부동산법인의 법인설립등기 시 고려해야 할 사항

부동산법인이 법인설립등기를 하는 경우 고려해야 할 사항을 정리합니다.

부동산법인이 법인 설립을 할 경우 몇가지 고려해야 할 사항에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

법인기업 중 대표적인 회사형태인 주식회사의 설립절차에 대하여 알아보면 주식회사의 설립절차는 회사의 조직과 활동에 관한 기본규칙인 정관의 작성, 주주확정, 자본모집, 회사기관구성 등 회사의 실체를 형성하는 절차, 회사가 법인격을 부여받기 위한 설립등기절차로 나누어 집니다. 

회사의 상호등기

종전에는 다른 기업이 등기한 유사상호를 등기하지 못하도록 하는 제한이 있었으나, 2009년 5월 28일 상업등기법의 개정으로 유사상호에 대한 제한규정이 완화되었습니다.

종전 법률에서는 동일한 특별시·광역시·시 또는 군에서는 동일한 영업을 위하여 "다른 사람이 등기한 상호와 확연히 구별되지 않는 상호"는 등기할 수 없었습니다. 하지만 현재는 동일한 영업을 위하여 동일한 특별시·광역시·시 또는 군 내에서 등기할 수 없었던 상호는 "다른 사람이 등기한 상호와 동일한 상호"로 한정하도록 개정되었습니다. 따라서 유사상호는 금지되어 있지 않기 때문에 사용할 수 있습니다.

회사의 목적사업

회사의 목적사업은 창업을 하려고 하는 자가 목표로 하는 사업입니다. 목적사업을 결정하는 경우, 한국표준산업분류에 따라 업종코드가 결정되며, 업종분류에 따라 부가율·소득률 등에서 차이가 있고, 법인설립 등기시 중과세 배제업종과도 관련이 있으므로 목적사업과 업종분류를 명확하게 하여야 합니다. 부동산 임대 또는 부동산 매매를 목적으로 한다면 그 목적으로 반드시 기재하여야 합니다.

주식회사의 자본금 규모

종전에는 상법상 주식회사는 자본금이 5천만원 이상이어야 설립가능 했지만, 동 규정은 2009년5월28일 삭제되었습니다. 현재 상법에서는 최저자본금 규정을 삭제하여 주식회사의 설립과정에서 자본금의 제한을 받지 않고, 최소 주식액면 단위로도 설립할 수 있도록 되어 있습니다.

주식회사 설립시에는 주식납입금 보관증명이 필요합니다. 그런데 2009년 5월 28일 상법의 개정으로 자본금 10억원 미만의 회사를 설립하는 경우에는 주식납입금 보관증명서 대신에 금융기관의 잔고증명서로 대체할 수 있도록 하였습니다. 즉, 자본금 총액이 10억원 미만인 회사를 발기설립하는 경우에는 금융기관의 "잔고증명서"를 "납입금 보관증명서"를 대신할 수 있습니다.

회사의 본점소재지

법인 소유 부동산이 아닌 경우 본점 소재지는 임대차계약서상 주소지로 하여야 합니다. 과세관청에 사업자등록을 신청할 때에는 임대차계약서를 필수적으로 제출하여야 합니다. 따라서 임대차계약서상 주소와 본점 소재지가 다를 경우에는 사업자등록증이 발급되지 않습니다.

또한 본점소재지가 수도권 과밀억제권역 내에 있는지 확인하여야 합니다. 대도시(수도권과밀억제권역에서 산업단지를 제외)에서 법인을 설립 후 5년 이내에 대도시 내에 소재하는 부동산을 취득하는 경우 업무용, 비업무용 여부와 관계없이 취득세가 중과세 되기 때문입니다. 반면 대도시 외에 본점을 두고 있는 경우에는 법인이 대도시 내의 부동산을 취득하여도 중과세가 적용되지 않습니다.

예를 들어 부동산매매 또는 임대법인의 본점을 수도권 과밀억제권역 외에 설립한 후에 수도권 과밀억제권역 내에 있는 부동산을 임대목적으로 취득하는 경우로서, 인적, 물적 설비를 갖춘 지점을 설치하지 않고, 임대 관련 업무를 본점에서 수행하는 경우에는 취득세가 중과세 되지 않습니다. 관련한 예규는 아래 내용을 확인하시기 바랍니다.

서울세제-12588(2018.09.21)

본점의 과밀억제권역 내 또는 외 소재 여부에 관계 없이 서울특별시 내에서 지점 사업자 등록을 한 후 부동산 임대 업무를 관리하면서 인원을 상주시키는 경우라면 위 사무소 또는 사업장 요건에 부합하여 지점 설치에 따른 취득세 중과 대상이라고 할 것이나, 인적설비를 갖추지 않는 등 사무소 또는 사업장 요건에 부합하지 아니하는 경우라면 지점 설치에 따른 취득세 중과 대상이 아니다.

서울세무-24620(2018.11.19)

취득 예정인 부동산에 별도의 지점을 설치하지 아니하고 임대부분에 대한 관리업무 일체를 대도시 밖에 있는 본점에서 수행하면서 매입 부동산 전체가 임대되는 경우라면 취득세 중과대상에 해당되지 아니하는 것이지만(같은 취지 : 서울시 세제과-3385, 2016.3.9.), 본점 직원이 취득 예정인 부동산에 파견되어 임대관리를 하는 경우, 또는 부동산을 취득한 후 5년 이내에 해당 부동산이 본점의 사업용 부동산이 되거나「지방세법」제13조 제2항에 따른 과세대상이 되는 경우에는 중과대상에 해당되는 것으로 판단됨(「지방세법」제16조 제1항 제1호 및 제4항)

정관의 작성과 공증

정관의 의의와 절대적 기재사항

정관은 형식적으로는 회사의 조직과 활동에 관한 기본규칙을 기재한 서면을 가리키지만 실질적으로는 회사의 조직과 활동에 관한 기본규칙 자체로서 회사의 제규정, 즉 이사회 규칙, 급여 및 인사규정, 회계규정, 생산 및 품질관리규정 등 회사의 모든 규정 중 최상위의 기본규칙이라 할 수 있습니다. 이러한 정관에는 상법상 반드시 기재하지 않으면 정관 자체가 무효가 되는 절대적 기재사항이 있으며 이들 사항은 하나라도 누락되면 정관 자체가 무효기 되므로 주의를 하여야 합니다.

[정관의 절대적 기재사항]

① 사업의 목적 ② 상호 ③ 회사가 발행할 주식의 총수 ④ 액면주식을 발행하는 경우 1주의 금액

⑤ 회사가 설립시 발행하는 주식의 총수 ⑥ 본점 소재지 ⑦ 회사의 공고방법 ⑧ 발기인 성명·주민등록번호 및 주소

정관의 효력발생요건

원칙적으로 정관은 공증인의 인증을 받음으로써 효력이 발생합니다. 다만 개정상법에 따르면, 자본금 총액이 10억원 미만인 회사를 설립하는 경우에는 상법 제289조에 따라 각 발기인이 정관에 기명날인 또는 서명함으로써 효력이 발생합니다.