2019년 개편·시행되는 부동산 관련 세법해설

2019년 개편·시행되는 부동산 관련 세법에 대한 핵심사항을 요약 정리합니다.

2019년 개편·시행되는 부동산 관련 세법에 대한 핵심사항 요약 정리합니다. 아울러 2017년 8·2 대책과 2018년 9·13 대책에 관련 된 내용도 함께 정리하였습니다.

1. 조정대상지역의 다주택자에 대한 중과 세율 신설

조정대상지역 내의 다주택자는 2018년 4월 1일 이후 양도분부터 2주택을 보유한 경우의 해당 주택은 일반세율(6~42%)에 10%p를 더하여 중과세율(16~52%)을 적용하고, 3주택 이상인 경우에는 해당 주택은 일반세율(6~42%)에 20%p를 더하여 중과세율(26~62%)을 적용하도록 하였습니다.

2. 조정대상지역의 다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제

2018년 4월 1일 이후 양도분부터는 2주택 이상을 보유한 조정대상지역의 다주택자의 경우 해당 주택에 대하여 장기보유특별공제를 배제합니다.

3. 조정대상지역의 주택 거주기간 요건 추가

1세대 1주택이 지금까지는 2년 이상 보유만 하면 비과세(고가주택은 제외)가 되었지만, 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 보유 중 2년 이상 거주하여야 비과세가 되도록 거주기간의 요건을 강화되었습니다.

4. 조정대상지역 일시적 2주택 허용기간 단축

그동안 종전주택을 취득하고 1년 이상을 경과한 후에 신규주택을 취득하여 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 되었지만, 2018년 9·13 부동산 대책으로 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 2018년 9월 14일 이후 취득하는 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도하도록 허용기간을 단축하였습니다.

5. 조정대상지역 장기임대주택 양도세 중과세 추가

그동안 장기임대주택으로 등록한 경우에는 조정대상지역 내 다주택자인 경우에는 해당 주택에 대하여는 중과가 제외되었습니다. 그러나 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 주택은 임대주택으로 신고하여도 중과대상(중과세율 및 장기보유특별공제 배제)이 됩니다.

6. 조정대상지역 신규취득 임대주택 종합부동산세 과세 강화

그동안 8년 이상 장기임대주택에 대하여는 종합부동산세를 합산배제하여 비과세를 하였으나, 조정대상지역에 2018년 9월 14일 이후 새로 취득한 주택은 임대사업자로 등록을 하여도 종합부동산세를 합산하여 과세하도록 하였습니다.

7. 1세대 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함

지난번 대법원 판례(2016두35083, 2017.9.7.)에 의하면 위장이혼이라고 해도 이미 이혼되어 따로 1세대를 구성하므로 각 1세대 1주택으로 비과세된다고 판시한 바가 있습니다. 이에 대하여 2019년 부터는 1세대의 범위에 법률상 이혼하였으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우에는 과세할 수 있도록 개정되었습니다.

8. 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화

그동안 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세 비과세가 되었습니다. 그러나 2021년부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 비과세됩니다.

9. 배우자 이월과세 적용대상 자산범위 확대

그동안 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등을 5년 이내 양도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 과세되었습니다. 그러나 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트 분양권·조합원 입주권 등)도 이월과세 적용대상 자산에 추가되었습니다.

10. 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도세 중과 배제 신설

수도권 내 조정대상지역에 소재하는 양도시점의 공시가격 합계액이 6억원 이하인 2주택 중 1주택을 2020년 12월 31일까지 양도하고 예정신고 기간 내에 농어촌주택 등을 취득한 경우에는 중과세율을 적용하지 아니하고 또한 장기보유특별공제를 허용하도록 하였습니다.

11. 고가주택의 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 요건 강화

그동안 고가주택의 1세대 1주택자자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%(매년 8%씩, 10년 이상：80% 한도)까지 장기보유특별공제를 적용하였지만, 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터는 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제 80%를 적용하도록 요건을 강화하였습니다. 이에 따라 2년 미만 거주자는 일반 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받게 됩니다.

12. 장기보유특별공제율의 하향

그동안 일반적인 장기보유특별공제는 연 3%(10년 이상30% 한도)를 공제하고 있었으나, 2019년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 2%(15년 이상30% 한도)로 연간 공제율을 하향 조정하고 적용기간을 연장하였습니다.

13. 주택임대사업자가 거주하던 거주주택 양도세 비과세 요건 강화

그동안 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 경우 1세대 1주택으로 보아 횟수에 제한 없이 비과세되었습니다. 그러나 2018년 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한하여 비과세가 됩니다.

14. 임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우 과세 전환

그동안 장기임대주택을 거주주택으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우 횟수에 제한없이 양도 후 발생하는 양도차익에 대해 비과세를 적용하였습니다. 그러나 2019년부터는 임대주택을 거주주택으로 전환하는 경우에도 과세를 하도록 개정되었습니다. 다만 장기임대주택을 거주 목적으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우는 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세를 적용합니다.

15. 장기임대주택 양도세 감면 가액기준 신설

장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례인 조세특례제한법 제97조의 3 〔8년 이상 임대 : 장기보유특별공제 50%(10년 이상: 70%)〕 및 조세특례제한법 제97조의 5 〔10년 이상 임대: 100% 감면(2015.1.1.~2018.12.31. 취득분)〕를 적용한 경우에 2018년 9월 14일 이후 취득하는 주택부터는 해당 주택의 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖: 3억원) 이하 주택에 한해 적용하도록 가액기준을 신설하습니다.

16. 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우의 소득세 과세

그동안 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우 소득세가 과세되지 않았습니다. 그러나 2019년부터 주택임소득이 2천만원 이하인 경우에도 소득세가 과세되며, 분리과세와 종합과세를 선택하여 신고가 가능합니다.

17. 주택임대소득 분리과세에 대한 필요경비 등 차등 적용

분리과세로 소득금액을 계산할 때 임대주택으로 등록한 경우에는 필요경비율 60%, 공제금액 400만원을 적용합니다. 단 공제금액은 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에 적용합니다. 이에 반하여 임대주택으로 등록하지 아니한 경우 필요경비율 50%, 공제금액 200만원을 공제합니다.

18. 주택임대사업자 사업자등록 의무화 및 미등록가산세 신설

주택임대수입금액의 유무에 관계없이 주택임대업을 영위하는 자는 세무서에 사업자등록을 해야 할 의무가 있습니다. 임대사업자등록을 하지 아니한 경우 소득세법상 미등록 기간 동안의 임대수입금에 대해 0.2%가 가산세가 적용됩니다. 

19. 종합부동산세 세율 추가 인상

중과대상 주택(3주택 이상자 및 조정대상지역 내 2주택자)은 종합부동산세의 세율을 현행 0.5~2.0%에서 0.6~3.2%로 인상됩니다. 일반주택(1주택자나 조정대상지역 외 지역의 2주택자)도 0.5~2.0%에서 0.5~2.7%로 인상됩니다 또한 재산세와 종합부동산세를 합친 총액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 제한한 세부담 상한액 한도를 3주택 이상 다주택자는 300%로 인상하였고, 조정대상지역 내 2주택자는 200%로 인상하였습니다.

20. 종합부동산세 공정시장가액 비율의 상향 조정

그동안 종합부동산세 과세표준은 공시가액의 80% 수준이었으나 2019년부터 연차적으로 5%씩 인상하여 2022년에는 100%가 됩니다. 

21. 종합부동산세 세율 적용 위한 주택 수 계산 방법 신설

종합부동산세 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법에서 공동소유주택은 각자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다. 다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일인 6월 1일 기준으로 지분율이 20% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우에는 주택 수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세됩니다. 또한 다가구주택은 분할등기가 되지 않으므로 하나의 주택으로 본다. 하지만 임대주택 합산배제시에는 임대가구를 별개의 주택으로 보아 합산 배제합니다.