상속으로 인한 1세대 2주택의 사례별 판단

상속으로 인한 1세대 2주택의 사례별 판단에 대해서 정리합니다.

상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세합니다. 이 경우 상속받은 주택이란 일반주택 보유 상태에서 상속받은 주택을 말합니다.

아래에서는 상속으로 인한 1세대 2주택에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

주요 사항

상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

공동상속주택의 소수지분자가 일반주택을 양도하는 때에는 공동상속주택은 거주자의 주택으로 보지 아니하므로 비과세 적용이 가능합니다. 이때 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 상속주택으로 인한 비과세 특례가 적용가능합니다.

공동상속주택의 소수지분자가 일반주택이 아닌 공동상속주택을 먼저 양도한다면 공동상속주택을 주택 수에 포함하여 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되지 않고 과세됩니다.

동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 비과세특례 규정이 적용되지 않습니다. 그러나 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 상속받은 주택으로 봅니다.

여러 개의 공동상속주택을 상속받은 경우 선순위 우선 주택에 해당하는 단 하나의 주택에 대하여만 소수지분자의 주택으로 보지 않는 것이고, 후순위 공동상속주택은 소수지분자의 주택 수에도 포함하여 1세대 1주택 비과세 판단을 합니다.

비과세요건

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세를 적용합니다. 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말합니다.

1피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택

4피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 봅니다.

피상속인이 상속개시 당시 1주택 소유한 경우

비과세

일반주택을 먼저 양도한 경우

일반주택을 먼저 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정합니다.

일반주택 양도 후에 상속주택을 양도한 경우

일반주택 양도 후에 상속주택을 양도하는 경우로서 상속주택이 1세대 1주택 비과세요건 충족한 경우에는 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

과세

상속주택을 먼저 양도한 경우

당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대 2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세됩니다.

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우

비과세

선순위 상속주택 외의 일반주택을 양도한 경우

상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 선순위 상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용합니다.

상속주택에 포함되지 아니하는 1주택을 상속받은 자가 대체취득한 경우

상속주택에 포함되지 아니하는 1주택("일반주택")을 상속받은 자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 1주택을 취득함으로써 일시적 2주택이 된 경우 비과세받을 수 있습니다.

과세

종전주택 보유 중 2주택을 상속받아 종전주택을 양도한 경우

국내 1주택을 소유한 1세대가 별도세대원인 피상속인이 소유한 2주택을 상속받아 3주택이 된 경우로서 해당 국내 1주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 특례가 적용되지 않습니다.

별도세대원인 피상속인으로부터 받은 상속주택 2개를 소유한 1세대가 상속주택 1개를 양도한 경우

별도세대원인 피상속인으로부터 받은 상속주택 2개를 소유한 1세대가 상속주택 1개를 양도할 때는 상속주택에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없습니다.

상속주택이 입주권으로 전환된 경우

비과세

일반주택을 먼저 양도한 경우

상속주택 1개와 그 밖의 주택 1개를 소유한 1세대가 당해 상속주택이 관리처분계획인가를 받음에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 당해 주택에 대하여는 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있습니다.

과세

조합원입주권을 먼저 양도한 경우

상속주택과 그 밖의 주택을 각각 1개를 소유한 1세대가 해당 상속주택이 관리처분계획인가를 받음에 따라 1주택과 1조합원입주권을 소유하다가 1주택을 양도하는 경우 해당 주택에 대하여는 1세대 1주택의 비과세 규정을 적용할 수 있는 것이며, 해당 조합원입주권을 먼저 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

별도세대원인 피상속인으로부터 받은 상속주택 2개를 소유한 1세대가 상속주택 1개를 양도한 경우

별도세대원인 피상속인으로부터 받은 상속주택 2개를 소유한 1세대가 상속주택 1개를 양도할 때는 상속주택에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없습니다.

공동상속주택의 소수지분자

1세대 1주택의 비과세를 적용할 때 공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

이때 공동상속주택이란 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 선순위에 따른 1주택을 말합니다.

1당해 주택에 거주하는 자

2최연장자

상속지분이 가장 큰 상속인이 일반주택을 양도한 경우

이때 상속지분이 가장 큰 상속인이 공동상속주택 이외의 다른 주택을 양도하는 경우에는 1세대가 2주택을 소유하다가 그 중 1주택을 양도한 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이나 1세대1주택자가 상속으로 2주택으로 된 경우에는 상속주택 특례가 적용되어 비과세 됩니다.

상속받은 주택을 먼저 양도한 경우

상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속받은 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세됩니다.

동일세대원으로부터 상속받은 경우

상속주택 아닌 경우

상속주택 과세특례 적용 여부

상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각 1개씩 소유하다 일반주택을 양도하는 경우에는 일반주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하나, 동일세대원으로부터 상속받은 주택은 상속받은 주택으로 볼 수 없어 1세대 1주택의 비과세특례 규정이 적용되지 않습니다.

상속받은 주택을 동일세대원에게 증여한 후 일반주택 양도한 경우

거주자가 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하다가 상속받은 주택을 배우자에게 증여하고 그 밖의 주택을 양도하는 경우 배우자에게 증여한 주택은 상속주택의 과세특례 규정이 적용되지 않습니다.

상속주택과 일반주택 보유상태에서 일반주택을 동일세대원에게 부담부증여한 경우

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 그 밖의 주택을 같은 세대원에게 부담부증여하는 경우 유상양도로 보는 부분은 상속주택의 과세특례 규정이 적용되지 않습니다.

동일세대원으로부터 2주택을 상속받고 1주택을 양도할 경우

무주택자인 거주자가 동일세대원으로부터 상속받은 주택이 2주택인 경우로서 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세됩니다.

상속주택인 경우

동거봉양 합가 후 상속받아 일반주택을 양도한 경우

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 아들이 1주택을 보유하고 있는 60세 이상인 아버지를 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 1세대 2주택이 된 후 아버지의 1주택을 상속받게 되어 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유한 상태에서 일반주택을 양도하는 경우에는 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속주택으로 보는 규정에 따라 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 "비과세" 규정을 적용합니다.

남편이 부로부터 상속받은 후 아내가 재차 상속받은 경우

남편이 동일세대원이 아닌 부로부터 1주택을 상속받고, 아내가 1주택을 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 남편의 사망으로 남편 소유의 상속주택을 동일세대원인 아내가 다시 상속받은 후 일반주택을 양도하는 경우 일반주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 여부를 판정합니다.

보유기간 및 거주기간 통산 여부

동일세대원인 경우

상속주택의 보유기간 계산은 상속이 개시된 날부터 양도일까지로 합니다. 다만, 동일세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택의 경우에는 동일세대원으로서 피상속인의 보유기간과 상속인의 보유기간을 통산합니다.

동일세대원이 아닌 경우

상속개시일 현재 피상속인과 동일세대원이 아닌 상속인이 상속받은 1주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하여야만 양도소득세가 비과세됩니다.