다주택자의 보유주택 판정시 주택 유형별 주택수의 계산방법


다주택자의 보유주택 판정시 주택 유형별 주택수의 계산방법에 대해서 정리합니다.


주택을 양도시 중과세가 적용되는지 여부에 대해 판단은 먼저 양도하고자 하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지 확인이 필요합니다. 그리고 그 다음이 중과세율 적용대상이 되는 주택 수의 산정입니다. 


즉, 조정대상지역내 주택을 양도할 경우 중과세 여부를 판단하기 위해 보유하고 있는 주택수를 산정하는 것이 필요하며, 이때 주택수의 산정은 전국의 모든 주택을 대상으로 가액과 지역기준으로 판단하여야 합니다. 


또한 다가구주택, 오피스텔, 상속주택 등 주택의 유형에 따라서도 주택수를 산정하는 방법이 다릅니다. 아래에서는 주택의 유형에 따라 주택 수를 계산하는 방법에 대해서 정리합니다.


다가구주택 

다가구주택은 거주자가 선택하는 경우에 한하여 단독주택으로 봅니다. 즉, 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택 전체를 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 봅니다. 


참고로 건축법 시행령 제3조의5(용도별 건축물의 종류)에 따른 단독주택과 공동주택의 종류는 다음과 같습니다.



공동상속주택 

선순위상속주택으로서 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제3항 각호의 순서(상속지분 가장 큰 자 → 상속주택 거주자 → 상속인 중 최연장자)에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제167조의 3 제2항 제2호).



오피스텔의 주택 판정

주거용 오피스텔의 경우 중과세 판단 시 주택수에 포함된다는 점에 유의하여야 합니다. 


상시 주거용 주택이라 함은 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지의 여부는 사실 확인하여 판단할 사항이다(서면4팀- 1689, 2005.9.20 ; 재산-2241,2008.8.14.)


부동산매매업자의 상품인 재고주택 

재고자산(상품)일지라도 거주자 본래의 다른 소유 주택과 함께 주택 수를 계산합니다. 재고자산을 포함하는 근본적인 사유는 소득세법 제64조(주택등 매매차익에 대한 양도소득세와 종합소득세 비교과세)와 제69조(토지등 매매차익 예정신고・납부 시 양도소득세 세율 적용) 규정과 일치시키기 위함입니다. 그러나 주택신축판매업자의 경우는 비교과세 대상이 아니므로 미분양된 재고자산인 주택인 경우에는 포함하지 않습니다.


혼인에 따른 3주택 이상인 경우

1주택 이상을 보유하는 자가 1주택 이상을 보유하는 자와 혼인함으로써 혼인한 날(혼인신고일) 현재 1세대 3주택 이상이 된 경우, 그 혼인한 날부터 5년 이내에 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도일 현재 배우자가 보유한 주택 수를 빼고 해당 1세대가 보유한 주택 수를 계산합니다. 다만, 혼인한 날부터 5년 이내에 새로운 주택을 취득한 경우 해당 주택의 취득일 이후 양도하는 주택에 대해서는 이를 적용하지 아니합니다(소득세법 시행령 제167조의 3 제9항).



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