다주택자의 보유주택 판정 시 조합원 입주권을 보유한 경우


다주택자의 보유주택 판정 시 조합원 입주권을 보유한 경우에 대해서 정리합니다.


2018. 4. 1. 이후 주택을 양도하는 경우로서 조정대상지역에 소재한 주택에 대하여 1세대 2주택, 조합원입주권을 포함한 1세대 2주택, 1세대 3주택 이상, 조합원입주권을 포함한 1세대 3주택 이상인 경우에는 일반세율에 10%p 또는 20%p를 가산하여 세율을 적용합니다.


즉. 양도소득세 중과세가 적용되는 다주택자의 유형은 다음과 같습니다.

1 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택

3 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택.


아래에서는 다주택자의 보유주택 판정 시 조합원 입주권을 보유한 경우에 대해서 정리합니다.


중과세율 판단시 주택 수 계산에 포함되는 조합원 입주권

조합원입주권이란 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위(주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함)를 말합니다.


조합원 입주권이 주택으로 의제되는 경우

조합원입주권은 부동산에 관한 권리임에도 불구하고 다른 주택을 양도할 때에 주택으로 의제하여 다른 주택에 대한 비과세 규정을 적용받을 수 없게 하고, 가산초과누진세율을 적용하기 위한 1세대가 2주택 이상 해당 여부를 판단함에 있어서 조합원입주권을 주택으로 의제하여 주택 수 계산에 포함합니다.


즉, 조합원 입주권을 양도하는 경우 조합원 입주권은 중과대상 판정할에는 주택 수에 포함되나, 조합원 입주권을 양도할 때에는 주택이 아니므로 일반세율이 적용됩니다. 반면 조정대상지역 내 주택을 양도할 때에는 주택과 조합원입주권 수를 합하여 3주택 또는 2주택 중과규정을 적용하는 것입니다.


조합원 입주권을 보유한 경우 1세대 1주택 비과세

조합원 입주권을 보유한 경우 다주택자에 대한 중과세 규정뿐 아니라 1세대 1주택에도 영향을 미칩니다. 조합원입주권을 보유한 상태에서 다른 주택 등을 양도하는 경우 1세대 2주택자에 해당하는 것입니다. 다만 주택과 조합원입주권을 함께 보유하는 경우로서 실수요 목적으로 조합원입주권이나 주택을 취득한 경우에는 일정한 요건을 갖춘 경우에 한하여 양도하는 1주택에 대해서는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있도록 되어있습니다.


조합원입주권에 대한 1세대 1주택 비과세 규정에 관련된 법령은 기존의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.





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