1세대 1주택 비과세 적용 시 보유기간의 기산일 판단

 

1세대 1주택 비과세 적용 시 보유기간의 기산일에 대해서 요약 정리합니다.

 

부동산을 양도하는 경우 원칙적으로 2년 이상 보유한 주택에 한하여 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 이때 보유기간의 기산일은 당초 취득일부터 입니다. 그런데 2021.1.1 이후 양도분부터는 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 기산하도록 세법이 개정되었습다.

 

아래에서는 1세대 1주택 비과세 적용에 있어서 보유기간 판단방법에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

보유기간 기산일 판단방법

1 원칙: [당초 취득일] 양도하는 부동산의 당초 취득일부터 기산하여 2년 보유를 판단합니다.

2 예외①: [직전주택 양도일] 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.

3 예외②: [당초 취득일] “일시적 1세대 2주택 유형”에 해당하는 경우에는 취득일로부터 보유기간을 기산합니다.

4 예외③: [직전주택 양도일] 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산합니다.

 

여기서 "일시적 1세대 2주택 유형"이란 아래와 같이 일시적으로 2주택에 해당하는 경우를 말합니다
가. 일시적 1세대 2주택
나. 동거봉양 합가로 10년 이내 양도하는 주택
다. 혼인으로 인한 2주택으로 5년 이내 양도하는 주택
라. 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖의 부득이한 사유로 2주택
마. 이농주택, 귀농주택
바. 일시적 1주택 1조합원입주권, 일시적 1주택 1분양권

 

2021.2.17. 개정내용(양도한 후 → 처분한 후)

종전 개정
• 예외1 : 직전주택 양도일부터 기산
- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

• 예외3 : 직전주택 양도일로 기산
- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다. 



• 예외1 : 직전주택 양도일부터 기산
- 2주택 이상 을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유 하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

• 예외3: 직전주택 양도일로 기산
- 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시 적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.

→ 처분: 양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도 변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무 용 건물로 사실상 용도 변경하는 경우를 포함한다.)

2021.2.17. 이후 2주택 이상을 보유한 1세대가 증여 또는 용도 변경하는 경우부터 적용

 

 

최근 예규·해석사례

• ‘21.1.1. 현재 1주택만 보유하고 있는 1세대가 해당 1세대 1주택 보유 상태를 유지하다가 그 주택 양도 시 비과세 판정을 위한 보유기간은 양도하는 당해 주택의 취득일부터 기산한다(기획재정부재산–1132, 2020.12.24.)

• 1세대 2주택자가 신규주택을 멸실한 후 종전주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용시 보유기간은 종전주택 취득일부터 기산한다(서면법령해석재산 2020-2354, 2021.02.08.)

• 3주택 보유세대가 1주택을 양도(과세)하여 남은 주택이 일시적 2주택이 된 상태에서 종전주택을 양도한 경우 보유기간 기산일은 당해 주택 취득일이다(사전법령해석재산 2020-1115, 2020.12.28.)

 

 

 

 

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