중과세 판단사례: 조정대상지역에 장기임대주택을 보유한 경우 1


다주택자의 주택 중과세 판단사례에 대해서 정리합니다.


다주택자의 양도소득 중과세 여부의 판단방법에 따라 중과여부를 판단하기 위해 사례를 작성하였습니다.


주택을 양도하는 경우 다주택자 중과세 규정이 적용되기 위해서는, ① 조정대상지역에 소재해야하고, ② 소득세법 시행령에 열거된 중과세대상주택에 해당되어야 합니다. 다시 말하자면, 주택의 소재지 확인 → 중과세율 적용대상 주택 수의 산정 (지역 기준, 가액기준) → 중과배제 주택 여부의 판단의 순서로 중과세 적용여부를 판단하여야 합니다.


중과세 판단사례: 조정대상지역에 장기임대주택을 보유한 경우

구분 서울시(2주택)

평택시 포승면(2주택)

① 중과세 대상 판정

모든 주택이 주택 수에 포함되는 지역 기준시가 3억 원 초과하는 주택만 포함되는 지역

② 보유주택 현황

기준시가 6억원

장기임대주택

기준시가 6억원

기준시가 1억원

③ 중과세 주택수

O O O X

④ 조정대상지역

O O X X

⑤ 중과세 여부

O X X X


서울시 6억원 주택을 양도하는 경우

서울시는 전지역이 조정대상지역이며, 중과세 대상 주택이 3주택이므로, 1세대 3주택으로 중과세를 적용받습니다. 이때 일반세율에 20%가 가산되며, 장기보유특별공제가 배제됩니다.


서울시 장기임대주택을 양도하는 경우

일정한 조건을 만족하는 소득세법상 장기임대주택에 따른 임대주택은 중과세 판단시 주택 수 계산에 포함될지라도, 해당 주택을 양도하는 경우 중과세가 배제됩니다. 


다만 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 신규 취득하여 장기임대주택으로 등록한 경우에는 임대주택으로 신고하여도 중과대상이 됩니다.


해당 사례에서 장기임대주택이 2018년 9월 14일 이전에 취득한 주택인 경우에는 비록 중과세 대상 주택이 3주택인 경우라 할지라도 중과세가 적용되지 않습니다.


평택시 포승면 6억원 주택을 양도하는 경우

평택시 포승면은 "기준시가 3억 원 초과하는 주택만 포함되는 지역"이므로 3억원을 초과한 주택만 중과세 대상 주택수에 포함됩니다. 다만 평택시는 조정대상지역이 아니므로 주택을 양도하더라도 중과세를 적용받지 않습니다.


평택시 포승면 1억원 주택을 양도하는 경우

평택시 포승면은 "기준시가 3억 원 초과하는 주택만 포함되는 지역"이므로 3억원을 초과한 주택만 중과세 대상 주택수에 포함됩니다. 다만 평택시는 조정대상지역이 아니므로 주택을 양도하더라도 중과세를 적용받지 않습니다.



댓글(3)

  • 2020.01.02 19:55

    비밀댓글입니다

  • Reloc
    2020.03.11 21:13

    안녕하세요.
    이번에 아파트를 매도하게 되었습니다.
    조정대상 지역에 주택이 3채 있으며, 1가구3주택 상태에서 1주택을 매도 한 것입니다.
    그 중 1주택은 2017년 6월에 매입 후, 2018년 4월경에 8년 장기임대주택으로 운영중입니다.
    매도 후 양도세 계산시 20%의 중과가 되나요?
    2018년 4월에 임대를 시작한 주택은 중과에 제외되어 10% 중과가 맞지 않나요?
    세무사에게 양도세 의뢰를 했는데 20% 중과라고 피드백 받아서 인터넷 searching 하다가 문의 드립니다

    • 2020.03.12 09:24 신고

      장기임대주택을 매도할 때는 중과가 제외되는 것이 맞습니다. 하지만 임대주택이 아닌 일반주택을 양도할 때는 장기임대주택를 보유하고 있다고 해서 중과가 제외되는 것이 아닙니다. 3주택 상태에서 매도하셨기 때문에 20% 중과가 맞습니다.

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