임대사업자의 주택임대소득에 대한 종합소득세

임대사업자의 주택임대소득에 대한 종합소득세에 대해서 정리합니다.

주택을 임대하여 얻은 소득의 경우 보유한 주택수에 따라서 과세되는 대상과 범위가 다릅니다. 1개 이하의 주택을 소유하는 경우 주택임대소득(고가주택의 임대소득은 제외)에 대해서는 여전히 소득세가 과세되지 않습니다. 반면 임대소득 합계액이 연 2천만원 이하인 경우 2019년부터는 소득세가 과세됩니다.

아래에서는 비과세되는 주택임대소득에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

주택임대소득세 산정기준 (소법 12.2호 나목, 14③7호, 64의 2)

부동산의 종류		과세대상	임대소득	소득세		부가세
				2018.12.31 이전	2019.01.01 이후
주택 이외의 부동산		N/A	N/A	과세	과세	과세
1주택 보유	기준시가 9억이하	N/A	N/A	비과세	비과세	면세
	기준시가 9억초과	월세	연 2천만원 이하	비과세	분리과세 선택가능	면세
			연 2천만원 초과	종합소득 과세	종합소득 과세	면세
2주택 보유		월세	연 2천만원 이하	비과세	분리과세 선택가능	면세
			연 2천만원 초과	종합소득 과세	종합소득 과세	면세
3주택 보유		월세및 전세보증금	연 2천만원 이하	비과세	분리과세 선택가능	면세
			연 2천만원 초과	종합소득 과세	종합소득 과세	면세

① 9억 초과 여부는 과세기간 종료일 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 판단합니다.

② 주택 수가 3주택 이상인 경우에는 전세보증금에 대한 간주임대료가 수입금액에 포함됩니다. 간주임대료는 [(전세보증금합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율(1.8%) - 수입이자]로 계산합니다.

주택임대사업 소득세 계산구조

구분	분리과세	종합과세
① 수입금액	수입금액	수입금액
② 필요경비	① × 60% (미등록시 50%)	장부로 계산 / 추계로 계산
③ 소득공제	400만원 (미등록시 200만원)	부양가족에 따라 공제
④ 과세표준(①-②-③)		다른 소득과 합산
⑤ 세율	14%	초과누진세율
⑥ 산출세액(④×⑤)

※ 분리 과세를 할 때에는 필요경비 60%, 소득공제 400만 원(분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만 원 이하인 경우), 분리과세 세율 14%가 적용됩니다.

조세특례제한법 제96조 【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

요건	특례
1. 내국인	임대소득에서 발생한 소득세의 30% 세액감면
2. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건	장기일반민간임대주택의 경우 75% 세액감면
3. 국민주택규모(85㎡)이하	(2019.12.31까지 발생한 소득에 한정)
4. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원 이하
5. 4년(장기일반민간임대주택의 경우 8년) 임대
6. 1호 이상

조세특례제한법 제96조 【소형주택 임대사업자에 대한 세액감면】

① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2019년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액을 감면한다.(2018.01.16 개정)

② 제1항에 따라 소득세 또는 법인세를 감면받은 내국인이 대통령령으로 정하는 바에 따라 1호 이상의 임대주택을 4년(장기일반민간임대주택등의 경우에는 8년) 이상 임대하지 아니하는 경우 그 사유가 발생한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 감면받은 세액을 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다.(2018.01.16 개정)