니다.


재개발 및 재건축 관련하여 1세대1주택 비과세 특례 규정 및 양도차익, 장기보유특별공제 계산에 대해서 아래 정리하도록 하겠습니다.


재개발 및 재건축 관련 1세대1주택 비과세

구 분 규 정

조합원 입주권 비과세 특례의 적용

특례 요건(소법89①4호)
① 인가일 현재 거주 및 보유 요건 충족
② 양도일 현재 다른 주택이 없을 것(일시적 2주택 허용)

관리처분계획인가일 현재 1세대 2주택 중 입주권 전환자가
① 1주택 양도을 양도하는 경우

  • 공사기간 중 주택양도
  • 준공 후 주택양도
② 입주권 양도을 양도하는 경우

1세대1주택을 판정함에 있어 조합원입주권도 주택수에 포함(소법89②)
① 과세

② 과세

관리처분계획일 인가일 현재 1세대 1주택자가 입주권 취득후 1주택 양도하는 경우 (입주권 1세대 1주택 특례)
① 공사기간 중 주택 양도
② 준공 후 주택 양도

원칙 : ①, ② 모두 과세
예외 : 실수요 목적 비과세(소령 156의2 ③, ④)
• 취득 후 3년 이내 양도시 대체취득으로 보아 비과세

• 취득 후 3년 경과 양도시
가. 종전주택 비과세 요건 갖출 것
나. 완공 전ㆍ완공 후 2년 이내 종전주택 양도
다. 준공 후 2년 이내 신규주택 이사, 1년 이상 거주

입주권 전환자가 관리처분 계획인가일 이후 대체 취득한 1주택을 양도하는 경우

재개발 등의 사업중에 주택을 취득한 경우 1년 이상 거주시 보유기간 특례(소령 156의2 ⑤)
가. 인가일 이후 대체취득하고 취득한 주택에서 1년 이상 거주할 것
나. 완공 전, 완공 후 2년 이내 대체 취득한 주택양도
다. 완공 후 2년 이내에 재건축주택 이사하여 1년 이상 거주


재개발 및 재건축 양도차익 계산 방식 비교표

구 분 청산금 관리처분인가 전 양도차익 관리처분인가 후 양도차익

입주권 양도

납부한경우

권리가 – 기존건물 취득가 – 기타필요경비(= ⓐ )

양도가액 – (권리가 + 청산금) - 기타필요경비(= ⓑ )

지급받은 경우

청산금부분 : ⓐ × 청산금 / 권리가
종전부동산부분: ⓐ × (권리가 - 청산금) / 권리가

양도가액 – (권리가 – 청산금) - 기타필요경비

신축주택

납부한 경우

ⓐ + ⓑ × 권리가 / (권리가 + 청산금)

ⓑ × 청산금 / (권리가 + 청산금)

지급받은 경우

청산금부분 : ⓐ × 청산금 / 권리가
종전부동산부분 : ⓐ × (권리가 - 청산금) / 권리가

양도가액 – (권리가 – 청산금) - 기타필요경비


재개발ㆍ재건축아파트 관련 양도자산별 기간계산 비교표

구 분 종전부동산 취득 → 입주권 양도 입주권 취득 → 신축부동산 양도 종전부동산 취득 → 신축부동산 양도
장기보유특별공제 적용대상 부동산 부동산 전체
적용률(보유기간) 취득일∼인가일 준공일∼양도일 취득일∼양도일,
인가일∼양도일(추가불입분)
제 외 입주권 차익 입주권 차익 없 음
세 율 취득일∼양도일 준공일∼양도일 취득일∼양도일
1세대 1주택 취득일∼인가일(예외 : 취득일~멸실일) 준공일∼양도일 취득일∼양도일


소득세법 제89조 [비과세양도소득]

① 다음 각호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.(2009.12.31 개정)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득(2014.01.01 개정)


4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호 가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.(2018.12.31 개정)

가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것(2016.12.20 신설)

나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)(2016.12.20 신설)


② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2017.02.08 개정)



소득세법시행령 제156조의2 [주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례(2005.12.31 신설)]

③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건을 적용하지 아니한다.(2013.02.15 후단신설)


④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2012.06.29 개정)


1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>


⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 "대체주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>


1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>

2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 주택이 완성된 후 2년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당한다)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주하여야 한다.(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>

3. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 대체주택을 양도할 것(2018.02.09 개정)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령>




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