임대사업자의 거주용 자가주택 1세대 1주택 비과세 규정

임대사업자의 거주용 자가주택 1세대 1주택 비과세 규정에 대해서 정리합니다.

주택임대사업에 따른 거주용 자가주택의 양도소득세 부담을 완화하기 위하여 임대주택외 거주용 자가주택 1주택 소유자가 해당 거주주택(2년 이상 보유 및 2년 이상 거주할 것)을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용합니다. 아래에서는 비과세 요건에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

주택 임대사업자의 거주용 자가주택 1세대 1주택 비과세 (소령 제155조 제20항)

임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 사업자를 등록하여야 하며, 시·군·구청에 민간임대주택에관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자등록을 마친 주택이어야 합니다.

거주주택 은 보유기간과 거주기간이 모두 2년 이상이어야 합니다. 이때 거주기간 계산은 자가주택 취득일로부터 양도일까지 기간 중 거주한 기간은 모두 통산합니다. 직전 거주주택의 경우에는 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말합니다.

구분	요건
임대 주택 요건	1. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건 2. 소령 167조의 3 제1항 2호 가목~바목에 따른 장기임대주택 3. 5년 이상 임대할 것
거주 주택 요건	1. 임대주택 외 1세대 1주택 2. 2년 이상 보유할 것 3. 2년 이상 거주할 것

여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 자가주택을 비과세 양도(평생 1회) 이후, 임대주택에 거주한 후 그 거주주택(직전거주주택보유주택)을 양도하는 경우 (2019.02.12 개정)

거주용 자가주택은 기존에는 거주기간 충족 시 횟수 제한없이 1세대 1주택을 받을 수 있었으나 생애 한 차례만 비과세를 받을 수 있도록 변경되었습니다.

또한 임대주택을 거주목적으로 전환한 주택(직전거주주택보유주택)의 경우 기존에는 2년이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세되었으나 1세대 1주택이 된 경우에 한하여 양도차익분이 비과세되도록 변경되었습니다.

※거주주택

장기임대주택 사업자가 2 년 이상 거주한 일반주택

※ 직전거주주택

거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택

※ 직전거주주택보유주택

장기임대주택의 의무임대기간을 종료한 후 해당 장기임대주택의 거주주택으로 전환함으로써 일반주택으로 간주되는 2년 이상 거주한 주택

주택임대사업자 거주주택 양도세 비과세 요건 강화 등(소득령 §154⑩, §155<20>)

「2018년 개정세법 후속 시행령 개정」에 따라 거주용 자가주택의 1세대 1주택 비과세 규정에 많은 개정이 있었습니다. 변경된 사항은 아래와 같습니다.

현행	개정안
장기임대주택 또는 가정어린이집을 보유한 상태에서 본인 거주주택 양도 시 비과세    (거주요건) 2년 이상 거주       (대상) 장기임대주택 또는가정어린이집 이외의 거주주택    - 거주기간 충족 시 횟수 제한 없이 1세대1주택 비과세    장기임대주택 또는 가정어린이집을 거주주택으로 전환한 주택에 2년이상 거주시(직전거주주택보유주택*)    *기존 거주주택("직전거주주택")을 비과세 양도한 후 임대주택이나 가정어린이집이었던 주택으로 이사하여 거주한 주택    직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세 장기임대주택 또는 가정어린이집을 거주주택으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우 비과세    2년이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세	거주주택 거주요건 명확화 및 비과세 횟수 제한    (거주요건) “보유한 기간*” 중 2년 이상 거주    *해당 주택을 보유하지 않고 임차해서 거주한 기간은 거주기간에서 제외    (대상) 장기임대주택 또는가정어린이집 이외의 거주주택    - 장기임대주택 보유의 경우는 최초 거주주택에 대해서만 비과세 (평생 1회로 제한)    장기임대주택에 대해서는 과세 전환    가정어린이집에 대해서는 종전과 같이 비과세    (좌 동)    * 장기임대주택을 거주 목적으로 전환하여 1세대 1주택이 된 경우는 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세

개정이유: 임대사업자의 최초 거주주택만 비과세하도록 하여 임대사업자에 대한 세제혜택 합리화

적용시기: ① (거주기간 요건 명확화) 영 시행일 이후 양도하는 분부터 적용

② (장기임대주택 비과세 요건 강화) 영 시행일 이후 취득하는 분부터 적용

경과조치: 영 시행일 현재 거주하고 있는 주택과 시행일 전에 거주주택을 취득하기 위해 계약금을 지급한 사실이 확인되는 주택은 종전 규정 적용

2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 자가주택을 비과세 양도(평생 1회) 이후, 임대주택을 5년 이상 임대하고 1세대 1주택 상태에서 양도하는 경우

1세대 1주택으로서 2년 이상 보유한 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 다만, 직전 거주용 자가주택의 양도일 이후에 발생한 양도차익분에 대해서만 비과세를 받습니다.

관련규정: 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목 및 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 아니하며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.(2018.10.23 개정)  

<20> 제167조의3 제1항 제2호 가목부터 바목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3 제1항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우에 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.(2019.02.12 개정)

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조 제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것(2019.02.12 개정)

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것(2019.02.12 개정)

3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것(2018.02.13 신설)