비거주자의 양도소득세 과세방법과 비과세ㆍ감면 적용


비거주자의 양도소득세 과세방법에 대해서 정리합니다.


소득세법상 비거주자의 양도소득은 제4장 비거주자의 납세의무에서 거주자와 구분하여 규정하고  있습니다. 즉 소득세법 제119조 제9호에서 비거주자의 양도소득 과세대상을 별도로 규정하고 있으며, 과세방법은  제121조 제2항에서 거주자와 동일한 방법으로 과세한다고 규정하고 있습니다.


비거주자가 양도하는 국내에 소재하는 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택자에 대한 비과세와 80% 한도의 장기보유특별공제는 적용하지 않는데, 아래에서는 비거주자의 양도소득세 과세방법과 비과세ㆍ감면 적용 사항에 대해서 정리하도록 하겠습니다.




거주자와 비거주자의 과세상 차이점

거주자와 비거주자의 과세상 차이점은 다음과 같습니다.

구 분 거주자 비거주자
납세의무 범위 국내·외 소재자산 국내 소재자산
비과세 적용 적용 적용배제 주1)
조특법상 감면규정 적용 적용배제 주2)
원천납부의무 의무없음 의무있음 주3)
장기보유특별공제 1세대1주택 특례 적용 적용배제
기타 적용 적용

주1) 1세대1주택자인 거주자가 해외이주 등으로 비거주자가 된 경우에도 출국일로부터 2년 이내 양도하는 경우 비과세 규정을 적용합니다(소령 154 ① 2호 나목, 다목).


주2) 거주자가 8년 이상 자경한 농지에 대해 비거주자인 상태[비거주자가 된 날로부터 2년 이내에 양도한 경우에  한하여 감면적용(조특령 66 ①)]에서 양도를 하는 경우에도 감면규정을 적용합니다.

주3) 개인간 부동산 거래에 대해서는 2007.1.1 이후 양도분부터 원천징수의무가 면제됩니다.



비과세ㆍ감면 적용

비거주자 상태에서 취득 및 양도를 한 경우에는 원칙적으로 비과세나 감면을 적용받을 수 없으나, 거주자 상태에서 취득한 후 비거주자 상태에서 양도한 경우에 한하여 1세대1주택 비과세 규정과 8년 이상 자경농지 감면규정을 예외적으로 적용하고 있습니다.


조세특례제한법상 감면규정과 관련하여 비거주자에 대한 적용 여부는 아래와 같습니다.

구 분 감면 규정 관련 조항 비거주자 적용여부
공익사업 관련

공익사업용 토지에 대한 양도세 감면

77조 적 용

대토보상에 대한 양도세 과세특례

77조의 2 적용배제
주택 관련

장기임대주택에 대한 양도세 감면

97조 적용배제

신축주택에 대한 양도세 감면

97조의 2 적용배제

장기일반민간임대주택에 대한 양도세 과세특례

97조의 3 적용배제

장기임대주택 장기보유특별공제율 과세특례

97조의 4 적 용

장기일반민간임대주택에 대한 양도세 감면

97조의 5 적용배제

미분양주택에 대한 과세특례

98조 적용배제

지방 미분양주택 취득에 대한 양도세 과세특례

98조의 2 적용배제
농지 등 관련

자경농지에 대한 양도세 감면

69조 적용배제

농지대토에 대한 양도세 감면

70조 적용배제

축사용지에 대한 양도세 감면

69조의 2 적용배제

어업용토지에 대한 양도세 감면

69조의 3 적용배제

자경산지에 대한 양도세 감면

69조의 4 적용배제


소득세법 제121조 [비거주자에 대한 과세방법]

② 국내사업장이 있는 비거주자와 제119조 제3호에 따른 국내원천 부동산소득이 있는 비거주자에 대해서는 제119조 제1호부터 제7호까지, 제8호의2 및 제10호부터 제12호까지의 소득(제156조 제1항 및 제156조의3부터 제156조의6까지의 규정에 따라 원천징수되는 소득은 제외한다)을 종합하여 과세하고, 제119조 제8호에 따른 국내원천 퇴직소득 및 같은 조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자에 대해서는 거주자와 같은 방법으로 분류하여 과세한다. 다만, 제119조 제9호에 따른 국내원천 부동산등양도소득이 있는 비거주자로서 대통령령으로 정하는 비거주자에게 과세할 경우에 제89조 제1항 제3호ㆍ제4호 및 제95조 제2항 표 외의 부분 단서는 적용하지 아니한다.(2019.12.31 단서개정)


댓글(1)

  • 비거주 다주택자
    2021.01.20 18:05

    개인적으로 비거주자에, 조정지역 다주택에, 상황이 좀 복잡한데... 아래 우리집 경우에는 어떻게 될까요?

    1. 2008년 조정지역에 주택A 본인 명의 구매, 7년 실거주, 6년간 임대중.
    2. 2014년 조정지역에 주택B 아내 명의 구매, 2017년 관리처분 후 재건축 진행중, 2021년 입주 예정. 실거주한적 없음.
    3. 2015년 아내가 처제(현재 장모님 주소지에 같이 주민등록 되어 있음)와 명의로 임대 사업시작.
    4. 2017년 전세대 해외 이주, 주민등록은 장모님 댁으로 옮김. 장모님도 조정지역 1주택 보유.
    5. 2019년 영주권 취득 후 현재 계속 해외거주 중. 당분간 입국계획 없음.

    일단 저의 집이 몇주택인지, 비거주자인지도 헤깔리네요. 기본적인 호구조사부터 이루어져야 할 것 같습니다.
    (Q1) 아내가 임대사업자이기는 하지만, 생계를 같이 한다고 볼 수 없으니 우리 가족은 모두 다 비거주자가 맞지요?
    (Q2) 영주권 취득일과 상관없이 2017년 출국일이 비거주 개시일자가 되는 거지요?
    (Q3) 장모님 및 처제와 같은 주민등록지 이지만, 비거주이니 3주택이 아니고 2주택자 맞지요?

    정부가 귀찮게굴고, 단기간 귀국할 계획이 없으므로 주택 하나를 매도하는 것을 고민중입니다.
    (Q4) 만일 주택A를 2021년 6월1일이전에 매도하면 비거주자라고 하더라도 해외 이주한지 2년이 지났으므로 세재해택은 하나도 없고, 그냥 조정지역 2주택을 기준으로 10% 추가로 양도세를 그대로 내야 하는 것이죠? 혹시, 다른 절세방법은 없나요?
    (Q5) 주택 A를 매도하고 나면, 주택 B는 언제 1가구 1주택이 되나요? (1) 완공 후 등기싯점인가요 (2) 아니면, 2014년 구매싯점인가요? (3) 아니면, 바뀐 법 때문에 주택A를 매도한 이후가 되는지요?
    (Q6) 주택 B를 향후 매도할 경우, 계속 해외(비거주자)에 있으면 (Q5)의 1주택자가 되는 기점과 상관없이(장특보유 공제), 그리고, 1가구 1주택과 상관없이 그냥 일반 세율(6~42%)로 과세되는 것이 맞나요?
    (Q7) 주택 B의 경우, 재건축에 대한 양도세는 (2014년 재건축이전 매입가 + 추가 분담금)을 향후 매도가에서 뺀 전체가 양도차액이 되는 것인가요?
    (Q8) 혹시나 부동산 시장이 안 좋아져서 현재 주택 A, B를 보유하고 있는 지역이 조정지역에서 해지되면, 그 이후에 주택 A를 매도하게 되면, 위의 표에서처럼 비거주자여서 다른 것은 해당이 없어도 장기보유특별 공제는 받을 수 있는 것이지요?

    상황이 복잡한데 귀국해서 정리도 못하고 이래저래 고민이 되어서 의뢰드립니다.
    답변 주시면 감사하겠습니다.

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