부동산과다보유법인 주식에 대한 평가원칙 정리

부동산과다보유법인 주식에 대한 평가원칙에 대해서 정리합니다.

 

시가가 없는 비상장주식을 상속세 및 증여세법에 따라 보충적인 방법으로 평가할 때 부동산과다보유법인 주식에 해당하는 경우에는 1주당 순자산가치와 1주당 순손익가치를 각각 3과 2의 비율로 가중평균한 가액과 1주당 순자산가치의 80% 중 큰 금액으로 평가합니다. 다만, 부동산등 비율이 80% 이상인 법인에 해당하는 경우에는 순자산가치로만 1주당 가액을 평가합니다. 아래에서는 부동산과다보유법인의 평가원칙에 대해서 정리하도록 하겠습니다.

 

 

부동산과다보유법인 주식 평가원칙

비상장법인의 주식을 평가하는 경우로서 가중평균할 때 그 법인이 부동산과다보유법인에 해당되는 경우에는 1주당 순손익가치와 순자산가치에 대하여 각각 2와 3의 비율로 가중평균한 가액으로 평가합니다(상증령 §54 ①). 

 

부동산과다보유법인이 보유한 부동산의 감정평가

국세청은 2021.10.21.자로 상속세 및 증여세 사무처리규정을 개정하여 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산도 감정평가할 수 있도록 개정하였습니다. 따라서 부동산과다보유법인에 해당하는 경우에는 법인이 보유한 부동산에 대하여 국세청이 감정평가를 하여 해당 법인의 주식을 평가할 수 있습니다.

▣ 상속세 및 증여세 사무처리규정 제72조(감정평가 대상 및 절차) 

① 지방국세청장 또는 세무서장은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산에 대해 시행령 제49조제1항에 따라 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 평가할 수 있다. 다만, 비주거용 부동산 감정평가 사업의 대상은 비주거용부동산등(「소득세법」제94조제1항제4호다목에 해당하는 부동산과다보유법인이 보유한 부동산 포함)으로 한다.  

 

② 지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 비주거용부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다.  
1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 "보충적 평가액"이라 한다)의 차이가 10억원 이상인 경우  
2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우 

③ 지방국세청장 또는 세무서장은 제1항에 따라 감정평가를 실시하는 경우 「감정평가 실시에 따른 협조 안내(별지 제34호 서식)」를 작성하여 납세자에게 안내하고, 감정평가가 완료된 후에는 감정평가표(명세서포함)를 납세자에게 송부하여야 한다. 다만, 납세자의 요청이 있는 경우 감정평가서 사본을 세무조사 결과 통지시 함께 송부하여야 한다.  

④ 지방국세청장 또는 세무서장은 둘 이상의 감정기관에 의뢰하여 산정된 감정가액에 대하여 시행령 제49조제1항 단서에 따라 평가심의위원회에 시가 인정 심의를 신청하여야 하며, 시가 인정 심의에 관한 사항은 「평가심의위원회 운영규정」에 따른다.  

⑤ 그 밖에 규정되지 않은 사항은 국세청장이 별도로 정하는 기준에 따른다. 

 

부동산과다보유법인 주식 해당여부 판단방법

부동산과다보유법인의 범위

부동산과다보유법인이라 함은 소득세법 제94조 제1항 제4호 다목 해당하는 법인을 말하는 것으로 당해 법인의 자산총액 중 같은조 제1항 제1호(토지와 건물) 및 제2호( 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권)의 가액과 해당 법인이 직접 또는 간접으로 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인인 법인을 말합니다(상증령 §54 ① 단서). 

 

장부가액의 의미 및 토지건물의 가액

자산총액의 50% 이상 여부는 당해 법인의 장부가액을 기준으로 판단하며(소령 §158 ③), “당해 법인의 장부가액”이란 당해 법인이 법인세법 제112조에 따라 기장한 장부가액에 대하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 과세표준 계산 시 자산의 평가와 관련하여 익금 또는 손금에 산입한 금액을 가감한 세무계산상 장부가액을 말합니다(법규재산-0469, 2022.3.17.;기획재정부 조세법령운용과-1086, 2022.9.30.). 다만, 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하되, 건설중인 자산은 제외한다)의 경우 소득세법상 기준시가와 법인세법상 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여 반영합니다.

 

자산총액의 계산

분모에 해당하는 자산총액은 평가기준일 현재 가결산한 재무상태표상 자산총액을 기준으로 기본적으로 계산하되, 토지 및 건물의 경우 소득세법상 기준시가와 법인세법상 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여 반영하고, 법인세법상 유보금액을 기재한 자본금과 적립금조정명세서을표상 자산과 관련한 유보금액을 자산총액에 가감하여 계산합니다. 또한 퇴직급여충당금부채에서 차감하는 형식으로 기재된 퇴직연금운용자산은 자산총액에 포함시키며, 자본조정에 있는 자기주식의 취득가액도 자산총액에 포함시킵니다.

 

자산총액에서 제외되는 자산

부동산 등 비율 산정시 다음에 해당하는 것은 자산총액에서 제외합니다.

① 법인세법 시행령 제24조 제1항 제2호 바목에 따른 개발비
② 법인세법 시행령 제24조 제1항 제2호 사목에 따른 사용수익기부자산가액
③ 평가기준일부터 소급하여 1년이 되는 날부터 평가기준일까지의 기간 중에 차입금 또는 증자 등에 의하여 증가한 현금ㆍ대여금 및 금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 금융자산. 여기서 동 법률 제2조 제2호에 따른 “금융자산”이란 금융회사등이 취급하는 예금ㆍ적금ㆍ부금(賦金)ㆍ계금(契金)ㆍ예탁금ㆍ출자금ㆍ신탁재산ㆍ주식ㆍ채권ㆍ수익증권ㆍ출자지분ㆍ어음ㆍ수표ㆍ채무증서 등 금전 및 유가증권과 그 밖에 이와 유사한 것으로서 신주인수권을 표시한 증서, 외국이나 외국법인이 발행한 증권 또는 증서를 말한다. 

 

토지 및 건물가액과 타부동산과다보유법인주식가액 계산방법

분자에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하되, 건설중인 자산은 제외)의 가액은 소득세법상 기준시가와 법인세법상 장부가액 중 큰 금액으로 평가하여 반영합니다. 다만 타부동산과다보유 법인주식가액은 법인세법상 장부가액에 부동산등 보유비율을 곱하여 계산한 금액을 반영합니다.