다주택자의 양도소득 중과세 여부의 판단방법


다주택자의 양도소득 중과세 여부의 판단방법에 대해서 정리합니다.


2018. 4. 1. 01 이후 양도일 현재 1 세대가 2 주택 이상을 보유하고 양도주택이 조정대상지역에 소재한 경우 10% 또는 20%를 가산하여 양도소득세 중과세율 (16~52%, 26~62%)이 적용됩니다. 하지만 장기임대주택인 경우로서 일정조건을 충족한 때에는 양도일 현재 조정대상지역이고 1 세대 3 주택 이상인 경우일지라도 중과제외하고, 장기보유특별공제 규정을 적용합니다.


아래에서는 양도소득세 중과세가 적용되는지 여부에 대해 판단하는 방법에 대해서 정리합니다.


1. 주택의 소재지 확인

먼저 양도하고자 하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 확인이 필요합니다. 만약 조정대상지역이 아니라면 보유하고 있는 주택의 수에 관계없이 중과세율이 적용되지 않습니다.


2. 중과세율 적용대상 주택 수의 산정 (지역 기준, 가액기준)

조정대상지역내 주택을 양도할 경우 보유하고 있는 주택수를 산정하여야 합니다. 중과 여부를 판단할 때에는 전국의 모든 주택을 대상으로 판단하여야 하며, 일부 지역의 경우에는 중과세 판단 시 주택수 계산에서 제외됩니다.


모든 주택이 주택 수에 포함되는 지역

기준시가 3억 원 초과하는 주택만 포함되는 지역

수도권(경기도는 읍·면 지역 제외)

모든 광역시의 군지역

광역시(군지역 제외)

경기도 읍·면 지역

특별자치시(읍·면 지역 제외)

기타 모든 도 지역


3. 중과배제 주택 여부의 판단

조정대상지역내 양도하는 주택이더라도 다음과 같은 주택인 경우에는 중과세율이 적용되지 않고 일반세율이 적용됩니다. 


예를 들어 1세대가 3주택 이상 보유한 경우일지라도 일정한 조건을 만족하는 소득세법상 장기임대주택에 따른 임대주택은 비록 1 세대의 3 주택 이상의 주택 수 계산에 포함될지라도, 양도일 현재 조정대상지역에 소재한 주택일지라도 중과배제가 되며, 일반세율(6~42%)과 장기보유특별공제 규정이 적용됩니다.


다만 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득하여 장기임대주택으로 등록한 경우에는 임대주택으로 신고하여도 중과대상(중과세율 및 장기보유특별공제 배제)이 되는 것에 유의하여야 합니다.



3주택 중과세 적용 배제되는 주택

2주택 중과세 적용 배제되는 주택

1. 소득세법상 장기임대주택(조정대상지역은 중과해당)

1. 소득세법상 장기임대주택(조정대상지역은 중과해당)

2. 조특법상 감면대상 장기임대주택

2. 조특법상 감면대상 장기임대주택

3. 조특법상 감면대상 미분양주택 및 신축주택

3. 조특법상 감면대상 미분양주택 및 신축주택

4. 상속주택 : 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

4. 상속주택 : 상속일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

5. 장기사원용 주택: 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택

5. 장기사원용 주택: 종업원에게 10년 이상 무상으로 제공한 주택

6. 문화재주택

6. 문화재주택

7. 저당권 등으로 취득한 3년 이내의 주택

7. 근무 형편 등 : 근무상 형편, 취학, 질병 요양 등의 사유로 1년 이상 거주하고 직장문제, 학업, 치료문제가 해소된 후 3년 내 양도할 경우

8. 장기가정어린이집

8. 실수요 목적으로 취득한 수도권 밖의 주택

9. 상기 1~8 외에 1개의 주택만 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 양도하는 경우

9. 혼인주택 : 결혼일 또는 합가일로부터 5년이 경과되지 않은 주택

10. 조정대상지역 공고 이 전 양도 매매계약 주택

10. 동거봉양 주택 : 합가일로부터 10년이 경과되지 않은 주택

11. 장기가정어린이집

12. 일시적 2주택: 새집을 산 후 3년 이내에 기존주택을 양도할 경우

13. 소형주택: 기준시가 1억 이하 주택(정비구역 내 주택 제외)

14. 상기 1~11 외에 1개의 주택만 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 양도하는 경우

15. 조정대상지역 공고 이 전 양도 매매계약 주택


댓글(5)

  • 선형기
    2019.04.05 15:49

    세무사님 정말 좋은 글들이 많습니다. 저에게는 훌륭한 참고서가 되고 있습니다. 앞으로도 좋은 지식 많이 가르쳐주세요. 감사합니다.

  • 크리스탈
    2019.09.07 00:01

    세무사님글 큰 도움이 됐습니다
    궁금한 점이 있어 글 올립니다
    현재 서울시 강동구에 26평짜리 집을 12년째 보유하고 거주하다 지난달에 매매해서 9월말에 잔금입니다
    문젠 2년전에 아버님께서 돌아가시면서 경남 창원에 보유하고 계시던 집 2채와 가게(주소는 오피스텔로 되어있음)1개를 3형제에게 공동명의로 해 주셨습니다
    1. 그래서 남편명의로 집이 4채가 되어 있는데 양도세를 내야되나요? 세무사님 글 중에 지방에 기준시가 3억미만은 주택으로 치지 않는다고 되어 있어서요
    2.만약 양도세를 내야하는 상황이면 잔금일 이전에 남편지분을 공동명의되어 있는 형제나 어머님(무주택)께 증여하면 안내도 되나요?
    3. 이 상황에서 양도세를 비과세 받을 수 있는 방법을 알고 싶습니다

    • 2019.09.09 07:57 신고

      1. 상속주택은 소수지분의 공동명의라 하여도 2주택 이상을 상속받은 경우 1세대 1주택 비과세 판단시 주택에 포합니다. 따라서 다주택자에 해당하므로 양도세 과세대상입니다. 기준시가 3억미만 주택을 주택으로 보지 않는 것은 중과여부를 판단할 때 주택수를 말하는 것으로, 강동구 주택의 양도세를 계산할 때 다른 주택으로 주택으로 보지 않으므로 중과세에는 해당되지 않을 것으로 보입니다.

      2. 잔금청산일 이전에 공동명의 주택을 모두 처분(증여)한다면 비과세에 해당할 것으로 보입니다.

      감사합니다.

  • 크리스탈
    2019.09.18 11:49

    답변감사합니다^^
    상가는 주택이 아니니까 주택수랑 상관없고 상속받은 주택 2개 중에 하나를 건물만 형제에게 증여하면 나머지 하나는 상속받은지 5년이내니까 강동구집이 비과세 되는건가요?
    나머지하나가 할아버지가 사시던 너무 오래된 시골집이라 건물이 미등기상태고 집이있는 땅만 삼형제가 공동상속받았습니다
    미등기집에 대한 재산세를 삼형제가 공동으로 내고 있는데 이 상태로도 비과세인가요? 만약 아니면 어떰게 하면 될까요?
    강동구 집을 팔고 강동구에 다른 집을 산 상태라 상속받은지 5년후가 되면 2주택자가 되는건가요? 2주택이 되고 싶지 않으면 미등기주택을 어떻게 해야할까요? 지금에와서 등기는 너무 복잡하다고하네요ㅜㅜ

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