임대사업자의 취득세·재산세 감면과 종부세 합산배제 정리

임대사업자의 주택임대소득에 대한 종합소득세에 대해서 정리합니다.

주택 임대사업자의 취득세 감면(지방세특례제한법 제31조)

공동주택의 또는 주거용 오피스텔의 최초 분양시 임대사업자로 등록하면 2021년까지 한시적으로 취득세를 감면받을 수 있습니다. 당초 적용기한은 2018년이었으나 2021년으로 연장되었습니다.

구분	내용
감면율	100% 감면
요건	(1) 임대목적의 최초분양 취득
	(2) 공동주택, 주거용 오피스텔
	(3) 지자체 임대사업등록(취득 후 60일 이내 등록)
	(4) 전용면적 60 ㎡ 이하
적용기한	2021년 12월 31일 (기존 2018년 12월 31일까지에서 연장)

주택 임대사업자의 재산세 감면(지방세특례제한법 제31조)

2세대 이상의 공동주택의 또는 주거용 오피스텔의 최초 분양시 2021년까지 한시적으로 재산세를 감면받을 수 있습니다. 당초 적용기한은 2018년이었으나 2021년으로 연장되었습니다.

구분	내용
감면율	(1) 100% 감면 (40㎡ 이하인 공공주택 30년 이상 임대목적)
	(2) 50% 감면(장기임대주택 75%) (전용면적 60㎡ 이하)
	(3) 25% 감면(장기임대주택 50%) (전용면적 85㎡ 이하)
요건	(1) 2세대 이상 임대
	(2) 공동주택, 주거용 오피스텔
	(3) 지자체 임대사업등록(취득 후 60일 이내 등록)
	(4) 관할 세무서에 임대사업자 등록
적용기한	2021년 12월 31일 (기존 2018년 12월 31일까지에서 연장)

임대사업자의 종합부동산세 합산배제

장기일반민간임대주택에 대해서 종합부동산세 합산배제 신청을 할 수 있습니다. 단, 2019년부터는 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우에는 합산배제를 신청할 수 없습니다.

주택 임대사업자의 종합부동산세 합산배제 대상 주택

1 민간건설임대주택 및 공공건설임대주택 종부세 합산배제 (※ 2018년 3월 31일 이전 임대사업자 등록)

2민간매입임대주택과 공공매입임대주택 종부세 합산배제 (※ 2018년 3월 31일 이전 임대사업자 등록)

3임대사업자가 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택

4민간건설임대주택

5부동산투자회사 등의 매입임대주택

6미분양 매입임대주택

7건설임대주택 중 장기일반민간임대주택(전용면적 149㎡이하 + 6억 이하 + 2호 이상 + 8년 이상 임대시 적용)

8매입임대주택 중 장기일반민간임대주택(수도권 6억/ 수도권밖 3억 이하 + 1호 이상 + 8년 이상 임대시 적용) (※조정대상지역 제외)

2019년부터 적용되는 종합부동산세 주요내용

종합부동산세 주요 변경 내용은 아래와 같습니다.

(1) 공정시장가액비율 상향 조정 : 현행 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상(’19년도 85%)

(2) 주택 및 종합합산토지 세율 조정(별도합산토지는 현행 유지)

(3) 주택분 세부담 상한 상향조정 : 조정대상지역 2주택자(현행 150% → 개정200%), 3주택이상자(현행 150% → 개정300%)

조정대상지역 신규취득 임대주택에 대한 종부세 감면 적용배제(종부령 §2)

현행	개정안
재산세가 감면되거나 분리과세되는 주택·토지에 대해서는 종부세도 감면되나 다음의 경우는 감면 배제    시·군 감면조례에 의한 재산세 감면·분리과세의 경우     - 전국 공통 적용되지 않는 것     - 전국적인 과세형평을 저해하는 것으로 인정되는 것     < 추 가 >	(좌 동)    (좌 동)    (좌 동)    (좌 동)    - 1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득하고 장기일반민간임대주택등으로 등록한 것

개정이유: 종합부동산세가 합산과세되는 임대등록 주택에 대해 종합부동산세 감면 배제

적용시기: 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

공정시장가액비율 상향 조정(종부령§2의4)

현행	개정안
주택 및 종합합산·별도합산토지 공정시장가액비율    80%	공정시장가액비율 단계적 상향 조정    (’19) 85%→(’20) 90% →(’21) 95%→(’22) 100%

개정이유: 종합부동산세 과세표준의 실가반영률 제고

적용시기: 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법 신설(종부령 §4의2①제2호)

현행	개정안
< 신 설 >	세율 적용을 위한 주택 수 계산방법    공동소유주택의 주택 수 계산    - 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봄    - 다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택*은 과세기준일(6.1일) 현재 다음 요건을 모두 갖춘 경우 주택 수에서 제외     * 공동소유지분은 주택 수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세     * 1세대 1주택 공제(9억원) 여부 판단시에는 주택 수에 포함    ① 지분율이 20% 이하    ② 지분 상당 공시가격이 3억원 이하    다가구주택    여러가구가 거주하는 경우에도 분할등기 되지 않으므로 하나의 주택으로 봄    임대주택 합산배제시에는 임대 가구를 별개의 주택으로 보아 합산배제    다세대주택은 구분등기하므로 구분등기한 주택을 각각 1호로 봄

개정이유: 종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법 및 주택수에서 제외되는 주택의 범위 규정

적용시기: 영 시행일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용