중과세가 배제되는 소득세법상 장기임대주택(소령 제167조의3)의 유형

소득세법상 장기임대주택(소령 제167조의3)의 유형에 대해서 정리합니다.

2018. 4. 1. 이후 양도하는 경우로서 주택의 소재기준 또는 가액기준에 해당되어 1세대 2주택 이상의 주택 수 계산에 포함될지라도, 소득세법에 따른 장기임대주택이거나 조세특례제한법에 따른 감면대상인 장기임대주택인 경우는 중과세율을 적용하지 않으며, 장기보유특별공제 규정을 적용을 적용 받을 수 있습니다.

또한, 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제 97조의 규정을 준용합니다. 이 경우 세무서와 지방자치단체에 주택임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다(소득세법 시행령 제 167 조의 3 제 3 항).

아래에서는 소득세법에 따른 장기임대주택의 유형에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

소득세법상 장기임대주택(소령 제167조의3)

(1) 민간매입임대주택의 신규사업자(가 목)	(2) 민간매입임대주택의 기존사업자(나 목)
1. 거주자	1. 거주자
2. 2003.10.30. 이후 신규	2. 2003.10.29. 이전 기존 민간매입임대주택
3. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택	3. 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택
4. 1호 이상 주택	4. 2호 이상 임대
5. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 (수도권 밖:3억 원) 이하	5. 매입임대주택 취득 당시 기준시가 3억 원 이하
6. 지자체와 세무서에 주택임대사업자등록 조건	6. 지자체와 세무서에 주택임대사업자등록 조건
7. 5년 이상 의무임대	7. 5년 이상 의무임대
단, 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택으로 한정	8. 국민주택규모 이하

(3) 건설 임대주택의 사업자(다 목)	(4) 수도권 밖의 “미분양주택”으로서 민간매입임대주택사업자(라 목)
1. 거주자	1. 거주자
2. 건설임대주택(민간임대주택에 관한 특별법)	2. 민간매입임대주택
3. 2호 이상 임대	3. '08. 6. 10. 현재 미분양주택)+ ('08. 6. 11.~ '09. 6. 30. 분양 계약·계약금 납부
4. 대지 298㎡ 이하 주택면적 149㎡ 이하	4. (수도권 밖의 동일한 시ㆍ군에 소재한 5호 이상 주택
5. 건설임대주택 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하	5. 대지 298㎡ 이하 + 주택면적 149㎡ 이하
6. 지자체와 세무서에 주택임대사업자등록 조건	6. 미분양 매입임대주택 취득 당시 기준시가가 3억 원 이하
7. 5년 이상 의무임대 후 양도 또는 분양전환	7. 지자체와 세무서에 주택임대 사업자등록조건
단, 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택으로 한정	8. 5년 이상 의무임대

(5) 민간 매입임대주택의 장기일반민간임대사업자(마 목)	(6) 민간 건설임대주택의 장기일반민간임대사업자(바 목)
1. 거주자	1. 거주자
2.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 中 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택	2.「민간임대주택에 관한 특별법」제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 中 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택
3. 1호 이상 주택	3. 2호 이상 주택
4. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록조건	4. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록조건
5. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖 : 3억 원) 이하	5. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하
6. 8년 이상 의무임대건	6. 8년 이상 의무임대
7. 2018.9.14. 이후 조정대상지역에서 취득한 주택의 경우 : 중과대상에 해당	7. 대지면적 298㎡ 이하이고 주택의 연면적이 전용 149㎡ 이하
	8. 8년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택

소득세법시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위(2003.12.30 신설)】

① 법 제104조 제7항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.(2018.02.13 개정)

1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시·특별자치시(광역시에 소속된 군, 「지방자치법」 제3조 제3항·제4항에 따른 읍·면 및 「세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법」 제6조 제3항에 따른 읍·면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2018.02.13 개정)  

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록 등"이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.(2018.02.13 단서개정)  

가. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.(2018.02.13 단서신설)

나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 「주택법」 제2조 제6호에 따른 국민주택규모에 해당하는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 2호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택(2016.08.11 개정)

다. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.(2018.02.13 개정)

라. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택[미분양주택(「주택법」 제54조에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.(2016.08.11 개정)

    1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

    2) 5년 이상 임대하는 것일 것

    3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

    4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

    5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 “미분양매입임대주택”이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것[가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)]

마. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택 중 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 8년 이상 임대하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 새로이 취득한 조정대상지역에 있는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 취득하거나 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]은 제외한다.(2018.10.23 단서신설)

바. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제2호에 따른 민간건설임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 8년 이상 임대하거나 분양전환(같은 법에 따라 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택(2018.07.16 개정)