세법상 부동산매매업과 임대업의 구분, 사업장 소재지


세법상 부동산매매업과 임대업 관련 사항을 정리합니다.


부동산매매업이란 부동산 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 하여 부동산을 판매하는 사업을 말하는데, 부가가치세법에는 동일 과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업으로 규정하고 있습니다. 또한 건축을 신축하여 판매하는 사업 역시 부동산매매업의 범위에 포함되는데, 이때 주택을 신축하여 판매하는 사업은 부동산매매업이 아닌 건설업으로 봅니다. 


반면 부동산임대업이란 자기 소유의 부동산을 타인의 담보물로 사용하게 하고 그 사용대가를 받는 것, 즉 부동산 임대에서 소득이 발생하는 업을 말합니다. 세법상 부동산 임대업은 사업자등록증 상 업종 구분에 따라 결정되는 것이 아니라 실제로 임대를 하여 발생하는 소득이 있는지 여부에 따라 결정되는 것입니다. 이때 부동산임대법인의 경우에에는 일정한 요건에 해당하면 성실신고 확인대상 기업에 속하게 되며 접대비 인정액, 업무용승용차 경비 인정액 등에서 규제를 받게 됩니다. 


세법상 사업장 소재지

부동산매매업과 부동산임대업은 부가가치세법상 사업장소재지가 다르게 규정되어 있습니다. 부동산임대업의 경우 부동산의 등기부상 소재지를 사업장으로 하여 사업자등록을 하도록 규정되어 있기 때문에 다수의 부동산을 임대하는 경우라면 각 사업장별로 사업자등록을 하여야 합니다.


부동산매매업 부동산임대업

법인: 등기부상 소재지(등기부상 지점소재지 포함) 

개인: 업무를 총괄하는 장소

부동산임대업: 부동산의 등기부상 소재지


그렇다면 부가가치세가 과세되지 않는 면세사업자인 주택임대사업자의 사업자등록은 어떻게 해야 할까요?


 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 지방자치단체에 주택임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 법인세·소득세법상 사업자등록을 할 수 있습니다.


소득세법

소득세법 제168조

① 새로 사업을 시작하는 사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업장 소재지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다.

② 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 한 사업자는 해당 사업에 관하여 제1항에 따른 등록을 한 것으로 본다.


소득세법시행령 제220조 [사업자등록 및 고유번호의 부여]

② 법 제168조 제1항에 따라 사업자등록을 하려는 자 중 주택임대사업을 하려는 자는 제1항에 따른 사업자등록신청서를 제출할 때 기획재정부령으로 정하는 임대주택명세서를 첨부해야 한다. 이 경우 임대주택명세서에 갈음해 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제5항에 따른 임대사업자 등록증 사본을 첨부할 수 있다.


소득세 집행기준 168-0-4 [주택임대업의 사업자등록 방법]

「소득세법」에 따른 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 해야 하나, 「임대주택법」 제6조에 따라 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소 소재지)를 사업장으로 하여 관할세무서장에게 「소득세법」 제168조에 따라 사업자등록신청을 할 수 있다.

■ 서일 46011-11235, 2002.09.24

소득세법에 의한 사업자등록은 임대주택의 소재지를 사업장으로 하여야 하는 것이나,「임대주택법」제6조의 규정에 의하여 임대사업자로 등록한 사업자는 그 등록한 주소지(사무소소재지)를 사업장으로 하여 관할세무서장에게 사업자등록신청을 할 수 있는 것임


법인세법

법인세법 제111조

① 신규로 사업을 시작하는 법인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 등록하여야 한다. 이 경우 내국법인이 제109조 제1항에 따른 법인 설립신고를 하기 전에 등록하는 때에는 같은 항에 따른 주주등의 명세서를 제출하여야 한다.

■ 서면법인2018-655(2018.03.15)

[요약] 「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 임대사업자로 등록한 법인은 동 법에 따라 등록한 주사무소 소재지를 당해 주택임대사업자의 사업장으로 하여 사업자등록을 할 수 있음


부가세법상 사업자단위과세 제도

만약 지방자치단체에 임대사업자등록을 하지 않은 경우 세법상 각 임대물건지별로 사업자등록을 해야 합니다. 이럴 경우 하나의 사업자등록증이 아닌 임대물건마다 사업자등록을 별도로 해야 하는 번거로움이 따르게 되므로, 부가가치세법에서는 여러 사업장을 한번에 관리할 수 있는 「사업자단위과세」라는 제도가 있습니다.


이때 사업자단위과세란 둘 이상의 사업장이 있는 사업자가 사업자단위과세신청을 한 경우 그 사업자의 본점 또는 주사무소에서 총괄하여 부가가치세의 신고ㆍ납부 및 각종 협력의무를 이행하도록 하는 것을 말합니다.


사업자단위과세의 요건

1 사업자단위 과세적용 사업장

• 법인 : 본점 또는 주사무소

• 개인 : 주사무소


2 승인신청

• 둘 이상의 사업장을 가진 경우

사업자단위과세를 적용받으려는 과세기간 개시 20일 전에 사업자단위과세등록신청서를 사업자단위과세적용사업장의 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

• 사업장을 추가하여 둘 이상의 사업장이 된 경우

사업장이 하나인 자가 추가로 사업장을 개설하면 추가 사업장의 사업개시일부터 20일(추가 사업장의 사업 개시일이 속하는 과세기간 이내로 한정) 이내에 신청할 수 있습니다.


3 승인ㆍ통지

• 관할세무서장은 신청일부터 20일 이내에 그 승인 여부를 통지하여야 합니다.

• 기한 내에 승인 여부를 통지하지 않은 때 : 승인을 한 것으로 봅니다.




댓글(4)

  • motorage1
    2020.06.07 12:36

    수고많으십니다. 임대주택 양도세 관련 질의입니다. 2000년 주택A를 매입해 거주하다 2011년 주택B를 매입해 이주했고, 주택 A가 팔리지 않아 이2012년9월에 임대사업자 등록(4년단기, 면적초과 이나 가액요건 충족)후 현재까지 임대중입니다. 주택A는 현재 20년보유 10년거주했고 주택B는 10년 보유에 10년거주중입니다. 주택B를 매도하면 거주주택 비과세인 것은 알겠으나 주택A를 매도시 세제혜택이 궁금합니다. B주택 양도이후의 양도차액만 비과세인지요? 임대등록 전 이미 10년보유10년거주한 부분에 대해 1세대1주택 장기보유공제 가능한지요?(단, 2018년 A주택 임대 갱신시부주의로 전세보증금 인상 5%를 초과한 일이 있고, 주택A B 모두 조정대상지역에 해당합니다)

    • 2020.06.12 11:35 신고

      주택A의 경우 중과세배제 주택에 해당하며, B주택 양도 이후의 양도차액만 비과세됩니다. 거주요건을 충족한 경우 고가주택에 대한 장기보유특별공제가 적용될 것으로 생각됩니다.

  • motorage1
    2020.06.13 18:49

    답변 감사합니다. 주택A 거주요건은 ...임대주택 등록전 10년 거주했습니다. 그렇다면 장기보유특별공제를 받을 수 있는지요? 이 경우 전세보증금 5%제한 의무 위반한 것은 영향이 없는지요?

    • 2020.06.19 11:37 신고

      2019년 이후 의반사항이 없다면 문제 없을 것 같습니다. 이 경우 장기보유특별공제는 적용받을 수 있을 것으로 보입니다.

Designed by JB FACTORY