주택임대업 - 주택임대사업자와 관련된 세금 정리



임대사업자는 주택임대사업자와 일반임대사업자로 구분이 됩니다. 일반 주택이나 주거용 오피스텔을 임대할 경우는 부가가치세법상 면세사업자인 주택임대사업자이며, 상가나 업무용 오피스텔 등의 업무시설이나 근린시설을 임대할 경우에는 부가가치세법상 과세사업자인 일반임대사업자가 됩니다.


여기서 주택임대사업자는 사업자등록여부가 강제규정이 아니고 임의규정으로 원하는 경우에 사업자로 등록을 할 수 있습니다. 임의규정임에도 사업자등록을 하는 이유는 당연히 세제혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 아래에서는 주택임대사업자와 관련된 세금에 대해서 정리해보도록 하겠습니다.


취득세 감면

주택임대사업을 하기 위해 신축된 공동추택(주거용 오피스텔을 포함)을 취득하면 취득세 감면을 받을 수 있습니다(지방세특례제한법 제31조).


감면요건

1임대주택으로 등록할 것

주소지에 소재한 관할 시·군·구청 세무과에 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자로 등록해야 합니다. 신규로 분양된 공동주택은 취득한 날로부터 60일 이내에 등록하면 됩니다. 여기서 '취득한 날'이란 잔금을 청산한 날을 말합니다. 민간임대주택법 시행령 제7조에서는 다음과 같은 주택을 기본적으로 보유하도록 하고 있습니다.

건설 임대주택의 경우: 단독주택은 2호(다가구주택은 1호), 공동주택은 2세대

매입 임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대


2신규로 분양된 공동주택(주거용 오피스텔 포함)일 것

취득세 감면은 신규로 분양된 공동주택과 주거용 오피스텔에 대해서만 적용됩니다. 따라서 신규가 아닌 기존주택은 감면대상이 아니며, 공동주택이 아닌 단독주택도 감면대상이 아닙니다.


3전용면적 60㎡ 이하일 것

일반 주택사업자의 경우 취득세혜택을 받고 싶다면 꼭 이부분에 해당되어야 하며, 이 경우 취득세가 전액 면제됩니다.


최소납부세액제도의 적용

2016년부터는 취득세 감면조건을 모두 충족하더라도 100%가 아닌 85%만을 감면받습니다. 15% 정도는 최소한 납부하도록 하는 제도가 적용되기 때문입니다. 만약, 취득세액이 200만원 이하인 경우에는 이를 적용하지 않습니다.


감면세액의 추징

의무임대기간이 4년 내 매각하는 경우에는 감면받은 세액이 추징됩니다.


재산세 감면

등록요건

관할 시·군·구청 세무과에 임대주택자로 등록을 해야 합니다.


감면주택 요건

재산세를 감면받기 위해서는 공동주택(주거용 오피스텔 포함)을 보유해야 합니다. 따라서 다가구 주택은 호수가 많더라도 단독주택에 해당하므로 재산세 감면을 받을 수 없습니다.


보유주택수 조건

임대주택을 2세대 이상을 임대하여야 합니다.


면적요건

1전용 40㎡이하 공동주택 : 임대기간이 30년 또는 50년 인것에 한합니다.

2전용면적 60㎡이하 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세 50% 감면

3전용면적 85㎡이하 공동주택 또는 오피스텔 : 재산세 25% 감면


최소납부세액제도의 적용

2016년부터는 재산세 감면조건을 모두 충족하더라도 50만원 초과시 감면받은 세액의 15%는 최소한 납부를 해야 합니다.


종합부동산세 비과세

종합부동산세를 비과세 받기 위해서는 종합부동산세를 관할하는 세무서에 사업자등록이 필요합니다. 그리고 매년 9월 16~30일 사이에 관할 세무서에 합산배제 신청을 해야 합니다.

1매입 임대주택: 1채 이상, 임대기간 5년 이상. 단, 주택은 6억원 이하일 것

2건설 임대주택: 2채 이상, 임대기간 5년 이상. 단, 주택은 149㎡(45평), 6억원 이하에 해당할 것


임대소득세 비과세

주택임대소득에 대해서는 부가가치세가 과세되지 않으며, 소득세의 경우 1년간의 총임대수익과 보유한 주택수에 따라 비과세되는 기준이 다릅니다. 보유 주택수별 비과세되는 임대소득의 범위에 대해서는 [ 비과세 주택임대소득의 범위, 주택의 범위 및 주택의 계산]에서 확인하실 수 있습니다.


임대소득세 감면

단기임대주택의 경우 주택임대소득세의 30%를 감면하고, 준공공임대주택의 경우 주택임대소득세의 70%를 감면합니다.


양도소득세 과세특례

임대 중에 임대주택을 양도하거나 거주주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세여부는 아래와 같습니다.

거주주택의 양도

임대주택 외 거주용 자가주택을 양도하는 경우 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이 경우 임대주택은 소득세법상 장기임대주택 요건을 갖추어야 합니다. 이런 비과세 요건에 대해서는 [ 임대주택사업자의 거주용 자가주택에 대한 특례]에서 확인하실 수 있습니다.


임대주택의 양도

15년 이내에 양도

종합부동산세 및 거주주택 양도소득세 비과세 등을 받는 경우 의무임대기간 미충족으로 인해 세금이 추징될 수 있습니다. 국세인 종합소득세나 양도소득세는 지방세인 취득세와 달리 5년을 의무임대기간으로 하고 있습니다.


25년 후에 양도하는 경우

조세특례제한법에 의한 감면 요건을 충족하는 경우 양도소득세 감면 또는 비과세를 받을 수 있습니다. 일반적으로 주택임대사업자의 경우 임대기간에 따라 장기보유특별공제율 2%씩 가산되는 제97의3조를 적용받을 수 있습니다.


참고로 제97조와 제97의2조는 2000년 초 이전에 주택을 보유한 분들에게 해당되는 규정이며, 제97의3조, 제97의5조는 준공공임대사업자의 경우에 해당되는 해당됩니다.


[ 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(租法 제97)]

2000.12.31. 이전 임대 개시한 5호 이상 장기 임대주택에 대해서 50%(100%) 감면

[ 신축임대주택(2호 이상)에 대한 양도소득세 감면(租法 제97의2)]

2001.12.31.이전 신축된 주택에 대해서 5년 이상 임대시 양도소득세 면제

[ 준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(租法 제97조의3)]

2013.4.1.이후 취득한 주택에 대해서 10년(8년) 이상 임대한 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 70%(50%) 적용

[ 장기임대주택 장기보유특별공제율 과세특례(租法 제97의4)]

6년 이상 임대한 매입임대주택을 양도시 임대기간에 따라 장기보유특별공제율 확대 적용

[ 거주자에 대한 준공공임대주택 양도소득세 감면(租法 제97의5)]

2017.12.31.까지 매입 임대주택을 취득하여 10년 이상 임대한 경우 100%감면


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