공동상속주택의 1주택 비과세 규정과 다주택 중과 규정의 차이점

 

공동상속주택의 1주택 비과세 규정과 다주택 중과 규정의 차이점에 대해서 요약 정리합니다.

 

세법에서 말하는 공동상속주택이란 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 "1주택"을 말하며, 이때 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 아래 순위에 따른 1주택을 말합니다. 이를 보통 법소정 상속주택이라고 합니다.

1 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택

 

아래에서는 양도소득세 비과세와 중과세에서 주택수를 판정 시 공동상속 주택 규정의 차이점에 대해서 정리하도록 하겠습니다. 

 

1세대 1주택의 비과세에서 주택수 판단 시

공동상속주택 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 않습니다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 않므며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다.

1 당해 주택에 거주 하는 자

2 최 연장자

 

즉, 소수지분자는 주택 수 계산 시 포함되지 않습니다. 주의하여야 하는 부분은 선순위 공동상속주택 1채에 대해만 적용된다는 점입니다. 

소수지분으로 받은 상속주택이 여러채인 경우 그 중 법소정 1채의 상속 주택만 일반주택을 양도할 때 주택으로 보지 않으며, 그 외 나머지 상속주택은 소수지분일지라도 일반 주택과 같이 주택 수에 포함합니다. 

 

다주택자 중과세에서 주택 수 판단 시

일반주택을 양도하는 경우에 보유하고 있는 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다. 즉, 소수지분으로 상속받은 주택은 중과세 판단할 때 주택 수에 포함하지 않습니다. 비과세 규정과 달리 공동소유주택이 여러 채인 경우에도 모두 소수지분이라면 중과세 판단 시 주택 수에 포함하지 않습니다. 

 

※다주택자가 상속주택을 양도하는 경우

법소정 1상속주택으로서 상속일로부터 5년이 경과하지 아니한 법소정 1상속주택을 양도하는 경우에는 중과세 배제되고 장기보유특별공제가 적용되됩니다. 여기서 여러 상속주택이 있는 경우 그 중 하나의 상속주택만 다주택자 중과세가 배제되며 나머지 상속주택은 일반주택과 동일하게 취급됩니다.