임대주택에 관한 양도소득세 세제 혜택 정리


임대주택에 관한 양도소득세 세제 혜택에 대해서 정리합니다.


임대사업자등록에 대한 의사결정을 함에 있어서 가장 중요한 부분은 주택을 양도할 때 받을 수 있는 세제혜택에 있을 것입니다. 아래에서는 조세특례제한법에서 규정하고 있는 임대주택의 양도소득세 세제혜택에 대해서 정리하도록 하겠습니다.



조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

요건 특례

1. 거주자

[장기보유특별공제율 특례]

2.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택

1. 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 50% 적용

3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건

2.10년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 70% 적용

4. 전용면적 85 ㎡ 이하(국민주택규모). 다만, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100 ㎡ 이하.

5. 8년 이상 등록, 임대하는 경우

6. 임대보증금 및 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우

7. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원*(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니할 것.

*다만, 2018.9.13.일 이전 취득한 주택이거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 가액요건은 적용하지 않고 종전 규정을 적용하여 장기보유특별공제를 적용

※ 장기일반민감임대주택(8년)으로 사업자등록 후 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율이 70% 적용이라는 세제혜택이 있습니다.


※「18.9.13 주택시장 안정대책」에 따라 2018.10.23 기준시가 6억 제한이라는 규정이 신설되었습니다. 다만 경과 규정에 따라 '18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우에는 제한기준이 적용되지 않습니다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설(조세특례제한법 시행령 §97의3·5)

현행 개정안

등록 임대주택(국민주택 규모* 이하)에 대해 양도세 감면
   * 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡이하

등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설
   임대개시시 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용

경과조치: 다음과 같은 경우는 종전과 같이 주택가액 기준 미적용

(i)’18.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우

(ii)’18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우

적용시기: ’18.9.14. 이후 새로이 취득하는 주택부터 적용


조세특례제한법시행령 제97조의4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】

요건 특례

1. 거주자 또는 비거주자

[장기보유특별공제율 가산]

2.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택 등

기존 장기보유특별공제율+추가공제율

3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건

6년 이상 7년 미만: 추가공제율 2%

4. 임대개시일 현재 공시가격 6억 원이하(수도권 밖은 3억 원) 이하 주택

7년 이상 8년 미만: 추가공제율 4%

5. 6년 이상 임대하는 경우

8년 이상 9년 미만: 추가공제율 6%

6. 2018.3.31.까지 사업자등록을 할 것

9년 이상 10년 미만: 추가공제율 8%

10년 이상: 추가공제율 10%

※ 상기 규정에서 정의하는 장기임대주택이란 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 말합니다. 이때 가목 및 다목 모두 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택으로 한정하고 있기 때문에 현재는 신규로 해당 사항을 적용받을 수 없습니다.


조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

요건 특례

1. 거주자

[양도소득세 감면]

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 공공지원민간임대주택, 또는 장기일반민간임대주택을 '18.12.31까지 취득('18.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것.

임대기간 중 발생한 양도소득세의 100% 감면
다만, 감면된 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부

3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건

4. 전용면적 85㎡ 이하. 다만, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100㎡ 이하.

5. 10년 이상 계속 임대하고 양도하는 경우

6. 임대보증금 및 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우

7. 2015.1.1.이후 취득분부터 적용.

8. 임대개시 당시 기준시가 6억(수도권 밖은 3억 원) 이하인 경우

※ 임대기간 중 발생한 양도소득세의 100% 감면이라는 세제혜택이 있습니다. 다만 감면된 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다. 조특법 제97조의 3과 중복적용이 되지 않기 때문에 어느 규정을 적용하여야 더 절세 효과가 있을지 따져볼 필요가 있습니다.


※ '18.12.31까지 주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있습니다. 따라서 현재는 일몰된 규정으로 볼 수 있으나 만일 '18.12.31 이전에 분양권을 취득하고 '18.12.31 이후 주택을 취득하는 경우 해당 규정을 적용 받을 수 있습니다.




댓글(6)

  • 2020.01.10 13:14

    비밀댓글입니다

    • 2020.01.30 13:36 신고

      18.09.14 이전에 취득한 주택은 가액요건이 적용되지 않기 때문에 과세특례가 가능할 것으로 보입니다. 감사합니다.

  • 구선정
    2020.05.08 23:35

    2020년 5월 2주택(편의상 A,B)에서
    6월에 B 주택 매도후 A 1주택만
    남은 상태에서 7월에 C주택을 구매시
    2020년도내 A주택을 매도하면
    A주택 양도세 비과세가 되지만
    연내 매도하지 못하면 비과세 적용을
    못 받는 것으로 알고 있습니다
    (A주택은 15년 보유, 4년거주)

    C주택을 장기 임대주택으로 전환하면
    A주택이 1주택으로 된 시점부터 2년이
    경과하면 A주택을 양도세 비과세로
    매도가 가능한지요?

    • 2020.05.13 09:01 신고

      A주택만 남은 상황에서 C주택을 구매 시 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 갖춘다면 연내에 매도하지 않더라도 비과세는 적용받을 수 있습니다.
      C주택을 임대주택으로 등록한 경우에는 "주택 임대사업자의 거주용 자가 주택 1세대 1주택 비과세(소령 제155조 제20항)" 요건을 갖춘다면 비과세를 적용받을 수 있습니다.

  • 구선정
    2020.05.08 23:35

    2020년 5월 2주택(편의상 A,B)에서
    6월에 B 주택 매도후 A 1주택만
    남은 상태에서 7월에 C주택을 구매시
    2020년도내 A주택을 매도하면
    A주택 양도세 비과세가 되지만
    연내 매도하지 못하면 비과세 적용을
    못 받는 것으로 알고 있습니다
    (A주택은 15년 보유, 4년거주)

    C주택을 장기 임대주택으로 전환하면
    A주택이 1주택으로 된 시점부터 2년이
    경과하면 A주택을 양도세 비과세로
    매도가 가능한지요?

  • 황미금
    2020.08.02 23:34

    A주택을 18년 7월 5일에 표준임대차계약서 의해 계약을 체결하고, 18년 7월 12일에 시청에 사업자등록을 하였습니다.
    그 당시 최초 임대차계약 신고를 렌트홈으로 하였습니다.(제 기억으로는)
    그리고 나서 올해 표준임대차계약서에 의해 재계약(20년 7월5일부터 22년 7월 4일)을 한 후 6월 29일에 시청에 변경신고를 하러 가보니 최초 신고가 되어있지 않다면서 이번 신고를 최초신고로 접수하겠다는 것이었습니다. 마침 자진신고 기간이라서 18년 계약을 최초신고로 자진신고 방식으로 처리해달라고 하면서 접수했고 접수는 받아주었습니다.
    그런데 렌트홈에서 보면 여전히 임대개시일이 20년 7월 5일로 되어 있습니다.
    이 경우 세무서에서 임대개시일을 18년 7월12일로 해 줄까요 아니면 20년 7월 5일로 할까요?
    정말 걱정입니다. 왜냐하면 20년도 공시가격이 3억이 넘어버렸거든요.
    관련 법령과 조문을 가르쳐주시면 정말로 감사하겠습니다.

Designed by JB FACTORY