중과세 판단사례: 조정대상지역에 장기임대주택을 보유한 경우 2


다주택자의 주택 중과세 판단사례에 대해서 정리합니다.


다주택자의 양도소득 중과세 여부의 판단방법에 따라 중과여부를 판단하기 위해 사례를 작성하였습니다.


주택을 양도하는 경우 다주택자 중과세 규정이 적용되기 위해서는, ① 조정대상지역에 소재해야하고, ② 소득세법 시행령에 열거된 중과세대상주택에 해당되어야 합니다. 다시 말하자면, 주택의 소재지 확인 → 중과세율 적용대상 주택 수의 산정 (지역 기준, 가액기준) → 중과배제 주택 여부의 판단의 순서로 중과세 적용여부를 판단하여야 합니다.


중과세 판단사례: 조정대상지역에 장기임대주택을 보유한 경우

구분 서울시(4주택)

① 중과세 대상 판정

모든 주택이 주택 수에 포함되는 지역

② 보유주택 현황

기준시가 6억원

장기임대주택

장기임대주택

장기임대주택

③ 중과세 주택수

O O O O

④ 조정대상지역

O O O O

⑤ 중과세 여부

X X X X


서울시 6억원 주택을 양도하는 경우

서울시는 전지역이 조정대상지역이며, 중과세 대상 주택이 4주택이므로, 1세대 3주택 이상입니다. 다만 3주택 중과세 적용 배제되는 주택의 유형 중 "9. 상기 1~8 외에 1개의 주택만 소유하고 있는 경우의 해당 주택을 양도하는 경우"가 있습니다.


이는 보유하고 있는 주택 중 1채를 제외한 모든 주택이 중과세가 적용 배제되는 주택인 경우에는, 해당 주택 1채를 양도하는 경우 중과세를 배제해주는 규정입니다.


따라서 3주택이 장기임대주택으로 모두 중과세가 배제되는 주택인 경우 나머지 1채 역시 양도시 중과세가 아닌 일반세율을 적용받을 수 있습니다.


서울시 장기임대주택을 양도하는 경우

일정한 조건을 만족하는 소득세법상 장기임대주택에 따른 임대주택은 중과세 판단시 주택 수 계산에 포함될지라도, 해당 주택을 양도하는 경우 중과세가 배제됩니다. 


다만 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득하여 장기임대주택으로 등록한 경우에는 임대주택으로 신고하여도 중과대상이 됩니다.


해당 사례에서 장기임대주택이 2018년 9월 14일 이전에 취득한 주택인 경우에는 비록 중과세 대상 주택이 3주택인 경우라 할지라도 중과세가 적용되지 않습니다.



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