2026년 세제개편안 | 재산 세금 (양도·보유·상속·증여): 상속세 및 증여세법, 조세특례제한법

2026년 세제개편안 중 재산 세금과 관련된 상속세 및 증여세법과 조세특례제한법의 주요 개정사항을 정리합니다.

 

정부는 2026년 8월 3일 세제발전심의위원회를 열고 잠재성장률 반등, 민생 및 지방 지원, 부동산 세제 합리화를 골자로 한 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 이번 개편안은 입법예고와 국무회의를 거쳐 9월 초 정기국회에 제출될 예정입니다. 아래에서는 각 항목별로 핵심사항을 정리하였습니다.

 

상속세 및 증여세법

□ 주가 누르기에 해당하는 상장주식 평가방법 개선(상증법 §63, 상증령 §52의2)

○ 주가 누르기 추정요건 충족 시 과세관청은 평가심의위원회 심의·의결 거쳐 주식 평가기간을 확장하여 주식 재평가·결정

▪ (적용요건) ➊ 또는 ➋ 해당 시 ‘주가 누르기’ 추정

- ➊ 최근 6년간* PBR**이 업종별 하위 25%(코스피), 10%(코스닥)

* 최근 13반기(6년 6개월) 중 누적 12반기(6년)
** 시가총액 / 회계상 순자산가치

※ 금융위·거래소에서 추진중인 ‘저PBR 기업 공표제도’ 기준 등 반영

- ➋ (가) 행위요건 & (나) 주가 하락요건 모두 충족

▶ (가) 최근 1년간 중복상장, 교환사채 발행 등 행위로서 기업가치에 부정적 영향을 미칠 수 있는 행위 존재

▶ (나) 시가평가액*이 최근 3년간 시가**에 비해 30% 이상 하락

* 현행 상장주식 평가금액(평가기준일 전후 각 2개월간 거래소 종가의 평균액)
** 현행 평가기간 말일로부터 소급하여 6개월·1년·2년·3년간 종가 평균 각각 비교

 

▪ (위원회 심의) 평가심의위원회(국세청) 심의로 확정(납세자가 주가 누르기에 해당하지 않음을 입증 시 현행 평가방법 유지)

 

▪ (재평가 방법) 평가기간 확장(최소 30% 할증평가)

- (요건 ➊ 해당 시) Max {최근 6개월~6년 6개월간 종가의 평균*, (현행 평가방법)×1.3}

* 현행 평가기간 말일로부터 소급하여 6개월·1년·2년·3년·4년·5년·6년·6년 6개월간 각각 종가의 평균

- (요건 ➋ 해당 시) Max {최근 6개월~3년간 종가의 평균*}

* 현행 평가기간 말일로부터 소급하여 6개월·1년·2년·3년간 각각 종가의 평균

<적용시기> '27.4.1. 이후 상속이 개시되거나 증여받은 분부터 적용

 

□ 장애인 신탁 증여세 과세가액 불산입 한도 확대(상증법 §52의2)

○ 장애인 등 취약계층 지원을 위해 장애인 등이 증여받은 재산을 신탁한 경우 증여세 과세가액 불산입 한도를 2배 확대(5→10억원)

구분	현행	개정안
증여세 과세가액 불산입 한도	5억원	10억원

<적용시기> '27.1.1. 이후 증여받는 분부터 적용

 

조세특례제한법

□ 지방 세컨드홈 양도소득세·종합부동산세 과세특례 확대 등(조특법 §71의2, 소득령 §167의3, 종부령 §4의3)

○ 지역경제 활성화를 위해 세컨드홈 취득 과세특례* 적용대상 지역·주택가액 확대 및 1주택 특례 적용기한 3년 연장(~'29.12.31.)

* 인구감소(관심)지역 주택 취득 시 양도세·종부세 1주택 특례 및 주택 수 제외 등

구분	현행	개정안
대상지역	비수도권(광역시 제외) 소재*의 인구감소지역·인구감소관심지역	비수도권(광역시 제외)* 전 지역 - 인구감소(관심)지역 외 지역 신규 확대**
가액기준 (공시가격)	인구감소지역: 9억원 (수도권 접경 4억원) 인구감소관심지역: 4억원	인구감소지역: 9억원 (수도권 접경 6억원) 인구감소관심지역: 6억원 신규 확대 지역**: 4억원

* 수도권 내 접경지역의 인구감소지역 및 광역시 내 군지역의 인구감소(관심)지역은 포함
** 추가되는 구체적인 지역은 시행령 개정 시 규정

<적용시기> '27.1.1. 이후 취득하는 분부터 적용

 

□ 고령 1주택자에 대한 한시적 양도소득세 과세특례 신설(조특법 §71의3)

○ 65세 이상 1주택자가 수도권 주택1」을 처분하고, 비수도권 이주 시 '27년 50%(5억원 한도), '28년 30%(3억원 한도) 양도세 감면2」

1」 5년 이상 거주한 주택으로서 양도일 현재 2년 이상 계속 거주중인 주택
2」 양도일부터 5년내 수도권 이주 시 또는 수도권 주택 취득 시 감면세액 추징

구분	'27년	'28년
양도소득세 감면율	50%	30%
감면한도	5억원	3억원

<적용시기> '27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 조정대상지역 매입임대 아파트 양도세 중과배제 등 단계적 폐지(조특법 §97의11, 소득령 §167의3, 법인령 §92의2)

○ 조정대상지역 소재 매입임대 아파트에 대한 양도세 중과배제·장특공제우대를 단계적으로 폐지('26.10.1. 시행)

- '27년까지 양도 시 중과배제·장특공제우대(50%) → '28년 1/2 중과*·장특공제우대 축소(30%) → 이후 양도세 중과·장특공제우대 배제

* (개인) 2주택 +10%p, 3주택 이상 +15%p (법인) 10% 추가과세

※ 임대의무 중('27.1.1. 기준)인 경우: (임대의무 종료일~1년) 중과배제·장특공제우대(50%)
(1~2년) 1/2중과·장특공제우대 축소(30%)
(2년~) 중과·장특공제우대 배제

 

□ 임대주택·미분양주택 등 양도소득세 과세특례 정비(조특법 §97, §97의2, §98)

○ 과거 일정 시기에 취득한 임대주택·미분양주택에 대해 기한 없이 적용되고 있는 양도세 과세특례*에 대한 적용기한 설정**

* (예) '00~'01년 신축된 건설임대주택 5년 이상 임대 후 양도 시 100% 감면
** (수도권 아파트) 3년 내(~'29.12.31.) 양도 (그 외) 5년 내(~'31.12.31.) 양도

 

□ 공공주택건설사업자에게 토지 양도 시 양도소득세 과세특례* 확대 등(조특법 §97의10)

* 공공매입임대주택을 건설하여 공공주택사업자에게 양도하기로 약정을 체결한 주택건설사업자에게 주택 건설을 위한 토지 양도 시 양도세 10% 감면

○ 공공주택 건설 지원을 위해 공공주택 건설사업자에게 양도한 토지의 양도세 감면을 상향(10→15%) 및 적용기한 1년 연장(~'28.12.31.)

구분	현행	개정안
양도소득세 감면율	10%	15%
적용기한	-	~'28.12.31.

<적용시기> '27.1.1. 이후 양도하는 분부터 적용

 

□ 주택신축용 토지에 대한 종부세 합산배제 범위* 확대(조특법 §104의19, 종부령 §7)

* 종합합산 과세대상 토지인 주택신축용 토지에 대해 종부세 합산배제 적용 중

○ 주택공급 촉진 위해 주택건설사업자가 주택 건설용으로 취득 시 5년간 합산배제 대상에 별도합산 토지*를 추가하여 세부담 경감

* 건축물 부속토지 등 기업의 경제·생산활동에 활용되는 토지(예: 상업용 건물 부수토지)

<적용시기> '27.1.1. 이후 납세의무 성립하는 분부터 적용