조세특례제한법상 미분양주택(조특법 98조의 6, 98조의 7, 98조의 8, 99조의 2) 요약표


조세특례제한법상 미분양주택(조특법 98조의 6, 98조의 7, 98조의 8, 99조의 2)에 대해서 정리합니다.


조세특례제한법상 감면대상주택인 미분양주 관련 규정을 아래에서 비교· 정리합니다.


준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 98의6)

거주자 또는 비거주자가 2011.3.29. 현재 준공후미분양된 주택을 2011.12.31.까지 최초로 매매계약을 체결하여 취득하여 5년 이상 임대한 후 양도하거나, 사업주체가 준공후미분양주택을 2011.12.31.까지 임대계약을 체결하여 2년 이상 임대한 주택을 최초로 매매계약을 체결하여 취득한 주택을 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하고, 그 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 과세특례입니다.


미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 98의7)

내국인이 2012.9.24. 현재 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택을 2012.9.24.부터 2012.12.31.까지 해당 사업주체 등과 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하는 과세특례입니다.


준공후미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 98의8)

거주자가 2014.12.31. 현재 준공후미분양주택[취득가액이 6억원 이하이고 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 135㎡ 이하인 주택]을 사업주체 등과 2015.1.1.부터 2015.12.31.까지 최초로 매매계약을 체결하고, 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 2015.12.31. 이전에 임대계약을 체결하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생하는 양도소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하는 과세특례입니다.


1세대 1주택자의 소유주택 등의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 99의2)

거주자 또는 비거주자가 2013.4.1.∼2013.12.31. 기간 동안 신축주택ㆍ미분양주택ㆍ1세대 1주택자가 소유한 주택(이하 “신축주택 등”)을 취득하는 경우 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 신축주택 등의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 신축주택 등의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 공제하는 과세특례입니다.


조세특례제한법상 미분양주택

구 분 미분양주택에 대한 과세특례 미분양주택의 취득자에 대한 양도세 과세특례 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례 신축주택 등 취득자에 대한 양도세 과세특례
근거법 조특법 98조의 6 조특법 98조의 7 조특법 98조의 8 조특법 99조의 2
거주자 제한여부 제한 없음 내국인에 한함 거주자에 한함 제한 없음
적용대상 기간 11.3.29~11.12.31. 12.9.24~12.12.31. 15.1.1.~15.12.3.1 13.4.1.~13.12.31.
대상미분양주택 ▪ 11.3.29. 현재 미분양주택 ▪ 12.9.23 현재 미분양주택 ▪ 14.12.31현재미분양주택 ▪ 13.3.31. 현재 미분양주택
▪ 13.4.1. 이후 신규분양주택
▪ 1세대1주택자의 주택을 취득한 경우
자가신축주택 대상여부 해당 없음 해당 없음 해당 없음 13.4.1.~13.12.31.기간 중 사용 승인된 주택
대상 제외요건 ▪ 입주사실이 있는 주택
▪ 해약 후 재계약한 경우
▪ 대체계약을 체결한 경우
▪ 9억 원을 초과하는 주택
입주사실이 있는 주택
▪ 해약 후 배우자 등과 재계약한 경우
▪ 계약 후 해제된 주택
▪ 해약 후 배우자 등과 재계약한 경우
▪ 14.12.31. 이전 계약 후 15.1.1. 이후 해제된 주택
▪ 해약 후 배우자 등과 재계약한 경우
▪ 13.3.31. 이전 계약 후 13.4.1. 이후 해제된 주택
지역 제한 지역제한 없음 지역제한 없음 지역제한 없음 지역제한 없음
규모 제한 전용면적 149㎡ 이하 제한 없음 전용면적 135㎡ 이하 85㎡ 이하
가액 제한 임대개시당시 6억 원 이하 9억 원 이하 6억 원 이하 6억 원 이하
보유/임대 요건 ▪ 1호: 사업주체가 준공후 미분양주택을 2년 이상 임대한 주택을 거주자 등이 최초 계약 체결하여 취득한 주택
▪ 2호 : 준공 후 미분양주택을 사업주체와 최초로 계약을 체결하여 취득하고 5년 이상 임대한 주택
제한 없음 5년 이상 임대 요건 제한 없음
행정요건 2호 : 임대등록 및 사업자등록을 하고 11.12.31. 이전에 임대계약을 체결한 경우 없음 임대등록 및 사업자등록을 하고 15.12.31. 이전에 임대계약을 체결한 경우 없음
세액감면 취득일로부터 5년간 50% 취득일로부터 5년간 100% 취득일로부터 5년간 50% 취득일로부터 5년간 100%
세율 보유기간에 상관없이 누진세율 특례 없음 특례 없음 특례 없음
장특공제 특례 없음 특례 없음 특례 없음 특례 없음
비과세/중과세특례 거주자의 주택수 제외
중과세 배제
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미분양주택사후관리 시장군수 등은 미분양주택확인대장 비치 및 해당 세무서에 전산매체 제출 좌 동 좌 동 좌 동
사업자입증방법 ▪ 분양계약서에 미분양주택 확인 날인
▪ 임대사업자등록증 사본
▪ 임대차계약서 사본
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