부동산매매업자의 세액계산과 예정신고 안내


부동산매매업자의 세액계산과 예정신고에 대해서 정리합니다.


부동산매매업을 영위하는 거주자는 토지 또는 건물의 매매차익과 그 세액을 매매일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이 되는 날까지 예정신고를 하여야 합니다. 토지 등의 매매차익이 없거나 매매차손이 발생하였을 때에도 마찬가지입니다. 이를 토지 등 매매차익예정신고라고 하는데 일반적인 사업소득자는 개별적인 예정신고의무가 없는 데 반해 부동산매매업자에 한하여 예정신고 의무를 별도로 두고 있습니다


아래에서는 부동산매매업자의 세액계산과 예정신고 안내에 대해서 정리하도록 하겠습니다.


부동산매매업자의 토지 등 매매차익예정신고 납부

예정신고대상 부동산매매업

토지 등 매매차익 예정신고대상은 부동산매매업자입니다. 이때 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는  경우에 한한다) 및 부동산 개발 및 공급업을 말합니다. 다만 한국표준산업분류에 따른 주거용 개발 및  공급업(주택신축판매업을 말하며, 구입한 주거용 건물을 재판매한 경우는 제외)은 제외됩니다.


1 비거주용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)

2부동산 개발 및 공급업(주거용 건물 개발 공급업은 제외하되 구입한 주거용 건물을 재판매하는  경우에는 포함됨)



토지 등 매매차익의 계산

토지 등 매매차익의 계산은 그 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 공제한 가액으로 합니다. 토지 등 매매차익은 확정신고시에는 소득세법상 사업소득 계산방식으로 계산하지만 예정신고시에는  양도소득세 양도차익 계산방식을 준용하여 계산하고 있음에 주의하여야 합니다.

1「소득세법 시행령」 제163조 제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의  필요경비에 해당하는 금액

2「소득세법 시행령」 제75조 규정에 의하여 계산한 당해 토지 등의 건설자금에 충당한 금액의  이자

3토지 등의 매도로 인하여 법률에 의하여 지급하는 공과금

4「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제


적용세율

일반부동산의 양도차익예정신고시 적용세율은 보유기간에 불구하고 소득세법상 누진세율을 적용하되 소득세법 제104조 제1항 제4호(조정대상지역의  분양권), 제8호(비사업용 토지), 제10호(미등기양도자산) 또는 같은 조 제7항 각 호(다주택자로서 조정대상지역내  주택)의 경우에는 중과세율을 적용합니다.


중과세율 적용대상자산

1비사업용토지 (소득세법 제104조 제1항 제8호)

2미등기 양도자산 (소득세법 제104조 제1항 제10호)

3조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(소득세법 제104조 제7항)

4조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택(소득세법 제104조 제7항)

5조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(소득세법 제104조 제7항)

6조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택(소득세법 제104조 제7항)


매매차익 예정신고 기한

매매일이 속하는 달의 말일부터 2개월이 되는 날까지 예정신고를 하여야 합니다.



부동산매매업자에 대한 세액 계산 특례

1세대 다주택자가  부동산매매업자로 등록하여 양도소득세율보다 낮은 종합소득세율을 적용받아 양도소득세의 중과제도를 회피하는 사례를  방지하고, 부동산매매업자와 양도소득세율을 적용받는 거주자 간 과세 형평을 도모하기 위하여 개인의  주택매매사업소득에 대해서는 양도소득세율을 적용하여 비교과세하도록 하고 있습니다.


중과세 방법

부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 중과세대상이 되는 주택(이에 부수되는  토지를 포함) 또는 비사업용 토지의 매매차익이 있는 경우 그 산출세액은 다음 중 많은 것에 의합니다.

① 종합소득과세표준 × 종합소득세율

② [(주택매매차익-양도소득기본공제)×양도소득세율)]+[(종합소득과세표준-주택매매차익)×종합소득세율]

주택 등 매매차익 계산

양도소득세 과세표준 계산을 준용하여 다음과 같이 계산합니다.

주택 등 매매차익 =실지양도가액-실지 취득가액-기타필요경비-양도소득기본공제(250만원)

이때 보유기간에 따른  장기보유특별공제를 적용하나 미등기양도자산, 다주택자로서 조정대상지역 내 주택은 제외됩니다.



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