상생임대주택 1세대1주택 특례 정리

 

상생임대주택 1세대1주택 특례에 대해서 정리합니다.

 

국내에 1주택(일시적 2주택 등 포함)을 소유한 1세대가 상생임대주택을 양도하는 경우에는 해당 임대기간에 그 주택에 실제 거주한 것으로 보아 1세대 1주택(비과세 특례)의 거주기간을 계산합니다. 아래에서는 상생임대주택 특례에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

상생임대주택 양도소득세 세제혜택

구분	세부내용
1세대 1주택 비과세	1세대 1주택 비과세 판정시 거주요건 배제(2017.08.03. 이후 취득일 현재 조정대상지역에 소재한 주택에 한함)
장기보유특별공제	「표2」장기보유특별공제율 적용 (보유기간×4%, 40% 한도) + (거주기간×4%, 40% 한도)
거주주택 비과세	임대주택을 보유한 상태에서 상생임대주택 양도시 거주주택 비과세 특례적용

 

장기보유특별공제율 계산 및 공제한도

구분	「표1」적용	「표2」적용
장기보유특별공제율	2%	4%
공제율계산	2% × 보유기간	(4%×보유기간) + (4%×거주기간)
공제한도	30%(보유기간 15년)	보유기간 한도 : 40%(보유기간 10년) 거주기간 한도 : 40%(거주기간 10년)
적용대상	「표2」적용대상 외	1세대 1주택 & 2년 이상 거주

 

상생임대주택 요건

1 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5% 이내 일 것

2 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결

3 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

4 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 

상생임대주택 특례 조항

국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음[아래 ①~③]의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 1세대1주택 비과세(제154조 제1항), 거주주택 1세대1주택 비과세(제155조 제20항 제1호) 및 장기보유특별공제(제159조의4)를 적용할때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.(소득령 155조의3 ①) 

1 상생임대차계약 체결(5%이내 계약, 2년이상)
1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차 계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것(소득령 155조의3 ① 1호)

2 직전임대차 계약에 따른 임대기간(1년 6개월 이상)
직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것(소득령 155조의3 ① 2호)

3 상생임대차계약에 따른 임대기간(2년 이상)
상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것(소득령 155조의3 ① 3호)

 

임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우

직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것의 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.(소득령 155조의3 ④)(소득칙 74조의3)

 

해석사례

직전임대차계약으로 인정되지 않는 경우

1 주택의 입주자로 선정되어 취득하는 주택에 대하여 해당 주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약에 해당하지 않음. (서면-2022-법규재산-3529, 2022.12.07.) 

2 임대 중인 주택을 취득하면서 전 매도자와 임차인과 체결한 임대차계약을 승계한 경우 해당 임대차계약은 직전 임대차계약이 될 수 없음. 

3 전 소유자와 임차인간 임대차계약을 체결한 후 신 소유자가 같은 내용의 임대차계약을 체결한 후 임대차계약기간이 시작된 경우 소득령§155의3에 따른 직전 임대차계약이 아님(기획재정부 재산세제과-1446, 2022.11.18.) 

 

직전임대차계약으로 인정되는 경우

1 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택의 전 소유자와 임대차계약을 체결하여 실제 1년 6개월 이상 임대한 경우, 해당 임대차계약은 「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 직전 임대차계약으로 볼 수 있는 것. (서면-2022-법규재산-4083, 2022.11.02.) 

2 주택을 취득한 날에 해당 주택에 대한 임대차계약을 체결한 경우 상생임대주택 특례의 직전 임대차계약에 해당함. (서면-2022-법규재산-4863, 2023.03.08.)