조정대상지역 지정에 따른 양도소득세 비과세와 중과세 요건 정리

조정대상지역 지정에 따른 양도소득세 비과세와 중과세 요건에 대해서 정리합니다.

아래에서는 조정대상지역으로 지정이 되는 경우 주택 양도 시 세법상 제재되는 내용을 정리하도록 하겠습니다.

조정대상지역내 주택 양도 시 중과세 적용 및 장기보유특별공제의 배제

조정대상지역내 주택을 양도할 때 다주택자에 해당하는 경우 양도소득세 중과세율이 적용되고 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다. 양도 당시 2주택인상태에서 양도하는 경우 기본세율에 10% 가산하고, 3주택인 상태에서 양도하는 경우 기본세율에 20% 가산합니다. 이때 주택 보유기간에 따른 장기보유특별공제 적용이 배제됩니다.

또한 '20.7.10 부동산 대책에 따르면 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터는 조정대상지역내 2주택은 20%가 가산되며, 3주택인 경우 30%가산가 가산된 세율이 적용될 예정입니다.

현행	개정안
□ 조정대상지역 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율	□ 중과세율 인상 및 주택 수 산정시 분양권 포함
① (세 율) - 1세대 2주택: 기본세율 + 10%p - 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 20%p	① 중과세율 인상 - 1세대 2주택: 기본세율 + 20%p - 1세대 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
② (주택 수 산정방법) - 주택 및 조합원입주권 수	② 주택 수 산정시 분양권 포함 - 분양권 포함
□ 주택 수 산정방법 : 주택과 조합원입주권 포함	□ 분양권도 포함
ㅇ 1세대 1주택+조합원입주권 보유시 1주택 비과세 미적용 - 대체주택 취득을 위한 1주택·1입주권 등 예외적인 경우는 제외	ㅇ 1주택+분양권 보유시에도 1주택 비과세 미적용 - (좌 동) ※1주택·1분양권 중 예외적인 경우의 구체적인 요건은 시행령에 규정

개정이유: 조합원입주권과 분양권 간의 과세형평 제고

적용시기: (세율 인상) ‘21.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용, (주택수에 분양권 포함) ’21.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

단기 양도 분양권 양도세율의 최대 70%적용

조정대상지역내 주택 분양권 양도시 양도세율은 보유기간에 관계없이 50%세율이 적용됩니다. 다만 조정대상지역공고일 이전에 매매계약을 하고 계약금을 수령한 경우와 무주택 1세대가 1분양권만 보유한 경우 그분양권은 예외로 기본세율 및 단기보율 세율이 적용됩니다. 

또한 '20.7.10 부동산 대책에 따르면 2021년 6월 1일 이후 양도하는 분부터는 보유기간 1년 미만인 양도는 양도세율 70%, 1년이상인 경우 60%의 중과세율이 적용됩니다.

현행	개정안
□ 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세 중과	□ 2년 미만 보유 주택 등에 대한 양도소득세율 인상
ㅇ 주택 및 조합원입주권 - 1년 미만: 40% - 1년～2년 미만: 기본세율	ㅇ (좌 동) - 1년 미만: 70% - 1년~2년 미만: 60%
□ 조정대상지역 분양권에 대한 양도소득세 중과 ㅇ 보유기간 불문 50%	□ 중과대상 분양권 확대(지역 불문) 및 양도소득세 중과세율 인상 ㅇ 1년 미만: 70% ㅇ 1년 이상: 60%

개정이유: 단기보유 주택에 대한 과세형평 제고

적용시기: ‘21.6.1. 이후 양도하는 분부터 적용

조정대상지역에서 취득한 주택의 2년 거주요건

취득당시 조정대상지역에 있는 주택인 경우 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년거주요건이 추가됩니다. 다만, 예외적으로 무주택세대가 조정대상지역공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증된다면 2년 거주 요건이 배제됩니다.  

조정대상지역내 일시적1세대 2주택 1년이내 양도 등

종전주택이 조정대상지역내 있는 상태에서 조정대상지역내 신규주택을 취득하는 경우 신규주택에 세대원 전원이 이사를 가고 전입신고를 하며, 종전주택을 신규주택 취득일로부터 1년이내 양도해야 합니다. 다만 조정대상지역 공고일(2020년 6월 19일) 이전에 신규주택을 매매계약 체결하고 계약금을 지급했다면 종전규정대로 3년(2년)이내 종전주택을 양도할 수 있습니다.

종전주택	신규주택	중복허용기간
조정대상지역	비조정대상지역	3년
비조정대상지역	조정대상지역	3년
비조정대상지역	비조정대상지역	3년
조정대상지역	조정대상지역	2년( ‘18.09.14. 이후)
조정대상지역	조정대상지역	1년( ‘19.12.17. 이후)