조정대상지역 지정에 따른 양도소득세 비과세와 중과세 요건 정리


조정대상지역 지정에 따른 양도소득세 비과세와 중과세 요건에 대해서 정리합니다.


아래에서는 조정대상지역으로 지정이 되는 경우 주택 양도 시 세법상 제재되는 내용을 정리하도록 하겠습니다.


조정대상지역내 주택 양도 시 중과세 적용 및 장기보유특별공제의 배제

조정대상지역내 주택을 양도할 때 다주택자에 해당하는 경우 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 양도 당시 2주택인상태에서 양도하는 경우 기본세율에 10% 가산하고, 3주택인 상태에서 양도하는 경우 기본세율에 20% 가산합니다. 이때 주택 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.


또한 '20.7.10 부동산 대책에 따르면 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터는 조정대상지역내 2주택은 20%가 가산되며, 3주택인 경우 30%가산가 가산된 세율이 적용될 예정입니다.

현행 개정안

□ 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율

□ 중과세율 인상 및 주택 수 산정시 분양권 포함

① (세 율)
- 1세대 2주택: 기본세율 + 10%p
- 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 20%p

① 중과세율 인상
- 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p
- 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 30%p

② (주택 수 산정방법)
- 주택 및 조합원입주권 수

② 주택 수 산정시 분양권 포함
- 분양권 포함

□ 주택 수 산정방법 : 주택과 조합원입주권 포함

□ 분양권도 포함

ㅇ 1세대 1주택+조합원입주권 보유시 1주택 비과세 미적용
- 대체주택 취득을 위한 1주택·1입주권 등 예외적인 경우는 제외

ㅇ 1주택+분양권 보유시에도 1주택 비과세 미적용
- (좌 동)
※1주택·1분양권 중 예외적인 경우의 구체적인 요건은 시행령에 규정

개정이유: 조합원입주권과 분양권 간의 과세형평 제고

적용시기: (세율 인상) ‘21.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용, (주택수에 분양권 포함) ’21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용



단기 양도 분양권 양도세율의 최대 70%적용

조정대상지역내 주택 분양권 양도시 양도세율은 보유기간에 관계없이 50%세율이 적용됩니다. 다만 조정대상지역공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 수령한 경우와 무주택 1세대가 1분양권만 보유한 경우 그분양권은 예외로 기본세율 및 단기보율 세율이 적용됩니다. 


또한 '20.7.10 부동산 대책에 따르면 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터는 보유기간 1년 미만인 양도는 양도세율 70%, 1년이상인 경우 60%의 중과세율이 적용됩니다.

현행 개정안

□ 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세 중과

□ 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세율 인상

ㅇ 주택 및 조합원입주권
- 1년 미만: 40%
- 1년~2년 미만: 기본세율

ㅇ (좌 동)
- 1년 미만: 70%
- 1년~2년 미만: 60%

□ 조정대상지역 분양권에 대한 양도소득세 중과
ㅇ 보유기간 불문 50%


□ 중과대상 분양권 확대(지역 불문) 및 양도소득세 중과세율 인상
ㅇ 1년 미만: 70%
ㅇ 1년 이상: 60%

개정이유: 단기보유 주택에 대한 과세형평 제고

적용시기: ‘21.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용



조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주요건

취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년거주요건이 추가됩니다. 다만, 예외적으로 무주택세대가 조정대상지역공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증된다면 2년 거주 요건이 배제됩니다.  



조정대상지역내 일시적1세대 2주택 1년이내 양도 등

종전주택이 조정대상지역내 있는 상태에서 조정대상지역내 신규주택을 취득하는 경우 신규주택에 세대원 전원이 이사를 가고 전입신고를 하며, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 1년이내 양도해야 합니다. 다만 조정대상지역 공고일(2020년 6월 19일) 이전에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 지급했다면 종전규정대로 3년(2년)이내 종전주택을 양도할 수 있습니다.

종전주택 신규주택 중복허용기간
조정대상지역 비조정대상지역 3년
비조정대상지역 조정대상지역 3년
비조정대상지역 비조정대상지역 3년
조정대상지역 조정대상지역 2년( ‘18.09.14. 이후)
조정대상지역 조정대상지역 1년( ‘19.12.17. 이후)



댓글(4)

  • Jong S. Hong
    2020.12.07 00:47

    안녕하세요 ?
    양도세 계산시 소형장기임대주택(40m2 이하, 3억 이하)들은 주택수에서 제외되나요?

    • 2021.01.19 11:35 신고

      비과세 판단시에는 제외되지 않고, 중과세 판단 시에는 지역기준/가액기준에 따라 포함되기도 하고 제외기도 합니다.

  • 비거주 다주택자
    2021.01.24 19:09

    공부하는 세무사님,
    항상 많은 정볼르 얻어가는 1인입니다. 감사합니다.
    제가 궁금한 것이 하나 있어서 문의드립니다.

    현재 가족 모두가 해외에 거주하고 있는 비거주자 입니다.
    2014년에 조정지역 및 투기과열지구에 재건축 아파트를 구매하였습니다.
    2015년 사업시행인가, 2016년 관리처분인가, 2016년 11월 조정지역 지정, 2017년 8월 추가로 투기과열지구지정이 되었고,
    해당 단지는 2018년 멸실 이후 시공 후 2021년말 경 입주를 앞에 두고 있습니다.
    참고로, 해당지역에 다른 집을 하나 더 갖고 있어서(배우자명의, 2009년 3월 구매) 현재 조정지역 다주택자입니다.
    단기간 귀국할 예정이 없어서 한국내 주택을 올해 6월 추가 중과가 되기전에 정리할까 고민중입니다.
    저희 가족은 2017년 전체 이주, 2019년 영주권 취득한 재외국민이고, 재외국민등록까지 했으니 비거주자 인 것으로 추정됩니다. (비거주자 신분이 된 싯점은 2017년 6월)

    아래 2가지 기사 및 내용에 의하면, 저희는 비거주자 이므로 아래 첫번째에 의해서 비거주자 예외로 양도가 가능한 것 같고, 입주권을 매도하는 것이므로 아래 두번째에 의해서 조정지역이지만 양도세 중과에 해당하지 않는 것 같은데... 제가 공부한 것이 맞는지 좀 봐주시겠습니까?

    1. 투기과열지구 입주권 양도 금지 및 예외사항
    「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구에서만 조합원 지위 양도가 금지되어 있고, 그 이외의 지역에서는 조합원 지위 양도가 가능하다. 다만 소유권을 이전해 주는 사람(양도인)이 다음 각 호에 해당하는 경우에는 양수인은 조합원 지위를 양도받을 수 있다.
    (예외조항 3) 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
    (http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=23243)

    2. 조정지역내 양도세 중과 관련
    " 다주택자가 조정대상지역 입주권 매도 시 양도세는 중과되지 않는다. "
    입주권을 매도할 경우 조정지역에 있는 물건이라도 양도세는 중과되지 않습니다. 관리처분인가전에 이미 취득했다면 관리처분계획인가일까지의 보유 기간에 대해 장기보유특별공제도 인정됩니다.
    (https://blog.naver.com/wocaoxin/222160756914)

    마지막으로, 양도세 계산은 어떻게 되나요? 대충이라도...
    예를들어 5억에 구매, 9억에 조합원 분양, 17억 양도 (추가분담금 1억5천은 양수자가 부담)
    7년보유에 비거주이니 14/100를 공제 받는 것 같은데..
    그냥 손쉽게 13억 x 0.86=약10억의 과세대상에 대해서 구간별로 6~42%의 일반과세율로 세금을 납부하면 되는 것인가요?

    그리고, 다른 주택을 팔면 그냥 2주택 중과가 되고 아무 예외조항이 없어서 예를들어 8억 양도차액이 있으면 그냥 10%중과되어서 약 50%의 세금을 내야 하는 것이니, 입주권을 매도하는 것이 이득이겠지요?

    친절한 답변 부탁드립니다.

    • 2021.02.19 08:22 신고

      1. 입주권을 양도하는 경우 중과세가 적용되지 않습니다.
      2. 양도가액에 공제율을 적용하는 것이 아닌 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차액에서 장기보유특별공제를 적용하신 후 세율을 적용하는 방식입니다.

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