조정대상지역 내의 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우 해설

조정대상지역 내의 1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 되는 경우에 대해서 정리합니다.

「18.9.13 주택시장 안정대책」 관련 소득세법 시행령 등 개정에 따라 조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축되었습니다. 

아래에서는 개정된 내용과 그 경과규정에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

1세대가 일시적으로 2주택을 보유하게 될 때

주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 아래의 요건을 모두 갖추어 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세합니다.

1 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득할 것

2 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도할 것

3 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것

조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축

「18.9.13 주택시장 안정대책」에 따라 조정대상지역 내 주택인 경우에는 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축되었습니다. 즉, 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전주택을 양도해야 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 

다만 경과조치에 따라 18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우는 종전과 같이 3년 이내 종전주택 양도시 비과세를 적용 받을 수 있습니다. 

따라서 조정대상지역 내에 신규 주택을 취득하는 경우라 하더라도 분양을 받은 경우라면 종전 규정을 받을 여지가 있는 것입니다. 예를 들어 18.9.13 이전에 아파트 분양권을 취득한 경우라면 이후 분양권이 주택으로 전환되는 시점에 조정대상지역에 있는 경우라도 종전 규정인 3년을 적용받을 수 있는 것입니다. 

또한 개정된 규정은 종전주택과 대체취득한 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에 적용되는 것입니다. 따라서 조정대상지역에 종전 주택이 있는 자가 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 취득하는 경우, 또는 조정대상지역이 아닌 지역에 종전주택이 있는 자가 조정대상지역에 주택을 취득하는 경우에는 3년의 기간이 적용됨에 유의하여야 합니다.

소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.(2018.10.23 개정)

소득세법시행령부칙 [대통령령 제29242호]

제2조 【1세대 1주택 비과세 요건에 관한 적용례 등】

① 제155조 제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제155조 제1항의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

1. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득한 경우

2. 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2018년 9월 13일 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우