주택신축판매업자의 소유주택으로 보는지 여부(재산세과-1045)

카테고리: 부동산매매업자, 주택임대사업자 / 재산세과-1045(2009.12.18)에 대해서 정리합니다.

[제목] 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택(미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 제외)은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 임대주택(판매목적으로 신축하였으나 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)은 소유주택으로 봄

[요약]1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택(미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 제외)은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 임대주택(판매목적으로 신축하였으나 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)은 소유주택으로 봄

질의

○ 사실관계

- 2003년 5층 건물을 신축함(1˜2층 : 상가, 3˜5층 : 다세대주택)

- 사업자등록

・ 상가부분 : 부동산/비주거용 건물임대

・ 주택부분 : 건설/주택신축판매업, 주택임대업

- 다세대주택은 현재까지 미분양 상태로서 임대 중이며, 상가와 주택에 대하여 종합소득세 및 부가가치세 신고납부하고 있음

- 위 다세대주택 외에 1주택(A)을 소유・거주하고 있음

○ 질의내용

- A주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 다세대주택이 주택수에 포함되는지 여부

회신

1. 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택(미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 제외)은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 임대주택(판매목적으로 신축하였으나 판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)은 소유주택으로 보는 것입니다.

2. 귀 질의의 경우 다세대주택이 판매용 재고주택인지 임대주택인지 여부는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것입니다.

관련법령

■ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택 이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 이하 생략

② 이하 생략

유사사례

■ 서면4팀-2412, 2007.08.09.

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이나, 귀 사례의 미분양주택이 이에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것임

■ 서면4팀-112, 2007.01.09.

1. 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 「같은법 시행령」 제154조 제1항에 의한 “1세대 1주택”을 판정함에 있어서 부동산 매매업자 및 주택신축 판매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임

2. 귀 사례의 분양할 계획으로 사업자등록한 주택이 이에 해당하는지 여부에 대하여는 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합하여 판단하는 것이며 귀 질의와 관련된 관계법령 및 유사사례를 붙임과 같이 보내드리니 이를 참고하시기 바람

■ 재일46014-607,1996.03.07

1. 현행의 소득세법상, 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세되는 요건을 판단함에 있어서, 건설(주택신축판매)업을 영위하는 거주자의 분양 중인 주택은 소유주택으로 보지 아니하는 것이나,

2. 미분양 상태에서 그 사업을 폐업한 후에 보유하고 있는 주택은 소유 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 요건을 판단하는 것임

■ 재일46014-1855, 1994.07.07.

1. 주택신축판매업자가 판매를 목적으로 보유한 미분양 주택은 재고자산에 해당하여 소득세법 시행령 제15조 제1항 규정에 의한 1세대 1주택 판정시 소유주택으로 보지 아니하는 것이나,

2. 같은 사업의 폐업으로 인하여 미분양 주택을 간주매출 계상한후 이를 보유하는 경우에는 1세대1주택 판정시 소유주택으로 봄.

3. 따라서 귀 문의 경우 거주하던 1주택의 양도일 현재 주택신축판매업이 계속 영위되는 경우에는 해당 주택의 양도로 인한 소득은 같은령 제15조 제1항 규정에 의한 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세 되나 이에 해당하는지의 여부는 소관세무서장이 사실조사하여 판단할 사항임.

■ 재일46014-1169, 1995.05.11.

현행의 소득세법상, 1세대1주택 비과세 요건을 판정함에 있어서 임대하고 있는 주택도 소유자의 주택으로 보아 판정함.

■ 재일01254-2002, 1992.08.07.

1. 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법 시행령 제15조 규정을 적용함에 있어 주택신축판매업자 또는 부동산 매매업자와 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임

2. 그러나 자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 “1세대 1주택” 여부를 판정하는 것임

■ 서면1팀-736, 2005.06.24.

귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모ㆍ거래횟수ㆍ반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단할 사항임.

■ 재재산46014-28, 2002.01.31.

임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축 후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항임.