다주택자의 보유주택 판정시 주택 유형별 주택수의 계산방법

다주택자의 보유주택 판정시 주택 유형별 주택수의 계산방법에 대해서 정리합니다.

주택을 양도시 중과세가 적용되는지 여부에 대해 판단은 먼저 양도하고자 하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 확인이 필요합니다. 그리고 그 다음이 중과세율 적용대상이 되는 주택 수의 산정입니다. 

즉, 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 중과세 여부를 판단하기 위해 보유하고 있는 주택수를 산정하는 것이 필요하며, 이때 주택수의 산정은 전국의 모든 주택을 대상으로 가액과 지역기준으로 판단하여야 합니다. 

또한 다가구주택, 오피스텔, 상속주택 등 주택의 유형에 따라서도 주택수를 산정하는 방법이 다릅니다. 아래에서는 주택의 유형에 따라 주택 수를 계산하는 방법에 대해서 정리합니다.

다가구주택 

다가구주택은 거주자가 선택하는 경우에 한하여 단독주택으로 봅니다. 즉, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다. 

참고로 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류)에 따른 단독주택과 공동주택의 종류는 다음과 같습니다.

단독주택

단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

가. 단독주택

나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

1학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

2독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

3연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

다. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

21개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외한다. 이하 같다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

319세대 이하가 거주할 수 있을 것

라. 공관(公館)

공동주택

공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 「주택법 시행령」 제3조제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

가. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

나. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

다. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다)

라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(「교육기본법」 제27조제2항에 따른 학생복지주택을 포함한다)

공동상속주택 

선순위상속주택으로서 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서(상속지분 가장 큰 자 → 상속주택 거주자 → 상속인 중 최연장자)에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제2호).

※ 공동상속주택이란

- 상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 각 호의 순위(피상속인의 소유기간 → 피상속인의 거주기간 → 상속개시일 현재 피상속인 거주주택 → 기준시가 가장 큰 주택 → 상속인 선택주택)에 따른 선순위상속1주택을 말합니다.

오피스텔의 주택 판정

주거용 오피스텔의 경우 중과세 판단 시 주택수에 포함된다는 점에 유의하여야 합니다. 

상시 주거용 주택이라 함은 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지의 여부는 사실 확인하여 판단할 사항이다(서면4팀- 1689, 2005.9.20 ; 재산-2241，2008.8.14.)

부동산매매업자의 상품인 재고주택 

재고자산(상품)일지라도 거주자 본래의 다른 소유 주택과 함께 주택 수를 계산합니다. 재고자산을 포함하는 근본적인 사유는 소득세법 제64조(주택등 매매차익에 대한 양도소득세와 종합소득세 비교과세)와 제69조(토지등 매매차익 예정신고･납부 시 양도소득세 세율 적용) 규정과 일치시키기 위함입니다. 그러나 주택신축판매업자의 경우는 비교과세 대상이 아니므로 미분양된 재고자산인 주택인 경우에는 포함하지 않습니다.

혼인에 따른 3주택 이상인 경우

1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날(혼인신고일) 현재 1세대 3주택 이상이 된 경우, 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산합니다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니합니다(소득세법 시행령 제167조의 3 제9항).