임대주택에 관한 양도소득세 세제 혜택 정리

임대주택에 관한 양도소득세 세제 혜택에 대해서 정리합니다.

임대사업자등록에 대한 의사결정을 함에 있어서 가장 중요한 부분은 주택을 양도할 때 받을 수 있는 세제혜택에 있을 것입니다. 아래에서는 조세특례제한법에서 규정하고 있는 임대주택의 양도소득세 세제혜택에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

조세특례제한법 제97조의3 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

요건	특례
1. 거주자	[장기보유특별공제율 특례]
2.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택	1. 8년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 50% 적용
3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건	2.10년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율 70% 적용
4. 전용면적 85 ㎡ 이하(국민주택규모). 다만, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100 ㎡ 이하.
5. 8년 이상 등록, 임대하는 경우
6. 임대보증금 및 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우
7. 임대개시일 당시 기준시가 6억 원*(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억 원)을 초과하지 아니할 것.
*다만, 2018.9.13.일 이전 취득한 주택이거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 가액요건은 적용하지 않고 종전 규정을 적용하여 장기보유특별공제를 적용

※ 장기일반민감임대주택(8년)으로 사업자등록 후 10년 이상 임대 후 양도하는 경우 장기보유특별공제율이 70% 적용이라는 세제혜택이 있습니다.

※「18.9.13 주택시장 안정대책」에 따라 2018.10.23 기준시가 6억 제한이라는 규정이 신설되었습니다. 다만 경과 규정에 따라 '18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결하고 계약금 지급한 경우에는 제한기준이 적용되지 않습니다.

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설(조세특례제한법 시행령 §97의3·5)

현행	개정안
등록 임대주택(국민주택 규모* 이하)에 대해 양도세 감면    * 주거전용면적 85㎡이하, 수도권 밖 읍·면지역은 100㎡이하	등록 임대주택 양도세 감면 요건으로서 주택가액 기준 신설    임대개시시 공시가격 수도권 6억원·비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용

경과조치: 다음과 같은 경우는 종전과 같이 주택가액 기준 미적용

(i)’18.9.13. 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권, 조합원입주권)를 취득한 경우

(ii)’18.9.13 이전 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하기 위한 매매계약 체결+계약금 지급한 경우

적용시기: ’18.9.14. 이후 새로이 취득하는 주택부터 적용

조세특례제한법시행령 제97조의4 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】

요건	특례
1. 거주자 또는 비거주자	[장기보유특별공제율 가산]
2.「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간건설임대주택, 민간매입임대주택, 공공건설임대주택, 공공매입임대주택 등	기존 장기보유특별공제율+추가공제율
3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건	6년 이상 7년 미만: 추가공제율 2%
4. 임대개시일 현재 공시가격 6억 원이하(수도권 밖은 3억 원) 이하 주택	7년 이상 8년 미만: 추가공제율 4%
5. 6년 이상 임대하는 경우	8년 이상 9년 미만: 추가공제율 6%
6. 2018.3.31.까지 사업자등록을 할 것	9년 이상 10년 미만: 추가공제율 8%
	10년 이상: 추가공제율 10%

※ 상기 규정에서 정의하는 장기임대주택이란 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 가목 및 다목에 따른 장기임대주택을 말합니다. 이때 가목 및 다목 모두 2018년 3월 31일까지 사업자등록 등을 한 주택으로 한정하고 있기 때문에 현재는 신규로 해당 사항을 적용받을 수 없습니다.

조세특례제한법 제97조의5 【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면】

요건	특례
1. 거주자	[양도소득세 감면]
2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 공공지원민간임대주택, 또는 장기일반민간임대주택을 '18.12.31까지 취득('18.12.31까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반민간임대주택 등으로 등록할 것.	임대기간 중 발생한 양도소득세의 100% 감면 다만, 감면된 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부
3. 지자체와 세무서에 주택 임대사업자등록 조건
4. 전용면적 85㎡ 이하. 다만, 수도권을 제외한 도시 지역이 아닌 읍, 면 지역은 100㎡ 이하.
5. 10년 이상 계속 임대하고 양도하는 경우
6. 임대보증금 및 임대료의 연 증가율이 5%를 초과하지 않은 경우
7. 2015.1.1.이후 취득분부터 적용.
8. 임대개시 당시 기준시가 6억(수도권 밖은 3억 원) 이하인 경우

※ 임대기간 중 발생한 양도소득세의 100% 감면이라는 세제혜택이 있습니다. 다만 감면된 세액의 20%를 농어촌특별세로 납부하여야 합니다. 조특법 제97조의 3과 중복적용이 되지 않기 때문에 어느 규정을 적용하여야 더 절세 효과가 있을지 따져볼 필요가 있습니다.

※ '18.12.31까지 주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 장기일반임대주택으로 등록할 것을 요건으로 하고 있습니다. 따라서 현재는 일몰된 규정으로 볼 수 있으나 만일 '18.12.31 이전에 분양권을 취득하고 '18.12.31 이후 주택을 취득하는 경우 해당 규정을 적용 받을 수 있습니다.