조세특례제한법상 미분양주택(조특법 98조, 98조의 2, 98조의 3, 98조의 5) 요약표

조세특례제한법상 미분양주택(조특법 98조, 98조의 2, 98조의 3, 98조의 5)에 대해서 정리합니다.

조세특례제한법상 감면대상주택인 미분양주 관련 규정을 아래에서 비교· 정리합니다.

미분양주택에 대한 과세특례(조특법 98)

거주자가 미분양국민주택을 5년 이상 보유·임대한 후 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세(세율 20%)와 종합소득세의 계산방법 중에서 하나를 선택하여 적용받을 수 있습니다.

지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례(조특법 98의2)

거주자가 2008년 11월 3일부터 2010년 12월31일까지의 기간 중에 취득(2010년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)한 수도권 밖에 소재하는 미분양주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 기본세율을 적용하고 1세대1주택자의 장기보유특별공제율을 적용합니다.

미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 98의3)

2009.2.12.(비거주자는 2009.3.16. 이후)부터 2010.2.11.까지 취득하는 미분양주택은 과밀억제권역을 제외한 모든 지역에는 5년간 양도세를 전액 면제하고 수도권과밀억제권역(서울 제외)은 5년간 양도세 60%를 감면합니다. 

수도권 밖의 지역에 있는 미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 98의5)

수도권 밖의 미분양주택에 대하여 2010.5.14.부터 2011.4.30.까지 취득하는 미분양주택에 대하여 분양가격 인하율에 따라 양도소득세 감면을 적용하는 특례입니다.

조세특례제한법상 미분양주택

구 분	미분양주택에 대한 과세특례	지방 미분양주택에 대한 양도세 과세특례	미분양취득자에 대한 양도세 과세특례	수도권 밖의 지역의 미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례
근거법	조특법 98조	조특법 98조의 2	조특법 98조의 3	조특법 98조의 5
거주자 제한여부	거주자에 한함	제한 없음	제한 없음	제한 없음
적용대상 기간	95.11.1~97.12.31. 98.3.1~98.12.31.	08.11.3.~10.12.31.	거주자 : 09.2.12.~10.2.11 비거주자 : 09.3.16.~10.2.11	10.5.14.~11.4.30
대상미분양주택	▪ 95.10.31.현재 미분양주택 ▪ 98.2.28.현재 미분양주택	▪ 08.11.2. 현재 미분양주택 ▪ 08.11.3. 신규분양주택	▪ 09.2.11. 현재 미분양주택 ▪ 09.2.12. 이후 신규분양주택 ▪ 20호 미만 주택건설사업자가 공급하는 주택	▪ 10.2.11. 현재 미분양주택
자가신축주택 대상여부	해당 없음	해당 없음	09.2.12.~10.2.11. 기간 중 공사착공하고 사용승인을 받은 주택	해당 없음
대상 제외요건	입주사실이 있는 주택	사업주체와 최초로 매매계약을 체결하지 않은 주택	▪ 입주사실이 있는 주택 ▪ 해약 후 재계약한 경우 ▪ 대체계약을 체결한 경우	좌 동
지역 제한	서울특별시 외 소재	수도권 밖	서울특별시 외 소재(투기지역 제외)	수도권 밖
규모 제한	국민주택규모 이하	제한 없음	수도권과밀억제권역 안은 대지면적 660㎡, 주택149㎡ 이하	제한 없음
가액 제한	제한 없음	제한 없음	제한 없음	제한 없음
보유/임대 요건	5년 이상 보유 임대	제한 없음	제한 없음	제한 없음
행정요건	없음	없음	없음	없음
세액감면	해당 없음	해당 없음	취득일로부터 5년간 100% (과밀억제권 60%)	취득일로부터 5년간 분양가역 인하율에 따라 60%~100%
세율	양도세율 20%와 소득세율 비교과세	보유기간에 상관없이 누진세율	좌동	좌동
장특공제	특례 없음	주택수 상관없이 표2(80%) 적용	특례 없음	특례 없음
비과세/중과세특례	거주자의 주택수 제외 중과세 배제	좌 동	좌 동	좌 동
미분양주택사후관리	시장군수 등이 발행한 미분양주택확인서 사본	시장군수 등은 미분양주택확인대장 비치 및 해당 세무서에 전산매체 제출	좌 동	좌 동
사업자입증방법	취득 시 분양계약서 사본	분양계약서에 미분양주택 확인 날인	좌 동	좌 동