다주택자의 양도소득 중과배제 주택 정리(1세대 3주택)


다주택자의 양도소득 중과배제 주택(1세대 3주택)에 대해서 정리합니다.


조정대상지역내 양도하는 주택이더라도 일정 요건에 해당하는 주택인 경우에는 중과세율이 적용되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 아래에서는 중과배제되는 주택에 대해서 정리하도록 하겠습니다.



1세대 3주택 중과세 적용 배제되는 주택

아래의 주택은 1세대의 다른 보유 주택을 양도하는 경우 중과세율 적용 판단시 주택 수 계산에 포함되며, 해당 주택을 양도하는 경우에는 중과세율 적용 배제 및 장기보유특별공제가 적용됩니다.

구 분 내용

① 지역기준, 가액기준 충족 주택

광역시 군지역, 경기도 읍⋅면지역, 기타도지역 등 기준 충족 하는 지역 소재 양도당시 기준시가 3억이하 주택(소세령 167조의3 ① 1호)

② 소득세법상 장기임대주택

소득세법시행령 167조의3 ① 2호 가, 나, 다, 라, 마, 바목에 해당하는 주택

③ 조특법상 감면대상장기임대주택

「조특법」 97조⋅97조의2 및 98조에 따른 감면대상장기임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(소세령 167조의3 ① 3호)

④ 조특법상 미분양⋅신축주택 등

「조특법」 98조의2, 98조의3, 98조의5부터 98조의8까지 및 99조, 99조의2 및 99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택(소세령 167조의3 ① 5호)

⑤ 상속주택

법소정 1상속주택으로 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 법소정 1상속주택(소세령 167조의3 ① 7호)

⑥ 장기사원용 주택

종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택(소세령 167조의3 ① 4호)

⑦ 문화재주택

국가등록문화재로 지정 또는 등록된 주택(소세령 제167조의3 ① 6호)

⑧ 저당권 등의 주택

저당권 등으로 취득한 3년 이내의 주택(소세령 167조의3 ① 8호)

⑨ 장기가정어린이집

지방자치단체에서 인가받고 국세청에 사업자 등록한 후 5년 이상 가정어린이집으로 사용하는 주택(소세령 167조의3 ① 8의2호)

⑩ 유일한 1주택

상기 ①~⑨외에 1개의 주택만 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 양도하는 경우 등(소세령 167조의3 ① 10호)

⑪ 조정대상지역 공고일 이전 양도계약 주택

조정대상지역 공고일 이전에 양도 매매계약 체결하고 계약금을 지급한 주택(소세령 167조의3 ① 11호)

⑫ 2020년 6월 30일까지 양도하는 주택

보유기간이 10년 이상인 주택을 2019년 12월 17일 이후부터 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택(소세령 167조의3 ① 12호)


지역기준, 가액기준 충족 주택

「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시⋅특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조 제3항⋅제4항에 따른 읍⋅면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍⋅면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택 양도 당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택(소세령 제167조의3 ① 1호)


소득세법상 장기임대주택

가. 민간매입임대주택(소세령 167조의3 1항 2호 가목)

나. 민간매입임대주택(소세령 167조의3 1항 2호 나목)

다. 민감매입건설임대주택(소세령 167조의3 1항 2호 다목)

라. 수도권 밖의 “미분양주택”으로 민간매입임대주택사업자(소세령 167조의3 1항 2호 라목)

마. 공공지원민간매입임대 또는 장기일반민간매입임대주택(소세령 167조의3 1항 2호 마목)

바. 장기일반민간 건설임대주택(소세령 167조의3 1항 2호 바목)


조특법상 감면대상장기임대주택

다음의 「조세특례제한법」 제97조⋅제97조의2 및 제98조에 따라 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(소세령 167조의3 ① 3호)

가. 조특법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】

나. 조특법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】

다. 조특법 제98조 【미분양주택에 대한 과세특례】


조특법상 미분양⋅신축주택 등

다음의 「조세특례제한법」 제98조의2, 제98조의3, 제98조의5부터 제98조의8까지 및 제99조, 제99조의2 및 제99조의3까지에 따라 양도소득세가 감면되는 주택(소세령제167조의3 ① 5호)

가. [조세특례제한법] 제98조의2 【지방 미분양주택】

나. [조세특례제한법] 제98조의3 【서울시 밖의 미분양주택】

다. [조세특례제한법] 제98조의5 【수도권 밖의 미분양주택】

라. [조세특례제한법] 제98조의6 【준공 후 미분양주택】

마. [조세특례제한법] 제98조의7 【미분양 주택】

바. [조세특례제한법 제98조의 8 【준공후미분양주택】

사. [조세특례제한법] 제99조 【신축 주택】

아. [조세특례제한법] 제99조의2 【신축 • 미분양 주택】

자. [조세특례제한법] 제99조의3 【신축감면 주택】


상속주택

상속주택과 일반주택이 있는 경우 1세대1주택 비과세특례[소세령 155조 제2항]규정의 상속주택(법 소정 상속 1주택)으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택(소세령 제167조의3 ① 7호)


장기사원용 주택

종업원(사용자의 「국세기본법 시행령」 제1조의2 제1항에 따른 특수관계인을 제외한다)에게 무상으로 제공하는 사용자 소유의 주택으로서 당해 무상제공 기간이 10년 이상인 주택(소세령 제167조의3 ① 4호)


문화재주택

문화재보호법 제2조 제2항에 의한 지정문화재 또는 동법 제53조 제1항에 의한 국가등록문화재로 지정 또는 등록된 주택(소세령 제167조의3 ① 6호)


저당권 등으로 취득한 3년 이내의 주택

저당권의 실행으로 인하여 취득하거나 채권변제를 대신하여 취득한 주택으로서 취득일부터 3년이 경과하지 아니한 주택(소세령 167조의3 ① 8호)


장기가정어린이집

1세대의 구성원이 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따라 특별자치도지사⋅시장⋅군수⋅구청장(자치구의 구청장을 말한다)의 인가를 받고 소득세법에 따른 사업자등록을 한 후 5년 이상(이하 이 조에서 "의무사용 기간"이라 한다) 가정어린이집으로 사용하고, 가정어린이집으로 사용하지 아니하게 된 날부터 6월이 경과하지 아니한 주택(소세령 167조의3 ①8의2)


유일한 1주택

1세대가 소세령 제167조의3 ① 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2[위의 ①~⑨]에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우에 해당 주택(소세령 167조의3 ① 10호)


조정대상지역 공고일 이전 양도계약 주택

조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(소세령 167조의3 ① 11호)


2020년 6월 30일까지 양도하는 주택

소득세법 제95조 제4항에 따른 보유기간이 10년(재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획등에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우의 보유기간은 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 기산한다) 이상인 주택을 2020년 6월 30일까지 양도하는 경우 그 해당 주택(소세령 167조의3 ① 12호)




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