상속주택 비과세 특례 및 공동상속주택 소수지분 특례 정리

 

상속주택 비과세 특례 및 공동상속주택 소수지분 특례 정리에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

소득세법시행령 제155조 ②항과 ③항에서는 상속주택과 관련한 비과세 특례 규정을 두고 있습니다. 소득세법시행령 제155조 ②항은 피상속인으로부터 여러 채를 상속받았을 때의 비과세 특례 규정이며, 소득세법시행령 제155조 ③항은 상속으로 여러 사람이 공동소유 하는 1주택에 대한 비과세 특례 규정입니다. 

 

아래에서는 상속 주택과 관련하여 정리하도록 하겠습니다.

 

 

상속주택과 1세대 1주택 비과세

상속받은 주택과 그 밖의 주택(이하 일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 소령 154조 1항(1세대 1주택 비과세)을 적용합니다.

 

상속받은 주택(법 소정 1상속주택)

피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음의 순위에 따른 1주택을 말합니다.

(1) 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택 인 경우

① 소유한 기간: 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
② 거주한 기간: 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
③ 상속개시당시 거주한 주택: 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 
④ 기준시가가 가장 높은 주택: 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) 

 

(2) 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일 세대인 경우

상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대인 경우에는 상속주택으로 보지 않습니다. 다만, 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택은 예외적으로 일반주택 양도할 때 주택 수에서 제외하는 법소정 1상속주택으로 봅니다. 

 

그 밖의 주택(일반주택)

일반주택에는 상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외합니다. 

이때 상속개시일로 부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권 및 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외합니다. 

• 2018.2.12. 이전 증여받은 주택:

일반주택에 해당합니다.

• 2018.2.13. 이후 증여받은 주택:

가. 상속개시일로부터 소급하여 2년 전 증여받은 분: 일반주택에 해당합니다.

나. 상속개시일로부터 소급하여2년 이내 증여받은 분: 일반주택에 해당하지 않습니다.

 

상속주택과 일반주택 요건

상속주택	일반주택
1. 상속받은 주택 2. 조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 3. 상속받은 분양권(피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 조합원입주권을 소유하지 않은 경우의 분양권) 4. 조합원입주권(피상속인이 상속개시 당시 주택 또는 분양권을 소유하지 않은 경우의 상속받은 조합원입주권)	1. 상속개시 당시 보유한 주택 2. 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택 3. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권으로서 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택

 

▣ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항 제1호, 제156조의2 제7항 제1호 및 제156조의3 제5항 제1호에서 같다).(2022.02.15 개정) 

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

 

공동상속주택과 1세대 1주택 비과세

공동상속주택

공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 봅니다. 즉, 소수지분으로 상속받은 사람은 다른 주택 양도시 소수지분으로 상속받은 주택은 주택으로 보지 않습니다. 다만 소수지분으로 상속받은 주택이 여러 채인 경우 그중 순서에 따른 한 채만 주택으로 보지 아니하며 그외 소수지분 상속주택은 보통의 주택과 동일하게 주택으로 보아 비과세 판단할 때 주택 수에 산입합니다. 

 

즉 공동상속주택은 상속으로 여러 사람이 공동소유 하는 1주택을 말하는 것이며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 아래의 순위에 따른 1주택만 비과세 판단할 때 주택으로 보지 않습니다. 다른 그외 공동상속주택은 소수지분으로 상속받은 주택일지라도 다른 주택의 1세대1주택 비과세 판단할 때 주택 수에 포함합니다.

 

공동상속주택의 거주요건 판단기준 

1세대1주택이 공동상속주택인 경우 비과세판단과 장기보유특별공제에서의 거주기간은 다음 순서에 따른 사람이 거주한 기간으로 판단합니다.

① 상속지분이 가장 큰 상속인
② 당해주택 거주자
③ 최연장자

 

※ 공동상속주택의 1주택 비과세 규정과 다주택 중과 규정의 차이점

구 분	1세대1주택 비과세 주택 수 산정시	다주택자 중과세 주택 수 산정시
여러 채의 공동 상속주택이 있는 경우	소수지분으로받은 상속주택이 여러 채인 경우 그 중 법소정 1채의 상속주택만 일반주택을 양도할 때 주택으로 보지 않습니다. 그 외 나머지 상속주택은 소수지분자라 할지라도 보통의 주택과 같이 주택 수에 포함합니다.	상속지분이 가장 큰 자의 주택으로 봅니다. 즉, 소수지분으로 상속받은 주택은 모두 중과세 판단할 때 주택 수에 포함시키지 않습니다.

 

 

▣ 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
③ 제154조 제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.(2022.02.15 개정) 

1. 당해 주택에 거주하는 자(1994.12.31 개정) 

2. 삭제(2008.02.22)

3. 최연장자(1994.12.31 개정)

 

▣ 소득세법시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
⑫ 제1항을 적용할 때 취득 당시에 조정대상지역에 있는 주택으로서 제155조 제3항 각 호 외의 부분 본문에 따른 공동상속주택인 경우 거주기간은 같은 항 각 호 외의 부분 단서에 따라 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 사람이 거주한 기간으로 판단한다.(2021.02.17 신설)