2026년 세제개편안 | 재산 세금 (양도·보유·상속·증여): 소득세법, 종합부동산세법

2026년 세제개편안 중 재산 세금과 관련된 소득세법과 종합부동산세법의 주요 개정사항을 정리합니다.

 

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 잠재성장률 반등, 민생 및 지방 지원, 부동산 세제 합리화를 골자로 한 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 이번 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 아래에서는 각 항목별로 핵심사항을 정리하였습니다.

 

소득세법

□ 장기보유특별공제 제도 이원화 및 명칭 변경(소득법 §95)

○ 현행 장기보유특별공제를 주택/주택 외로 이원화하여 주택은 “장기거주 소득공제”, 주택 외는 “장기보유 소득공제”로 명칭 변경

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 주택 장기보유특별공제(개정안) “장기거주소득공제” 개편(소득법 §95)

○ 거주 지원을 위해 현행 보유공제를 거주공제로 전환

- 1세대 1주택자: 보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%) → 거주 연 8%(최대 80%)

- 다주택자 비조정대상지역*: 보유 연 2%(최대 30%) → 거주 연 2%(최대 30%)

* 다주택자가 조정대상지역 소재 주택 양도 시에는 장특공제 배제 중으로 거주공제도 배제

 

○ 공제수준 합리화를 위해 장기거주소득공제 한도 신설('28 20억원 → '29 이후 10억원)

 

○ 1년 유예 후 단계적으로 시행

구분	'27년 (현행과 같음)	'28년	'29년~
1세대 1주택자	거주 연 4%, 보유 연 4% [10년, 최대 80%]	거주 연 6%, 보유 연 2% [10년, 최대 80%]	거주 연 8% [10년, 최대 80%]
다주택자 (비조정대상지역)	보유 연 2% [15년, 최대 30%]	보유 연 1% 또는 거주 연 2% [15년, 최대 15%보유 또는 30%거주]	거주 연 2% [15년, 최대 30%]
공제 한도	한도 없음	20억원	10억원

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 개인 비사업용 토지에 대한 양도세 장특공제 적용배제(소득법 §95)

○ 부동산 투기수요 억제 및 토지의 효율적 활용 유도 위해 개인이 보유한 비사업용 토지에 대해 양도세 장특공제(최대 30%) 적용배제

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 부득이한 사유 등으로 비거주한 기간을 거주기간으로 인정*(소득법 §95, 소득령 §159의4, 소득칙 §61의4)

* (양도세) 장기거주소득공제의 공제율 계산에 적용('28.1.1. 이후 양도분부터 적용)
(종부세) 1세대 1주택자 거주공제의 공제율 계산 및 기본공제 산정 시 거주용 주택 해당 여부에 적용('27.1.1. 이후 종부세 납세의무 성립분부터 적용)

※ 양도소득세: ➊, ➋, ➌, ➍ 적용 / 종합부동산세: ➊, ➋ 적용

➊ 1년 이상 계속하여 거주 중인 주택에서 부득이한 사유*로 다른 시·군으로 주거이전 시 이로 인한 비거주 기간을 거주기간으로 인정(최장 3년)

* 취학(고등학교·대학교), 직장변경·전근, 질병(1년 이상 치료·요양), 전학(학교폭력 피해), 해외체류(취학·직장변경·전근), 부모봉양(60세 이상 직계존속 동거봉양) 등

➋ 재개발·재건축*으로 취득한 신축주택은 정비사업으로 인한 공사기간**의 1/2을 거주기간으로 인정

* 관리처분계획 인가일 현재 1년 이상 거주 중인 주택
** 관리처분계획 인가일부터 신축주택 입주가능일까지 기간

➌ 다주택자 양도세 중과, 1세대 1주택 양도세 특례 적용 시 주택 수 산정에서 제외되는 일부 특례주택*은 해당 특례주택 보유기간**을 거주기간으로 인정

* 지방저가주택, 인구감소(관심)지역 주택세컨드 홈, 준공 후 미분양주택 등
** 기존 보유주택과 특례주택을 동시에 보유한 기간에 한함

➍ 등록임대주택* 중 ㉠건설임대주택, ㉡매입임대주택(단, 조정대상지역 소재 아파트 제외)의 임대기간을 거주기간으로 인정(연 2%, 최대 30%)

* 소득령 §167의3①⑵ 중과 배제 임대주택

 

□ 장기 거주 1주택에 대한 양도소득세 기본공제 확대(소득법 §103)

○ 10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택의 양도세 기본공제 상향(연 250만원 → 연 2,500만원)

구분	현행	개정안
양도소득세 기본공제	연 250만원	연 2,500만원

<적용시기> '27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도세 중과 한시 완화(소득법 §104)

○ 종부세 정상화에 따른 매도기회 부여 위해 다주택자의 조정대상지역 주택*에 대한 양도세 중과를 '27~'28년간** 한시 완화

* 2년 이상 보유
** '26년 중 중과를 적용받은 양도분도 포함

중과세율	현행	'27년	'28년	'29년~
2주택자	+20%p	+5%p	+10%p	+20%p
3주택 이상자	+30%p	+10%p	+15%p	+30%p

<적용시기> '27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

<특례규정> 중과세율이 적용된 '26년 양도분(보유기간 2년 이상인 경우 한정)도 '27.1.1. 이후 예정·확정신고 시 중과세율 완화(2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p) 적용

 

□ 비사업용 토지 양도차익에 대한 소득세·법인세 중과세율 상향(소득법 §104)

○ 비사업용 토지에 대한 소득세·법인세 중과세율을 10%p 상향

* (소득세) 기본세율(6~45%)+10%p → 20%p
(법인세) 추가과세 세율 10% → 20%

<적용시기> '28.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 조정대상지역 내 일시적 2주택 특례기간 단축(소득령 §155, 종부령 §4의2)

○ 조정대상지역 내 일시적 2주택자*에 대한 양도세·종부세 1세대 1주택 특례 기간 단축(3년→2년)

* 조정대상지역 내 주택 보유자가 조정대상지역 내 주택 신규 취득

<적용시기> (양도) '26.8.4. 이후 주택 신규취득하고 시행일('26.10.1.) 이후 종전주택 양도분부터 적용
(종부) '26.8.4. 이후 주택 신규취득하고 '27.6.1. 기준 납세의무 성립분부터 적용

<경과조치> '26.8.3. 이전 취득 또는 매매계약 체결하고 계약금 지급

 

□ 상생임대주택에 대한 거주요건 면제 혜택 조정(소득령 §155의3)

○ 상생임대주택 특례* 적용기한 종료(~'26.12.31.) 및 상생임대차계약 종료 후 1년내 양도분**만 1세대 1주택 비과세·장특공제의 거주요건(2년) 면제

* 1주택자가 '21.12.20.~'26.12.31. 중 상생임대차계약 체결·임대개시하고, 2년간 상생임대(임대료 5% 내 인상) 시 1세대 1주택 비과세·장특공제 2년 거주요건 면제
** 최대 '29.12.31.까지 인정 (※ '26.12.31. 이전 상생임대차계약 종료 시 '27.12.31.까지)

<적용시기> '26.10.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

종합부동산세법

□ 주택분 종합부동산세 과세대상 조정(종부법 §7)

○ (1세대 1주택자) 주택가액 공시가격 14억원(시가 약 20억원) 초과 시 종부세 부과

 

○ (그 외) 주택가액 합계액 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 초과 시 부과(현행 유지)

구분	과세대상
1세대 1주택자	공시가격 14억원 초과 (시가 약 20억원)
그 외	주택가액 합계액 공시가격 9억원 초과 (시가 약 13억원)

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 주택분 종합부동산세 기본공제금액 조정(종부법 §8)

○ (1세대 1주택자) 거주용 1주택: 기본공제금액 12억원 → 14억원
비거주 1주택: 기본공제금액 12억원 → 9억원

 

○ (그 외) 기본공제금액: 4억원 + (5억원 × 거주용주택가액 / 주택가액합계액)

구분	현행	개정안
1세대 1주택자 거주용 1주택	12억원	14억원
1세대 1주택자 비거주 1주택	12억원	9억원
그 외	-	4억원 + (5억원 × 거주용주택가액 / 주택가액합계액)

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 지방 저가주택 1세대 1주택 특례 자동 적용(종부법 §8)

○ 납세자 신청 없이도 지방 저가주택은 1세대 1주택 특례 적용

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 주택분 종합부동산세 공정시장가액비율 인상(종부법 §8, §13, 종부령 §2의4)

○ 1세대 1주택자, 지방 1·2주택자: 60% → ('27 이후) 70%

 

○ 3주택자 등*: 60% → ('27) 70% → ('28 이후) 80%

* 3주택 이상 보유자, 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자는 제외)

구분	현행	'27년	'28년 이후
1세대 1주택자, 지방 1·2주택자	60%	70%	70%
3주택자 등	60%	70%	80%

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 주택분 종합부동산세 세율을 주택가액 기준으로 일원화(종부법 §9)

○ 세율 체계를 ‘주택수 기준’에서 ‘주택가액 기준’으로 단계적 일원화하고, 과세표준 6~12억원 구간의 세율을 인상(1.0% → 1.3%)

과세표준	현행 1·2주택	현행 3주택 이상	'27년 1·2주택	'27년 3주택 이상	'28년~ 모든 주택
3억원 이하	0.5%	0.5%	0.5%	0.5%	0.5%
3~6억원	0.7%	0.7%	0.7%	0.7%	0.7%
6~12억원	1.0%	1.0%	1.3%	1.3%	1.3%
12~25억원	1.3%	2.0%	1.5%	2.0%	2.0%
25~50억원	1.5%	3.0%	2.0%	3.0%	3.0%
50~94억원	2.0%	4.0%	2.7%	4.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%	3.5%	5.0%	5.0%

※ 법인(1·2주택 / 3주택 이상): [현 행] 2.7%/5.0% 단일세율
[개정안] ('27) 3.5%/5.0% 단일세율 ('28~) 5.0% 단일세율

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 종합부동산세 1세대 1주택자 세액공제(보유·연령) 개편(종부법 §9)

○ 거주 지원을 위해 보유기간에 따른 공제(보유공제)를 거주기간에 따른 공제(거주공제)로 전환*

* '27년은 현재 보유공제의 1/2과 거주공제 중 높은 공제율 적용

 

○ 세액공제 한도 신설('27 800만원 → '28 이후 600만원)

구분	현행	'27년	'28년~
연령별 공제	60세~ 20% 65세~ 30% 70세~ 40%	현행과 같음	현행과 같음
보유·거주 공제	보유공제 5년~ 20% 10년~ 40% 15년~ 50%	보유/거주 공제 중 선택 5년~ 10/20% 10년~ 20/40% 15년~ 25/50%	거주공제 5년~ 20% 10년~ 40% 15년~ 50%
공제율 한도	80%	80%	80%
공제한도	한도 없음	800만원	600만원

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 주택분 종합부동산세 세액공제 대상에서 제외되는 특례주택 추가(종부법 §9)

○ 1세대 1주택자에 대한 세액공제 특례 적용 시 산출세액 제외 특례주택에 인구감소지역주택분과 비수도권 준공후 미분양주택분 추가

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 종합부동산세 세부담 상한* 조정(종부법 §10, §15)

* 해당연도 보유세(재산세·종부세)가 직전년도의 150%를 초과하지 않도록 종부세 제한

○ 종합부동산세(주택분·토지분) 세부담 상한 인상(150%→200%)

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 종합합산 토지에 대한 종합부동산세 세율 조정(종부법 §14)

○ 생산활동과 무관하게 보유하는 토지의 세부담 적정화를 위해 종합합산 토지 최고세율 인상(3% → 4%)

과세표준	현행	개정안
15억원 이하	1%	1%
15~45억원 이하	2%	2%
45억원 초과	3%	4%

<적용시기> '28.1.1. 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용

 

□ 종합부동산세 납부유예* 확대(종부법 §20의2, 조특법 §104의37)

* 주택 처분·상속 등 시점까지 납부 유예(신청요건: ➊1세대 1주택자, ➋60세 이상 또는 5년 이상 보유, ➌총급여 7,000만원(종합소득금액 6,000만원) 이하, ➍종부세액 100만원 초과)

○ 납부유예 신청 요건 중 소득요건을 완화(1,000만원 상향)하고, 종부세 부담이 큰 고령자의 거주용 1주택*은 소득요건 미적용

* 10년 이상 거주한 65세 이상인 1주택자로서 보유세가 소득의 10% 이상인 경우

 

○ 납세담보로 납세보증보험 제공 시 보증보험료를 한도로 납부유예 이자상당가산액 감면

<적용시기> '27.1.1. 이후 납부유예를 신청하는 분부터 적용